作者 | 綠蠟
出品 | 焦點財經
憑藉“地鐵+物業”TOD模式，剛剛上市兩個月的越秀服務在物企縱橫下走出了一條新路。
8月12日，越秀服務（6626.HK）公佈2021年上半年業績。半年報顯示，上半年越秀服務錄得營業收入約人民幣9.582億元，同比大增108.2%。毛利率為35.8%，同比增長3.6個百分點；擁有人應占盈利為人民幣177.7百萬元，同比上升134.0%。
截至2021年6月30日，越秀服務在管面積為3500萬平方米，上半年新增在管面積376萬平方米。合約面積為5270萬平方米，上半年新增合約面積419萬平方米。
雖然在管面積相對於頭部物企有一定差距，但是越秀服務衝擊物管行業第一梯隊的期望仍在持續。上市之時，越秀服務管理層表示，希望在未來的3-5年，能夠躋身於物管行業第一梯隊。
就上半年來看，越秀服務確實也在通過內生、外拓、收併購等多種方式實現自身從“借船出海”到“造船出海” 的轉變。
“今年上半年外拓情況不錯，增加合約面積419萬平米，下半年內部目標應該可以完成，目前的勢頭也不錯。”對於未來外拓發展，管理層在業績會上表示，由於集團於6月份上市，併購方面，上市的前前後後併購動作會稍微放緩，目前已經加緊推開，而且也有一些標的在談。
TOD壁壘
得益於越秀地產、越秀集團及廣州地鐵三大國有股東資源，越秀服務在TOD 綜合物業管理模式上增長較快。尤其是，2020年越秀服務收購廣州地鐵TOD物管業務，為其在TOD物管業務的內生增長上提供了基礎。
半年報顯示，今年上半年越秀營收9.6億元，同比大幅增長超過一倍，其中，非商佔70%，商業佔30%。
此外，上半年越秀服務TOD營收1.17億元，佔總營收的12.2%，毛利率27.9%，淨利率17.3%，上半年新增TOD合約面積約93萬平方米，在管地鐵71個，包括25個車輛段和停車場提供物管服務。商業運管營收2.80億元，佔總營收的29.2%，同比增長97.1%；社區增值服務營收1.84億元，同比大幅增長210.0%。
越秀服務的盈利邏輯是探索“全域服務”，整合“物管+社商+智能化+X”多方資源，實現物業服務的拓維。
在業績會上，越秀服務執行董事兼常務副總裁毛良敏稱，TOD項目與傳統的物業收費是不一樣的，蓋上按照每平方米的面積來收費，蓋下是按照標段進行收費，未來這一領域的增長前景可期。
越秀服務管理層認為，越秀服務的核心能力在於，去年併購了地鐵物業，在TOD行業走在了其它物業公司的前列，集團擁有地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營的複合型物業管理公司，為廣州地鐵的站點、站線和車輛段提供物業管理服務，擁有地鐵列車等特種設備清潔領域的技術壁壘，這是其自身優勢。
此外，在高端商業的物業管理上越秀服務也走在了市場的相對前列，比如廣州西塔等核心地段物業的管理。
半年報顯示，越秀服務TOD在管面積為510萬平方米，合約面積610萬平方米，上半年新增TOD合約面積約93萬平方米。未來，越秀服務將積極把握TOD模式帶來的機遇，進一步鞏固TOD綜合物業管理模式，成為國內領先的TOD綜合物業管理服務平台。
1億平方米目標與“走出廣州”
TOD是基於公共交通站點進行輻射，對於屬地性較強的企業來説，想要躋身第一梯隊，全國化擴張往往是必經之路。
廣州地鐵於2021年2月8日入股越秀服務，成為戰略投資者。針對未來是否會與其他地鐵合作，越秀服務執行董事兼常務副總裁毛良敏表示，目前越秀服務正在和長沙等城市項目初步達成意向合作，廣州地鐵也在與青島等城市進行開發、運營合作洽談，越秀服務希望能夠“借船出海”，通過廣州地鐵走出廣州。
“目前廣州地鐵是我們的第二大股東，希望積極與他們進行交流，未來TOD項目能走出廣州。此外，目前上半年我們新增商業83萬平方米，大部分承接的是外邊的項目，對於市場的培育是好的實踐及證明。”
對於未來持續性盈利及規模發展，越秀服務執行董事兼行政總裁吳煒則表示，管理層有信心保持越秀物業未來高速的增長，拓展方面主要的基礎是業務拓展。希望通過“內生+外拓+收併購”多輪驅動未來兩到三年實現1億平方米在管水平。
內生方面，越秀地產和廣州地鐵的發展帶來穩定的業務增量；外拓方面，組建擁有資源和渠道的投拓團隊，快速進行全國化拓展；收併購方面，憑藉國企背景優勢，整合廣州市國資系統的物管資源，拓展廣州市以外市國資系統的“朋友圈”資源。
“第一，母公司能夠提供每年500到600萬平方米的面積，相信兩至三年累計可達1500萬到1600萬方。第二，集團已經構建60到60人的外拓團隊，希望在這一方面實現1500萬方平方米的水平。第三希望透過收併購來增加管理面積，預計這一部分未來三年能夠實現3000萬到3500萬平方米的收併購水平。三項加起來能夠實現1億平方米在管面積目標。”
半年報顯示，截至2021年6月30日，越秀服務在管面積為3500萬平方米，在管項目226個，上半年新增在管面積376萬平方米。合約面積為5270萬平方米，上半年新增合約面積419萬平方米。市場化拓展加速突破，獲得新拓展項目24個。
區域佈局方面，集團已形成以大灣區為核心，面向華東、華中、北方和西南拓展的「1+4」全國化佈局。
據管理稱稱，未來，越秀服務將以地鐵物業管理為起點，進一步拓展TOD物管的邊界，例如高鐵站、機場等大型交通樞紐，挖掘TOD物管的市場空間，以大灣區為核心，同時拓展華東、華中、北方和西南地區，重點關注一線、新一線及二級城市。
擴圍服務邊界
不僅僅依靠母公司的自身供給，越秀服務已經開始進行外拓尋找自身內生力，越秀服務定位是全能型城市運營服務商，上半年越秀服務全域服務創新實現突破。
半年報顯示，越秀服務社區增值佔比提升佔總營收的19.3%，上半年社區增值服務的營收同比大幅增長超過兩倍，同時社區增值服務的毛利率也達到了40%，
對此，越秀服務稱圍繞美居、租售中介、社區新零售等方面，有針對性的研發社區增值服務，對公司上半年營收和淨利潤的增長都具有較大助力。
數據顯示，越秀服務的增值服務營收1.84億元，同比大幅增長210.0%，上半年集團積極開展美居業務，實現營收0.5億元。
此外，在租售中介業務方面，鋪開全國門店，目前新開業門店超過70間；深耕社區，以服務業主為核心，實現資源共享；打造經紀品牌，拓展項目周邊市場。
據越秀服務稱，未來越秀服務將圍繞着 1大基本業務：基礎物業管理， 3大拓展業務：非業主增值、社區增值、商業運營管理業務全面鋪開，堅持智能化和數字化戰略提能增效。
“圍繞美居業務，聚焦越秀好平台服務，持續加大智能化發展，推動全能型服務商運營的地位，持續為股東創造更大的價值。下半年越秀將以加快在管面積、增厚業績為主，越秀服務社區增值和社商業務同步發力，不管是大灣區還是浙江都在推廣全域管理。”
對於最近資本市場教育股大跌及物業股政策等問題，吳煒則認為資本市場波動很正常，對於目前環境對物業股有些不利的情況，他認為物業板塊業務領域是非常廣闊的，需要加強和改進住宅物業的管理內容，依然看好物業股未來發展潛力。