外資出手 大舉抄底房企債券
時間進入11月，樓市又出現新變化。
11月9日，央行旗下《金融時報》發佈一則報道，裏面提到兩個重要消息：
一、高盛投資組合管理團隊透露，他們正在買入中國房企債券。團隊成員稱，傳染風險被高估，市場正在消化這一風險。
二、金融機構對房地產企業的融資行為，已基本恢復到正常狀態。10月地產貸款投放環比和同比均有大幅度回升，初步估計環比增加1500到2000億。
從企業端來看，房企已經跌入谷底，尤其從最近兩個月的銷售數據來看，還是在下滑。
龍頭萬科2021年10月合同銷售面積258.1萬平米，合同銷售金額419.5億。同比2020年10月，這兩個數據分別下降29.4%和19.8%。
從銷售端來看，一二三線城市的新房、二手房價格也在繼續下滑。
廣州中原研究發展部數據顯示，10月黃金週後，開發商放盤同比上升75%，不少開發商採取降價換量的方式求資金回籠。即使如此10月廣州新房網籤才7161套，同比2020年下降36%。
二手房情況也類似，2021年10月二手成交5253套，環比9月下降15.2%，同比下降50.9%，成交量創近三年最低。
由此可見廣州這樣的一線城市，想要依靠賣二手房置換，在當下的時間點會非常困難。這就導致很多之前熱門的小區，業主心態改變，選擇降價。
珠江新城網紅盤中海花城灣一套151平米的房子，報價直接下調了120萬元，因為房東希望儘早出手。
廣州撐不住了，作為二線核心的蘇州，也未能倖免。
10月24日蘇州豪宅拙政別墅，一天內出現10套掛牌房源，都是同一個房東持有，實際上他在這個小區有15套房，售價在6500萬到3.4億不等。
當時這位房東在2014年購入豪宅，均價4萬元/平米，目前掛牌價7萬/平米。
急於在短期內拋售豪宅，有兩個原因：
一是對未來房價下行的預期已經形成。
二是房產税利劍高懸，不如趁早賣房套現。
這些別墅房的總價很高、面積很大，如果按照之前重慶偏向於豪宅的房產税試點計算，那麼房東需要繳納700萬房產税。
即使按照上海房產税比較低的徵收力度，也要繳納300萬房產税。
降價預期形成、加上房產税被反覆提及，這種連鎖效應對蘇州樓市的影響力，正在一點點擴大。
10月28日位於蘇州工業區、金雞湖旁邊的世茂銅雀台別墅區，也一次性出現6套掛牌房源，單價10萬元/平米。
蘇州整體樓市的大環境是下跌，尤其是二手房從4月份開始就持續下滑。根據鏈家數據，蘇州二手房掛牌已超過10萬套。
7到10月蘇州市區商品住宅供應量283.01萬平米，成交面積248.46萬平米，依舊處於供過於求。
新房方面，蘇州在10月國慶黃金週有超過40個樓盤打折優惠，推出一口價特價房、工抵房等多種方式，折扣從8.5折到最低7折不等。
當地中介和渠道表示，國慶之後到11月份，折扣力度沒有停止，反而有繼續加大的趨勢。
我們再來看另一個二線城市昆明，它和廣州、蘇州比起來，房價並不那麼強勢，卻早早開啓了去庫存模式。
有媒體報道，11月5日一份前五房企的《員工內購政策》手冊顯示，為了確保昆明呈貢區商辦產品的快速去化，公司將於11月5日到7日進行內部優惠促銷。
產品主要是SOHO和LOFT公寓，單價為2500元/平米和3300元/平米。房天下數據顯示，這個項目平時售價8000元/平米，相當於打四折銷售，不過要求員工在認購兩天內一次性付完全款。
公寓類產品長期以來都是昆明樓市的去化難題。鋭理數據顯示，截至2021上半年，昆明商辦公寓去化週期長達55個月。
中原找房數據顯示，目前有47個在售公寓項目，包括萬科、保利、華僑城這樣的知名開發商，都有佈局公寓項目。
低週轉囤地 迴歸行業常識
無獨有偶，貝殼也在11月9日發佈了三季報，儘管業績一般、市場冷清，股價卻開始了回暖。
公告顯示貝殼二手房交易服務的淨收入61億，同比下降31%。二手房佣金收入是貝殼的主營業務，其餘兩塊分別是新房交易和新興業務服務。
成交量下降、一二手房打折降價、去化加速，樓市終端的反饋，終於開始影響到上游房企拿地，以及政府供地的思路。
濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等多個城市，已經陸續披露第三輪集中供地的信息。
這次供地和前兩次最大的區別在於：
門檻降低，資金要求放鬆。
11月初廣州掛出公告，第三輪推出17宗地塊，有7宗是第二輪流拍後再次上架，明顯降低了起拍價，另外有4宗下調起始價格。
位於番禺、增城的兩宗地塊沒有下調起始價，但降低了配建要求，南沙和黃浦地塊也取消限房價要求。
在付清土地價格方面，多個城市都降低了門檻。
廣州允許最長6個月付清，到年底前只要支付20%保證金。蘇州保證金統一調整為30%，南京取消了多個地塊不允許合作開發的約束。
上海在第三輪供地中，地塊明顯縮小，於是價格也下降了，24塊宅地有8宗起始價格在10億以下，10宗在10億到20億之間。
一級市場土地供應是二級市場房產價格的風向標，第二輪供地時超過一半的城市，樓面價都顯著下降了。
第三次集中供地集體下調門檻，加速釋放了樓市築底復甦的信號。
房企們為了謹慎應對，整個10月份也幾乎沒怎麼拿地。
億翰智庫顯示，2021年10月百強房企裏有76家零投資，TOP10房企貨值門檻大幅下降到1659.4億，同比下降38%。
這充分説明追求規模和速度的時代過去了，整個房地產行業的規模也在收縮。
用一名頭部房企投資拓展部負責人的話説就是：
現在真的太缺錢了，就是勒緊褲腰帶過日子，一手抓賣房一手抓還債，如果有餘錢就存起來以備不時之需。
接下來什麼樣的房企能夠站回到舞台中心呢？
11月7日凌晨，中國電競隊伍EDG戰勝了韓國DK俱樂部，取得英雄聯盟全球總決賽S11賽季冠軍。
這件本來屬於電競圈內的事件，直接火到圈外，朋友圈、微博、微信、抖音快手上出現了一批又一批的祝賀EDG奪冠視頻，甚至這種為了慶祝而慶祝的奇葩行為。
有中國電子競技戰隊奪得世界級比賽冠軍，當然非常振奮人心，但更有趣的是俱樂部背後的掌門人，是一家房企的二代。
2013年，廣州老牌地產企業合生匯展董事會主席朱孟依的大公子朱一航，以他個人的英文名創建了EDG電子俱樂部。
朱一航是典型的地產二代，父親朱孟依是合生創展、潮汕地產圈教父級人物。2021年，朱孟依家族以555億元財富身家登陸《胡潤全球富豪榜》，排在第312位。
在房地產市場上，有人將張峻的富德系、姚振華的寶能系、合生朱孟依家族以及周澤榮的僑鑫集團視作潮汕四大房產財團，朱孟依長期以來屬於默默做生意賺錢，非常低調的那一類。
合生創展的成長策略，可以用六個字來歸納：多囤地、慢週轉。
早在20多年前合生創展的規模就超越了萬科，成為中國最早一批百億房企，之後十年卻停滯徘徊不前。
基於慢慢擴張的邏輯，合生創展的利潤能夠保持行業前列，負債率也低於行業平均水平，半年報顯示銷售額為212億，規模不大卻持有大量物業和投資項目，負債率比較低，現金流充足。
合生創展可能成為未來房地產行業的一個代表，一種依舊堅持低週轉、高持有、慢擴張的模式，和眾多超大規模高週轉的房企形成區別。
央行10月金融數據裏，有關房地產按揭貸款的數據顯示：
10月份人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元。分部門看，住户貸款增加4647億元，其中，短期貸款增加426億元，中長期貸款增加4221億元。
10月市場環境極其惡劣，很多房企選擇保守不拿地，一二手房市場的買家、房東也持續處於觀望狀態。
4221億的新增中長期貸款，不算多也不算少，説明銀行已經盡力了，接下來就是避免房地產硬着陸風險。
財聯社11月10日最新消息説，一部分央企國企向監管部門反應，如果要做一些承債式收購，三條紅線就會被突破，建議監管部門對三條紅線予以調整。
我們不排除未來看到，少數幾家房企被國企、央企接盤收購。
在接下來的五年，無論房產開發、代建代運營，還是中介服務和買賣，都需要更專業和更理性。
借用鬱亮的一句話説就是：
尊重常識。