物企IPO：等待戈多

  文/樂居財經徐酒眠

  這個秋天，物企IPO顯得有點冷。

  近兩天，海倫堡物業與富力物業的招股書相繼失效。而截止到本月底，明宇商服、中梁百悦智佳，以及東原仁知服務，3家物企若不能即使等來港交所通過聆訊的通知，遞交的首份招股書材料也將面臨屆滿“失效”的局面。

  時間線拉長，物企上市“出的多，進的少”的同時，遞表不多的下半年，通過率也在降低。7月初至今遞表的僅有魯商服務、蘇新生活服務、金茂物業、瑞安新天地，以及萬達商管5家物企。

  而自7月16日康橋悦生活（02205.HK）成功登陸港交所之後，有人臨陣返航終止上市、有人潛伏香港公司多年無疾而終、有人屢敗屢戰多次遞表，而收到港交所通行牌的卻僅有京城佳業一家物企。

  再回望今年上半年，先後21家中小型物企密集遞表，以及5家成功上市與6家完成過會的結果，也曾讓市場喊出一度“小物企也有春天”。

  據樂居財經統計，2021年至今，共11家物業服務企業新登陸了資本市場。其中宋都服務（09608.HK）、星盛商業（06668.HK），以及融信服務（02207.HK），3家物企都是在二度遞表後，才迎來了最終的敲鐘時刻。

  而截至目前，仍有21家物企在排隊，等待戈多，等待一個“希望”。其中，禹佳生活服務、世紀金源服務，以及中南服務，3家物企已經是年內二度遞表。

  小物企難通過？

  此前，新力服務與天譽智聯服務的首份招股書材料，已分別於9月初和9月底失效。

  其中，新力物業曾表示，申請資料失效不會影響公司的現有計劃，待更新好材料後會及時重新遞交。不過目前二度遞表尚未等來，在接觸潛在買家的消息已經滿天飛，涉及對象包括龍湖物業與金科服務（09666.HK）。

  新力物業、天譽智聯服務，以及海悦生活，3家“已失效”是否還會等來二度遞表尚未可知；明宇商服、中梁百悦智佳，以及東原仁知服務，3家月內即將臨期失效的物企，能否在最後關頭再衝一把？

  明宇商服、中梁百悦智佳，以及東原仁知服務，3家物企都是區域性較強的“迷你型”物企。明宇商服與東原仁知服務重西南，一個大本營在成都，一個在重慶；中梁百悦智佳佈局在長三角。

  從在管規模上來看，明宇商服290萬平方米的在管規模刷新了物企IPO最低在管面積最低記錄；中梁百悦智佳與東原仁知服務在管面積相近，不過後者的在管規模增長空間更大，合約在管比值為3，而後者為1.68。

  從業績盈利能力來看，主打商管的明宇商服毛利率與淨利率領先，分別為44.1%、30.4%，不過受限於規模，1.05億元的營收與其餘兩者相差較大。

  而中梁百悦智佳與東原仁知服務在營收、毛利率、淨利率方面的差距都不大。不過將時間線拉長，在近三年的營收增速方面，中梁百悦智佳更勝一籌，而東原仁知服務在近三年的淨利增速方面扳回一城。

  以此來看，中梁百悦智佳與東原仁知服務兩者踩點過會的幾率，或許要比明宇商服相對大一些。

  純住宅不香了？

  沒有規模優勢，許多中小型物企為衝擊資本市場都在選擇另闢蹊徑，跳出傳統業務發展藩籬，將着眼點放到住宅以外的非住宅物業領域。

  年初榮萬家、宋都服務、星盛商業先後叩開資本市場大門；5月、6月，新希望服務、越秀服務成功登陸港交所；7月，中駿商管、朗詩綠色生活、領悦服務、德信服務集團、融信服務、康橋悦生活集中敲鑼。梳理這11家物企，在管規模多集中在1000-3000萬平方米，都不算大。

  不過，11家物企中，大多數都將觸角伸向非住宅領域，為自己打上了特色標籤。星盛商業的純商業服務、新希望服務的民生物業、越秀服務的地鐵生意、中駿商管的輕資產特色，以及朗詩綠色生活的綠色故事，等等。可以説，這些難從規模進行敍事的中小型物企，通過切入細分賽道，貼上特色標籤，大幅度增加了資本突圍的勝算。

  不過，他們中大部分仍以基礎住宅物業為主要業務形態，但也有榮萬家、融信服務、康橋悦生活等物企的營收構成中有較大比例的非業主增值服務。同時，年內登陸資本市場後，其股市整體表現也較弱勢。破發、成交量低迷、估值縮水等情況也不鮮見，估值也從2020年動輒40倍下降至15-20倍。

  而再看中梁百悦智佳與東原仁知服務，前者還在走純住宅路線，後者雖打出“城市運營服務”，但在業務線中表現並不明顯，近七成的管理面積還是來自住宅業態。

  此外，中梁百悦智佳背後站着物業巨頭碧桂園服務，或許一定程度上對投資者具有吸引力。而東原仁知服務的母公司迪馬股份(600565.SH)已“搶先”公佈了其赴港上市獲中國證監會批覆的消息，或許也能在最後關頭成為重要的助力。

  國企好唸經？

  已經完成上市的物企中，被母公司拖累，成為挽救房企債務危機的也不在少數。已經退市的藍光嘉寶、擺在貨架上的恆大物業、資產被砍去售出一部分的彩生活，以及傳言尋覓買家的第一服務……

  曾經苦等入場券的物企中，半路心生“退意”，主動放棄上市也有。富力物業、陽光智博服務都選擇了“全身而退”，一個“賣身”碧桂園服務，直接上了物業股的船；一個“換股”萬物雲，兑了一張等待啓航的船票。

  半道折返、接連失效、賣身求全身而退，在IPO中的物企，國企似乎日子更好過。在下半年中通過港交所聆訊的“獨苗”，京城佳業，除了衚衕物業特色標籤之外，最顯著的身份還是國企背景。

  京城佳業籌備IPO過程中，控股股東城建集團的為其引入了同樣具有國企背景的北京天街集團（簡稱“天街集團”）做戰略投資者。

  去年年底，天街集團斥資1000萬元購得京城佳業1.13%股份。而天街集團100%隸屬於北京市東城區人民政府國有資產監督管理委員會（簡稱“北京東城區國資委”），換言之，京城佳業背後的戰略投資者其實是北京東城區國資委。

  而細看京城佳業的業績，其實算不上優秀。2018年-2020年營收分別為9.18億元、10.45億元、10.9億；年內盈利分別為4138萬元、5112萬元、6876萬元。2021年前5個月的營收為4.78億元，期內利潤為5004萬元。

  盈利表現在港交所明年將實施的標準之內，但與同行比起來，淨利率、毛利率均處在低位。2018-2020年京城佳業淨利率分別為4.5%、4.9%、6.3%，毛利率則分別為20.8%、19.8%、20.8%。而在2020年港交所40家上市物企的淨利率為14.23%，京城佳業遠低於均值水平。

  如果按照2020年百強物企的平均在管面積4878.72萬平方米和平均淨利潤1.05億元來計算，百強物企1萬方在管面積淨利潤即2.15萬元。粗略計算，若物企達到3500萬港元的淨利潤上市標準，其在管規模要在1345萬平方米以上。

  截至2021年5月31日，京城佳業的在管面積為30.5百萬平方米。其中，位於京津冀地區的在管面積為27.3百萬平方米，佔在管總面積的約89.4%。

  港交所對上市盈利門檻更高要求將於明年初落地實施。可以説，錯過年內最後兩個月時間，想要在港交所上市的中小物業企業或將推遲，或者將無法實現上市計劃。

文章來源:樂居財經