本文來源：時代財經 作者：黃銀橋
綠城管理業績會
3月23日，綠城管理召開了上市以來的第一場業績發佈會。作為“代建第一股”，綠城管理的發展模式在資本市場上相對陌生，亦難免有投資者擔憂其發展賽道到底有多寬。
為解答該疑問，執行董事兼行政總裁李軍在開場時就率先向投資者做了一番闡述。李軍介紹，從行業發展角度來看，供給側改革使得房地產開發更需要品質的營造能力，所以頭部房企及品質房企會受益。然後，行業的土地獲取方式也在悄悄發生變化，未來政府、金融機構會成為房地產開發主體之一，但這些主體缺少團隊和開發資源，針對這些開發主體的服務型企業將會崛起。
“此外，中國房地產市場已經從土地紅利、金融紅利轉向管理紅利，有專業能力的服務型公司價值會凸顯。最後，行業存量市場空間巨大，截至2020年底，中國城鎮住宅存量超270億平方米，2021年政府報告提出全年新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個。在此行業趨勢下，代建作為輕資產商業模式更有優勢。”
若從代建行業本身出發，輕資產模式具備穩增長、高盈利、無需依賴資本開支及債務融資、抗週期的優勢。
李軍表示，代建行業增長穩定，能夠達到接近20%的複合增長率。另據摘錄的行業數據顯示，截至2019年，在香港資本市場大熱的物業股淨利率約8.8%，房地產開發企業大約為11.1%，而代建行業的淨利率可以達到25.7%，遠高於房地產開發企業。
此外，代建行業有逆週期的屬性，根據中指院的跟蹤報道數據顯示，在2016年，商品房銷售面積同比增速最快，而代建新籤面積是下降的，但目前重資產房企受到金融、政策調控時增長放緩，代建新籤面積增速反而遠高於商品房銷售面積，所以代建行業逆週期特點非常明顯，中性預測下，商品房代建市場規模佔比將以年均2個百分點的速度增長。到2025年，代建行業規模預計佔比將達到15.1%。
基於這樣的行業判斷，李軍在業績會最後還不忘跟投資者“推銷”自家公司的股票。“我認為，綠城管理未來還有更好的發展，我會把在綠城管理賺到的每一分錢都買成公司股票，這是我的一個目標和願景，也希望通過這種方式讓團隊身體力行買入、持有公司股票，完成自己的財富積累和職業成就。”
不過，在多次向投資者傳達代建行業未來的發展前景時，綠城管理上市交出的第一份年度成績單還無法完全用數據説話。
過去的2020年，綠城管理實現銷售金額745億元，同比增長12.2%，但持續經營收入同比減少9.1%至18.13億元。期內收入主要來自商業代建、政府代建、其他服務三大業務。
其中，為綠城管理貢獻最多收入和利潤的商業代建部分收入為13.13億元，佔總收入的72.4%，同比減少10.8%；政府代建收入為3.1億元，佔總收入的17.1%，同比減少13.6%；其他服務是唯一實現增長的，錄得收入1.9億元，佔總收入的10.5%，同比增長15.75%。
談及兩大代建業務收入下滑的原因，李軍解釋稱，商業代建業務下滑的原因主要是綠城設計院出表了，另外受疫情影響，部分商業代建項目銷售及開發進度有所延緩。而政府代建收入下滑主要是因為公司升級業務模式，主動減少傳統政府代建的業務服務，加強對服務費率更高的新型政府代建業務的拓展。
同樣出現下滑的還有毛利，2020年綠城管理錄得毛利8.66億元，同比減少1.8%，但毛利率同比增長3.6個百分點至47.8%。
三大業務中，商業代建毛利率最低，為44.1%，同比減少2.1個百分點，下降主要是因為綠城管理商業代建項目因新冠疫情影響銷售及開發進度有所延緩，收入有所下降，而人工成本等固定支出仍需列支所致。政府代建毛利率為45.4%，同比增加2.1個百分點；其他服務業務毛利率為76.8%，同比大幅增長28.3%。
利潤方面，報告期內綠城管理歸屬於公司股東的淨利潤達到4.39億元，同比增長35.3%；剔除上市費用後歸屬於公司股東的淨利潤達到4.69億元，同比增長39.4%。
作為服務屬性的輕資產公司，綠城管理目前並無負債，年內經營活動現金淨流量達9.03億元，同比增加645.9%；銀行存款及現金為23.97億元，流動比率為2.05倍，槓桿比率為0.5%。
李軍多次強調，目前綠城管理處於行業的絕對領先地位，項目規模為行業第一。
截至2020年12月31日，綠城管理管理項目數量由去年同期的260個增加至296個；合約項目總建築面積7610萬平方米，同比增長12.7%；在建面積4050萬平方米，同比增長8%。其中，新拓代建項目的合約總建築面積達1870萬平方米，同比增長約16.8%；新拓代建項目代建費預估58.1億，同比增長約22.3%。
按當期在建面積分，私營企業委託項目為1150萬平方米，佔比28.3%；國有企業委託項目為1640萬平方米，佔比40.5%；政府委託項目為1270萬平方米，佔比31.2%。
值得一提的是，綠城管理當初上市募集的11.45億港元資金中有2.29億港元計劃用於戰略收購拓展，但目前一分未用，這將為綠城管理2021年的擴張提供重要資本。李軍稱，今年會尋找戰略收購機會，進一步做大公司的代建主業。
在代建主業之外，綠城管理2020年還通過孵化產業鏈上下游公司尋求第二增長曲線。2020年，該公司產業鏈上下游孵化業績為4600萬元，同比增加4740萬元。
李軍透露，目前綠城管理產業鏈平台涵蓋規劃設計、建築設計、景觀設計、裝飾設計、全過程工程諮詢、市政管理、商業管理、營銷策劃等業務，2021年1月新增了6家孵化公司。