公募REITs上市次日整體回調 市場人士：理性看待產品

　　作者：邸凌月

　　投資者可以關注價格下跌後出現的投資機會。

　　6月22日， 首批9只公募REITs的整體表現較前一日的強勢有所降温。其中，7只產品收跌，1只持平，1只收漲，有5只產品盤中跌破發行價。

　　有業內人士認為，公募REITs二級市場的價格相對於發行價破發是一種價格迴歸內在價值的正常表現，投資者不宜忽視產品的內在價值而盲目殺跌。

　　5只產品上市次日盤中“破發”

　　截至22日收盤收盤，蛇口產園(180101.SZ)下跌7.02%，浙商滬杭甬REIT(508001.SH)下跌3.78%，華安張江光大REIT(508000.SH)跌幅為1.42%，首鋼綠能(180801.SZ)下跌0.07%。而21日，上述四隻產品漲幅居前，分別大漲14.72%、4.97%、5.89%、9.95%。此外，22日中金普洛斯REIT(508056.SH)、鹽港REIT(180301.SZ)的跌幅均在1%以上，廣州廣河(180201.SZ)微跌0.44%，富國首創水務REIT(508006.SH)小漲0.13%，東吳蘇園產業REIT(508027.SH)持平。

　　值得注意的是，浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT、鹽港REIT、東吳蘇園產業REIT、廣州廣河22日早盤一度破發。

　　9只公募REITs22日全天成交額為5.08億元，較上市首日(21日)18.6億元的成交額有明顯回落。

　　博時基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱表示，上市後不久即破發的邏輯與短期價格上漲一樣，原因有兩個，一是該REITs在一級詢價階段時其價格就已經高於內在價值，二級市場的價格相對於發行價破發是一種價格迴歸內在價值的正常表現；二是投資者不宜忽視REITs的內在價值而盲目殺跌。

　　“不論是哪種原因，二級價格下跌後REITs項目的IRR(內部收益率)就會上升，因此投資價值會逐步顯現，價格就會止跌回升，投資者可以關注價格下跌後出現的投資機會。投資者可以對價格下跌和IRR上行之間的關係做一個分析表，理論上當IRR上行到一定水平就會有配置型的投資者進場。”胡海濱補充到。

　　引入做市商提高場內流動性

　　作為封閉式產品，公募REITs採取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，投資者結構以機構投資者為主，存在流動性不足等問題。

　　胡海濱稱，公募REITs產品的特性是流動性遠不如股票，這是因為公募REITs投資人本來就是以持有為目的，而不是以交易為目的。在這種情況之下，其實流動性弱是合理的。隨着時間的推移，真正願意長期持有這些基礎資產的機構投資人基本不會再進行賣出，因此導致二級換手率較低，這屬於REITs產品的產品特徵。理論上來説，在市場有效的情況下，REITs流動性特徵其實都已經體現在一級發行和二級交易的價格裏面了。

　　如何提高公募REITs二級市場流動性？胡海濱認為，一方面REITs與股票相比還有做市商的機制，可以提供一定的流動性；另一方面，投資人類型也比較分散，從散户到不同類型的金融機構都是投資人，不同投資人之間的風險偏好不一樣，相對來説可以一定程度活躍市場交易。

　　據統計，首批9只REITs均已公佈了流動性服務商，平均每隻REIT有4家流動性服務商。其中廣州廣河的做市商最多，共有7家；浙商滬杭甬REIT有6家做市商。同時，鹽港REIT做市商數量最少，僅有2家；首鋼綠能和華安張江光大REIT有3家做市商。

　　平安基金公募REITs投資中心執行總經理王名倫認為，投資者應該理性看待公募REITs的特徵，它是一種基於基礎設施資產穩定收入發行的產品，特性就是收益穩定，風險適中，適合長期投資。如果二級市場出現大幅波動，投資者應該理性看待。如大幅溢價，投資者要考慮其中藴含的較大風險，不可脱離產品本身特性，盲目跟風炒作。若出現折價，投資人也應該保持理性，既然是長期持有的品種，看中的是其長期穩定分紅，就應該淡化短期波動的影響，堅定持有信心。