1400億業績下補倉長三角，正榮打響“權益”保衞戰

8月24日，正榮地產發佈了一份喜憂參半的半年報。

一方面，2020年上半年，正榮地產收益同比增長6.5%至145.42億元；溢利為12.75億元，同比增長8.1%；核心純利為12.43億元，同比增長8.3%。另一方面，其銷售額卻同比下降4.5%。

對此，正榮地產表示，公司有信心完成全年1400億的銷售目標。今年前7個月，其累計合約銷售額為695.9億元，已完成全年目標的49.7%。而對於下滑的母公司擁有人應占溢利，正榮亦表示正在積極改善。

補倉長三角

數據顯示，報告期內，正榮地產上半年合約銷售額559.9億元，同比下降4.5%。完成全年合約銷售目標1400億元的40%，累計合約銷售建築面積為365萬平方米及合約平均售價為每平方米15321元。

正榮地產解釋，銷售下滑主要是受疫情影響，造成短期衝擊導致的。具體來看，上半年，正榮地產在海峽西岸、環渤海地區的業績都迎來了增長。其中，海峽西岸地區的業績佔比由去年的17.9%上升到24.5%，環渤海地區由10.9%上升到12.4%。而珠三角地區也首次為集團貢獻了5.5億元的業績。

長三角依然為正榮貢獻了業績大頭，然而，其銷售額僅為257.97億元，佔比為46%。去年同期，這一數字達到了326.46億元，佔比則為55.7%。2018年同期，這一數字則為340.82億元，佔比為58.6%。

正榮在長三角銷售額的下滑與其土儲不無關係。2018年6月30日、2019年6月30日，正榮在長三角的總土儲分別為346.43萬平方米及239.24萬平方米，到了2019年年底，這一數據已降至132萬平方米。

然而，上半年，在疫情的衝擊之下，長三角地區首先迎來了強勢復甦，一眾深耕長三角的房企也實現了逆勢上漲，如今年上半年，寶龍地產累計實現銷售金額315.3億，同比增長8%。其總裁許華芳直言：“過去5年，寶龍最大的成功就是聚焦長三角。” 據其介紹，在寶龍超過130個項目佈局中，長三角的項目超過了110個，其中長三角地區的銷售金額佔比高達88.6%。

不過，對此，正榮地產董事長黃仙枝表示：“2020年至今新增土儲484萬平方米,其中大多數位於長三角 。”

執行董事、副總裁劉偉亮具體介紹道：“正榮地產今年在長三角的佈局還是比較多的,佔比59%,我們不但在大本營南京和蘇州一共斬獲了9塊地，也重返了上海市場，並且在徐州、 合肥、無錫、滁州、阜陽、宿遷等這些都市圈周邊城市也拿到了項目,成功拓展了區域縱深。

這也在財務報表上得到了反映。數據顯示，2020年，正榮在長三角的預計總建築面積為137.64萬平方米，雖然仍處於近年來的低值，但已高於2019年年底。關於下半年的預判的整個投資市場，劉偉亮表示，公司會加強對已進區域的佈局研判，進行合理深耕，重點仍關注長三角、海峽西岸以及中西部區域的佈局。

業績會上，他介紹道，正榮地產項目由拿地至確認項目定位平均週期不到一個月，平均首次開盤週期約為7個月，項目平均首次開盤去化率逾70%。由此來看，長三角業績在年底或將出現反彈。

努力提升的權益佔比

在正榮的業績報表裏，出現下滑的第二個指標是母公司擁有人應占溢利。

財報顯示，2020年上半年，正榮地產母公司擁有人應占溢利為8.8億元，同比下滑6.2%。而同期，其非控股權益應占溢利卻同比上升62.2%至4億元。這意味着，公司合作的項目過多，而權益佔比較低。

對於這種情況，知名地產分析師嚴躍進對藍鯨房產分析道：“類似控股股東和非控股股東的收益或利潤所得不一樣，實際上有兩種原因。第一是合規的，比如説企業有很多項目是合作開發的，這個時候涉及到少數股東的概念，最終會使得此類少數股東或非控股股東的收益更高。第二是違規的，即很多非控股股東其實是關聯企業，通過做大此類非控股股東的收益，其實是可以挖空上市公司資產的，即各類分紅或其他收益都被此類關聯企業所得。”

事實上，合作過多導致權益佔比一直是正榮被詬病的問題。《第一財經》曾報道，2017年、2018年、2019年正榮地產實際效益銷售數據約為351億、361億、372億左右，而同期其銷售額分別為702億元、1080億元、1307億元。按此測算，其權益銷售額的佔比僅為50%、33.43%、28.46%，呈現持續下滑趨勢。

對於權益佔比較低的問題，劉偉亮表示，按照公司的投資思路,正榮從去年開始計劃逐步提高項目權益比例，到2020年我們的權益銷售比例應該會提升到59%, 2019年是51%,這是一個逐步提升的過程。

“預期後續的權益比例仍然會維持60%—70%之間。”他表示。而這或許可以從土地儲備上窺探一二。財報顯示，2020年上半年，正榮共收購19宗地塊，總建築面積為302萬平方米，新增土地儲備的權益佔比為73%。而截至2020年6月30日，正榮地產總土儲2740萬平方米，總貨值約4700億元，目前公司總土儲權益比為58%，較2019年時的55%有所上升。

在權益佔比走高的同時，正榮集團的利潤指標出現了改善。2020年上半年，正榮集團淨利潤為為12.8億,同比增加8.1%，淨利潤率提高到8.8%，毛利率與去年同期持平，為20.3%。

執行董事兼副總裁陳偉健表示：“老的存貨的毛利率還是比較偏低的，但是如果不看老的存貨,看現有的情況下，我們的毛利率目前是在20%到25%，我們也在通過嚴控成本提升毛利率,比如我們發債的成本,境內境外目前也是大幅改善,我們也在嚴控開發成本,所以能改善的空間還是蠻大的。通過這些手段，未來一到兩年可實現22%-25%毛利率目標。”

在這兩項下滑的財務數據之外，正榮亦展示出了向好的財務基本面，截至2020年6月30日，正榮地產的淨負債比例為71.4%，維持下降趨勢。與此同時，短債比例進一步下降到 30%，現金對短債比上升至2.1倍，該值已處於2017年以來的最高水平。

黃仙枝説，正榮會保持一定的規模增長，但不會因此犧牲財務安全、犧牲盈利。 如今，“新三年戰略”已經行程過半，正榮接下來會有怎樣的表現，藍鯨房產將持續關注。