物企公司紛紛登陸資本市場！市值欲超地產母公司

  隨着存量房時代的不斷強化，物企公司在市場上扮演的角色越來越重要。而登陸資本市場是市值增長的重要一步。在2020年，共有18家物業服務企業登陸資本市場，超過以往任何一年。2021新年伊始，又有多家企業成功上市。克而瑞數據顯示，截至目前，上市物企公司總量達到45家；截至2月底，45只物企股總市值達8049億元。

  45家物企進入資本市場

  2021年開年，物業領域就已出現多筆收併購公告，積極上市的物業企業也在不斷增加。1月20日，在港股上市的碧桂園服務開盤後不到10分鐘，迅速攀升至68.65港元，市值正式越過2000億大關，成為內地業內首家兩千億市值物企。

  業內併購活動也在上演。3月4日，億達中國公告，龍湖集團全資控股的龍湖嘉悦物業服務有限公司（下稱“龍湖物業”）以12.73億元的代價，整體收購億達中國旗下物業板塊億達服務100%股權。交易完成後，億達中國不再持有億達服務的任何權益，後者也不再是億達中國附屬公司，並將從億達中國綜合財務報表中脱離。

  截至2月底，已有45家物業服務企業進入資本市場，總市值為8049億元；物業板塊平均市值為178.9億元，同比提高48%。

  在這45家上市物企中，有34家擁有在A股或H股上市的地產公司背景。截至2月，這34家物企中，金科服務及雅生活服務市值已反超其關聯地產公司，碧桂園服務、綠城服務、建業新生活等市值已接近其關聯地產公司。

  與地產股市值整體下滑不同，物企股市值正呈現快速上漲的趨勢。一方面，與新入場企業快速增加有關。在資本助力下，物企上市熱潮不減，2020年已有18家企業新進入資本市場，創歷史新高。另一方面，雖然2020年下半年物業板塊股價出現短暫波動，但從整體來看2020年全年仍取得了16.33%的漲幅，同期恆生指數跌幅則為3.52%。物企股增多及股價的相對穩定，使得整體市值迅速提升。

  值得注意的是，目前市場上仍未登陸資本市場的行業巨頭僅剩萬科旗下的萬物雲和龍湖智慧服務。根據克而瑞物管的信息，2018年12月萬科總裁鬱亮曾公開表示，要刻意讓萬科物業與資本市場保持距離，因為“怕資本市場把我們引導壞了”。他還表示，“如果萬科物業以一個傳統物業公司的模式上市，我一定不同意！一定要等到萬科物業成為城市服務商，才讓它上市。”

  存量房蛋糕潛力正在爆發

  從目前市場來看，相較於地產股的失意，部分物企股市值已然接近甚至超過關聯地產公司。物企股市值的反超，主要是因為傳統房企銷售模式利潤受到擠壓，而存量房市場的蛋糕潛力正在爆發。

  易居中國執行總裁丁祖昱表示，這主要有兩方面的原因構成：首先，地產股的想象空間開始受到壓縮。近年來，房地產開發紅利逐漸褪色，整體開發增速放緩，針對房價和土地市場的調控不斷壓縮房企利潤空間。2020年“三條紅線”的出台更加劇了房企在資金獲取方面的難度，約束房企的拓張速度。其次，物企持續的規模化擴張能力及跨業態多元服務的創新能力，使得物企股極具想象空間，在企業經營層面成為推高市值的主要因素。

  這種現象在市場中確實存在。以碧桂園服務為例，2020年年中，碧桂園服務收入62.7億元，同比增長78.4%；總合約面積7.46億平方米，在管面積3.2億平方米，在管面積同比增加47.4%。高基數下仍能實現近五成的增速，發展較快。此外，去年榮萬家預計歸屬股東淨利潤同比增幅超100%；寶龍商業預計歸屬公司股東利潤同比增長不低於50%；招商積餘預計歸屬於上市公司股東的淨利潤為4.2億~4.5億元，同比增長46.74%~57.22%。

  不過，未來物業企業或將更多地收購中小物企，市場集中度將更高。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，優質物企股預計市值做大的空間會更大。但是盲目收購項目，會導致企業可能實力不均衡，或者説難以消化。所以不能盲目把做大規模、做大物管面積作為終極指標。關鍵時候，需要研究後續物業企業經營的範圍，真正夯實經營的基礎。

  2030年物業服務市場規模將超2萬億

  根據克而瑞物管研究，國內物業管理行業管理面積持續走高，2020年行業管理規模超過300億平方米，近5年複合增長率超11%。綜合考慮現有存量物業覆蓋率提升、房地產開發增量、非房地產開發物業增量以及城市服務、鄉鎮治理等領域的發展，預計2030年我國物業管理行業管理規模或接近500億平方米。按照500強物業服務企業平均物業費3.09元/平方米·月，並考慮一定的物業費價格增長，預計2030年基礎物業服務市場規模將超過2萬億元。

  此外，以百強物業服務企業為代表的物企正在加速進入生活服務領域。百強物業服務企業的社區增值服務營收均值從2015年的1.5億元增長至2019年的5.2億元，年複合增長率36.0%，預計2020年將突破20億元，來自社區增值服務營收的佔比也將達到25.5%，較2015年提高6.7個百分點。

  據花旗研究報告，2021年物管行業股將會迎來牛市，主要原因包括：自2020年10月以來，物業管理行業不斷有支持性政策出台；頭部企業盈利增長確定性強；一季度物管公司將陸續發佈強勁業績等刺激因素。

                                                                                                                                         來源：信息時報