多贏！兩家巨頭用非典型股權合作創造經典案例

紅星地產與遠洋的連續劇終於迎來大結局。

7月18日，遠洋集團發佈公告，將與關聯合作方共同通過天津遠璞，擬以40億元的股權對價收購紅星地產70%的股份。整個交易由4個階段完成，此前，天津遠璞已經受讓紅星地產18%的股份，雙方計劃在今年7月30日、8月10日和明年1月10日前後，分別完成紅星地產22%、11%和19%的股權轉讓。

我們結合多方資訊，為各位看官推敲其中細節。

先用一句話給這次聯姻定調：不是此前所傳的“併購”，更像是一次非典型的股權合作案例。

【一】紅星地產身價幾何？

紅星地產與遠洋的緋聞始於今年3月底，當時遠洋資本戰略入股紅星企發（紅星地產母公司）獲得18%股權。根據21世紀財經報道，遠洋對紅星地產評價頗高，認為其“整體運營模式算是行業內的良心企業”，且對紅星地產現在的管理團隊也很認可，因此決定進一步收購。

交易雙方對紅星地產的定價較為複雜。首先是40億元的股權作價，然後還要算上對未來利潤的分配，後者更是影響紅星地產身價的核心要素。

根據遠洋公告，截止2020年12月31日，紅星地產已售但未結轉的開發物業及自持物業的利潤，將由紅星控股與天津遠璞按照85%：15%的比例進行分配；截止2020年12月31日，未售的開發物業及自持物業的利潤，將由紅星控股和天津遠璞按70%：30%的比例進行分配。

這部分的未來收益大概有多少？

據知情人士透露，交易價格不含紅星控股享有的已結轉利潤，該項利潤的規模大概在30億左右，應該歸紅星控股所有。

遠洋官方披露，紅星地產開發項目共有91處，住宅銷售面積合計2017.1萬平方米。其中70%分佈在上海、蘇州、長沙等一二線城市；可售型住宅產品比重高達80%，且多為面向剛需和剛改的高效項目，可實現快速去化。考慮到紅星地產團隊在業界的良好口碑和勾地模式，項目利潤率較高，初步估算，這家明星地產企業未來還能為股東創造的利潤將達到200億左右。

【二】紅星控股葫蘆裏賣的什麼藥？

相較於紅星地產的身價之謎，紅星控股選擇的收益方式更值得細品。為什麼他們沒有一次性換取大筆資金，而是選擇細水長流，確保未來每年都能獲得一定的利潤？

在我們看來，這首先説明了紅星控股當前並沒有面臨較大的償債壓力。因此，紅星控股並不急着套現，而是更傾向選擇未來幾年的現金流，用於支持紅星控股下屬板塊未來的發展需要。

其次，公司堅定看好紅星地產的長遠發展。

如果紅星地產未來業績變臉，那麼讓遠洋集團“一次付清”自然是紅星控股的最佳選項。反過來看，沒有把這次合作變成“一次性買賣”，而是和合作夥伴（遠洋集團）利益綁定，共同面對未來，充分證明了紅星控股對紅星地產的信心。前面提到，紅星地產的物業主要分佈在一二線城市，並且多為面向剛需和剛改的高效項目，這確保了未來銷售價格的堅挺。同時，隨着與遠洋集團合作的深入，雙方充分發揮在資本市場資源、商業運營、物業管理等領域的優勢。這些都為未來實現更多利潤奠定了基礎。

根據此前媒體報道，紅星地產一直沒有裁員、也沒有更換管理團隊的動作。可見，紅星控股的信心其實也是一種自信——對自己人，整個紅星地產管理團隊的信心。

最後，穩定的現金流為紅星控股未來融資提供了更廣闊的空間。

選擇未來現金流，而非一次性收益的另一個重要意義在於，穩健的現金流可以為紅星控股未來的融資提供更廣闊的空間，進一步豐富融資渠道。

總的來説，隨着遠洋成為紅星地產大股東，紅星控股將剝離負債率更高的業務板塊，有息負債水平有望大幅下降，資產負債率也將得到優化。此外，紅星地產貢獻的現金流又為老東家未來的債務償還提供了保障。在紅星控股以一個更輕盈、更聚焦的姿態，擁抱家居主業的同時，這次的股權合作範例也有望為行業帶來新的思考。