“改道”新能源的老牌地產商，13連板了

一家老牌房地產企業，通過資產置換進軍新能源賽道，一連收穫13連板。回看廣宇發展上市以來的四次重組歷程，從2009年對注入地產資產的“執念”，到如今將地產資產係數清出，廣宇發展每次重組動作都在資本市場掀起了波浪……

“妖股”廣宇發展踩下急剎車。

9月27日開盤，滬深兩市白酒、飲料等快消板塊大漲，半導體、新能源等強勢板塊走低。月內一連收穫13個漲停的廣宇發展開盤跌停又小幅反彈，幾輪交易博弈後繼續跌停。截至收盤，廣宇發展收報14.98元每股，總市值279億元，跌去31億元。

地產板塊持續低迷之際，身為天津老牌房企，廣宇發展逆勢成為股民口中的妖股。關鍵節點始於9月5日。

9月5日下午，廣宇發展發佈公告稱，擬將所持所屬房地產公司及物業公司股權等資產負債與魯能集團有限公司、都城偉業集團有限公司合計持有的魯能新能源（集團）有限公司100%股權進行資產置換。

地產資產係數出清，新能源接力，廣宇發展的動作果決。回顧近30年的和上市歷程，廣宇發展曾四次發起重大資產重組，對上市平台進行業務層面的整合規劃。從二級市場的反饋來看，每次廣宇發展發起重組計劃，都會迎來一次股價提振。

而這一次，“騰籠換鳥”的廣宇發展能否繼續講出新故事？

四次重組的地產商

廣宇發展又重組了。

9月初，廣宇發展發佈公告，計劃將旗下房地產及物業公司股權等資產負債與魯能集團、都城偉業持有的魯能新能源100%股權進行置換。其中，魯能集團為廣宇發展的控股股東，和都城偉業同為綠髮集團全資子公司，實際控制人均為國務院國有資產監督管理委員會。

根據初步研究和測算，本次交易預計將構成《上市公司重大資產重組管理辦法》規定的重大資產重組。交易完成後，廣宇發展控股股東及實際控制人未發生變化。

這也是廣宇發展上市以來的第四次重組進程。實際上，A股市場上，通過重組獲得新生的例子不勝枚舉。通過資產重組實現業務基本盤的大幅改變，也吸引着一眾企業先後涉水。而廣宇發展正是個中常客。

2007年，以碧桂園、SOHO中國為代表的一眾內地房企掀起了一場赴港上市的熱潮。隨後，合景泰富、中國奧園、鴻隆控股等房企亦相繼加入。地產行業蓬勃發展的浪潮拍打海岸，資本市場開始將視線移到地產賽道。

將目光重新移回A股，2008年，有着國資背景的廣宇發展卻迎來淨利潤大幅滑坡，全年淨利潤腰斬僅2800萬元。

次年，廣宇發展的首次重組啓動。資料顯示，彼時擬注入廣宇發展的資產包括魯能旗下七家房地產公司。地產賽道、國資背景、7家地產公司注入……消息開始在資本市場發酵，一年時間內，廣宇發展的股價迅速從3元上漲至10元，漲幅超200%。

然而，兩年後，這次計劃卻被叫停了。後續覆盤首次重組失利的原因時，外界將其歸因為“受政策調控影響，房企再融資與重組均處於低迷期。”

2013年，廣宇發展再提重組計劃。除了收購4年前計劃中的7家公司外，廣宇發展還增加收購都城偉業持有的鼎榮茂華70.00%股權以及世紀恆美持有的重慶魯能英大30.00%股權，資產包的價值亦擴大至125億元。

然而，因信披問題，這次重組依然被迫中止。長期以來，廣宇發展、魯能、都城偉業三者之間複雜的同業競爭問題都是橫亙在廣宇發展發展之路上的一個無法繞開的檻。過往兩次重組中，海南項目公司、負責一級開發的鼎榮茂華公司一度飽受爭議。

問題複雜，解決起來無法一蹴而就，廣宇發展選擇退而求其次，選擇只收購魯能方面的五家標的。同時，為解決同業競爭問題，魯能也做出了承諾，表示在廣宇發展已開展房地產開發的城市中，魯能原則上不再自行獲取新的房地產開發業務的土地儲備，不再從事新的房地產開發項目。

儘管證監會對5家標的公司的經營業績仍存關注，廣宇發展的第三次重組終究還是靴子落地。2017年11月，廣宇發展以股份支付方式購買控股股東魯能集團旗下部分住宅地產業務的交易完成交割。

據交易信息，五家子公司的資產交易價格達91.11億元。交易完成後，魯能集團的持股比例由 20.82%增至76.13%。廣宇發展也成為魯能集團整合及發展集團內住宅類房地產開發業務為主的綜合性地產業務平台。

這一年，廣宇發展迎來了自己的高光時刻。

廣宇發展“遇困”

財報數據顯示，2017年廣宇發展實現營收216.42億元，較去年同期的39.33億元同比增長超450%；到了2018年，其營收又進一步增至270.57億元。

2018年6月，廣宇發展再下一城，以35.57億元收購魯能集團持有的福州魯能、以及都城偉業持有的天津魯能各100%股權。

不僅僅是廣宇發展，2018年以前，地產人們都在講述着類似的故事。故事的結尾不僅是高興，還有高薪。

到了2018年，銀監會、證監會以及保監會三部門將監管觸角伸入地產行業。白銀時代的觀點席捲地產業。萬科鬱亮的一席話是總結，也是預言。

據彼時的報道，銀監會明確2018年10大重點監管舉措，將嚴查各類違規房地產融資、嚴控個人貸款違規流入股市和房市。證監會宣佈將對9家機構採取相關措施，2018年將全面從嚴監管。保監會則強調，險資運用新規4月施行，加強去嵌套、去槓桿和去通道工作。

歷經8年時間，終將魯能地產業務注入自身的廣宇發展發現——世道變了。

據重組安排，前述的五家公司在2017年至2019年三年內的業績承諾分別為8.32億元、14.51億元以及14.99億元。五家公司並表後，廣宇發展三年的歸母淨利潤可以達到12.55億元、19.56億元以及20.91億元。

事實上，單從廣宇發展的業績來看，重組效果的確顯著。據Choice數據，2017至2020年，廣宇發展的收入分別為216.4億元、270.6億元、229.9億元及197.5億元；歸母淨利潤分別為20.99億元、25.02億元、31.42億元及22.12億元。

不過，財務數據也顯示出了另一個問題，廣宇發展的營收開始下滑了。

首先是銷售層面，據公告，2018年全年，廣宇發展累計實現銷售金額221.75億元，同比下降18.2%;實現銷售面積177.56萬平方米，同比下降34.8%,兩項數據均降幅滑坡較大。

雪上加霜的是，2020年初，一份由中央紀委國家監委公佈的通報進一步牽制了廣宇發展的經營加碼。在這份名為《對國家電網第三輪巡視整改進展情況的通報》”中，國家電網表示將堅守電網主責主業，下決心退出傳統制造業和房地產業務，堅決按期完成深化集體企業改革任務。

廣宇發展正是國家電網持股的地產孫公司。

到了今年上半年，廣宇發展實現營業收入99億元，同比下降1.89%；歸屬於上市公司股東的淨利潤9.50億元，同比下降31.07%。

環視四周，2021年開年，地產行業波濤不止。政策不斷加碼，從前期融資到土地投拓再到銷售回款乃至二手房交易的改革環節相繼受到政策調控。有業內人士直言，政策招招打在了行業的七寸之上。

在中小房企加速出清，大房企時有爆雷之際，背靠着國資大股東的廣宇發展反而有着更多底氣。條條大路通羅馬，當地產之路變窄，廣宇發展依靠着電力背景，開始了一輪新的重組計劃，徹底“改道”。

改道新能源的老牌地產商

9 月 25日，廣宇發展發佈公告，公司控股股東魯能集團為履行避免同業競爭承諾，在上海聯合產權交易所公開掛牌轉讓海南盈濱島置業有限公司100%股權和海南永慶生態文化旅業有限公司100%股權及4.66億元債權，總轉讓價格合計57.31億元。

廣宇發展與魯能之間關係複雜，如前文所言，僅魯能、都城偉業以及廣宇發展之間的地產業務就足以讓廣宇發展為了資產重組用進解數。因此有業內人士認為，廣宇發展此次剝離地產業務或為魯能集團方面給出的解法。

“既然裝不進去，那就挪出來。”

從綠髮集團和魯能集團近期的佈局也能找到些許線索。8月27日，魯能新能源曾發佈公告表示，為了優化集團公司產權層級、理順管理關係，綠髮集團決定將部分新能源發電資產作價入股轉入魯能新能源。

據公告，上述資產實際上包括了都城偉業所持有的山東力奇新能源100%股權、汕頭市濠江區海電七期新能源100%股權、江蘇廣恆新能源60%股權。

除此外，資產包還包括了魯能集團所持的包頭廣恆新能源、青海廣恆新能源、格爾木魯能新能源全部股權，格爾木廣恆新能源60%股權、格爾木崑崙建設開發52%股權以及格爾木澀北新能源51%股權。

資料顯示，魯能新能源成立於2014年，經營範圍包括能源項目投資；充電服務；技術開發、技術諮詢、技術轉讓、技術服務；業務包括陸上風電、海上風電、光伏發電、光熱發電、儲能等方面。

據媒體報道，魯能集團目前已實施對魯能新能源的增資，增資完成後魯能集團預計持有魯能新能源18.64%股權，都城偉業預計持有魯能新能源81.36%股權，而中國綠髮旗下的新能源發電業務全部裝入到魯能新能源。

地產公司搖身一變成為新能源企業，廣宇發展的股價被迅速引爆。9月6日24日，廣宇發展13連板，累計漲幅245.23%，市值從90億元漲至310億元。

飛漲的廣宇發展旋即引發深交所關注。

9月27日，廣宇發展在回覆函中表示，對於擬置入標的魯能新能源，根據未經審計財務數據，截至6月末，其總資產341.45億元，淨資產102.82億元。同期，公司總資產795.60億元，淨資產164.09億元。

“本次重組的具體方案細節及置入資產範圍尚在進一步細化和多方論證中”，回覆函中，廣宇發展還補充道，由於本次重組將受到多方因素的影響且本次重組方案的確定和實施尚須滿足多項前提條件，故本次重組工作時間進度存在一定的不確定性，並有被暫停、中止或取消的風險。