年報觀察 | 建發物業外拓啓動
觀點網年報季，在物業企業紛紛交出2021年業績答卷之時，建發物業也於3月27日舉行了2021年度業績發佈會，並公告全年業績。
根據年報，報告期內，建發物業收入約人民幣15.57億元，較2020年同期增長約51.3%；毛利約人民幣3.89億元，同比增加約54.7%，毛利率約25.0%，較2020年度的24.5%提升約0.5個百分點。
項目規模上，截至2021年12月31日，建發物業物業管理服務的合約建築面積約為7390萬平方米，較2020年的4720萬平方米增長約56.6%，合約項目數量489個，同比增長48.2%；在管建築面積達約3300萬平方米，在管項目數量280個，分別較2020年增長約28.9%及27.9%。
而在業態方面，建發物業是較為傳統的物業管理公司，管理項目以住宅為主。截止2021年12月31日，建發物業非住宅項目的管理面積佔比僅為9.8%，該部分為建發物業提供約22.7%的整體收入。
另外，該公司截至期末流動負債大增135%至15.7億元，主要是由於建發物業預收的房屋硬裝業務款項約人民幣5.53億元。公司表示，該部分合約負債以現金形式存於企業賬中，由此引起的流動負債增加對企業整體業績與經營並無大礙。
外拓機會
2021年是建發物業上市後經歷的首個完整年度，超50%的收入利潤增長速度在普遍維繫高速增長的物管行業中並未落入下風。
建發物業2021年合約面積增幅高達56.6%，大幅高出同期在管面積的增幅28.9%，顯示其上市後明顯加快了規模擴張步伐。
截至2021年底管理面積為3300萬平方米，在主流上市物企中處於低位，其中獨立第三方開發商所開發項目佔比達42.5%，較2020年末的40.8%有一定提升。而該佔比42.5%的第三方項目提供了約41.5%的收入，與主流物企不同的是，建發物業在外拓上基本保持了項目質量的一致性。
此外，建發物業於2021年7月12日披露了一則關於對洛陽泉舜物業的收購公告，將以3739萬元現金代價從泉舜集團手中收購洛陽泉舜物業51%股權，這是建發上市後首筆也是唯一一筆收併購。
洛陽泉舜物業管理面積不到200萬平方米，以2020年利潤計算，收購PE約為16.9倍。或許是重視項目質量的原因，這一價格在目前看來稍高於行業收購平均值。
2020年12月31日，建發物業於廈門建發集團的開發業務中分離並以介紹方式在港交所主板掛牌上市。除建發物業外，目前僅有碧桂園服務和中海物業是通過介紹上市方式登陸資本市場。
雖然介紹方式上市能為進入資本市場節省不少時間，但由於未經上市的首次公開招股募資，僅提供股份供應與交投活躍度，建發物業現金方面可能並不如其他通過完整IPO流程的物企充裕。
對於洛陽泉舜物業的收購也消耗了建發物業部分在手現金，半年禁融資期限已過，基於各個方面的需求，2021年12月10日，建發物業再次公告，將根據一般授權配售1.313億股新股份，相當於公告日期建發物業已發行股本約10.90%以及經配發及發行配售股份擴大後已發行股本約9.83%，橫向比較來看為較高的配售比率。
本次配股共募資約5.45億港元，這對於通過介紹上市的建發物業而言是一筆重要的現金補充。根據公告，該筆募資金額將用作收購物業管理公司以及一般營運資金。
值得一提的是，建發物業還於2021年7月發佈了建議採納股權激勵計劃的公告，擬配發及發行合共不超過3530萬股限制性股份。其中，董事會擬初步向合共不超過195名激勵對象授予限制性股份不超過2825萬股，佔該激勵計劃擬授予限制性股份總數約80.03%。配發預計募集8507.3萬港元。
根據業績會披露，建發物業2021年僅有兩位管理層獲得股權激勵，而2022年確認有1550萬人民幣的管理費用於管理層股權激勵，該股權激勵計劃也會促使建發物業管理層採取更積極的手段進行擴張。
2021年內，建發物業採取了收購物業公司、實施股權激勵以及配股募資等一系列積極活動，不難看出其在未來規模擴張方面的想法。
增值業務
以業務類型來分，建發物業與主流物企類似，將旗下業務主要分為3個板塊，分別是物業管理服務、社區增值服務以及非業主增值服務，2021年收入佔比分別為48.7%、16.3%以及35.0%。
建發物業的增值服務業務2021年增長迅猛，為其提供了過半收入，其中社區增值服務收入增速達110%，非業主增值服務收入增幅65%，均顯著高於基礎物管業務35%的收入增幅。
細分來看，建發物業社區增值服務業務品類類型較多，收入貢獻也較為均衡，包括智能社區服務、家居生活服務、家居美化服務、經紀及資產管理以及養老及健康增值服務，收入佔比分別為21.3%、28.4%、7.1%、19%以及8.8%。
除了貢獻收入較高外，增值服務規模的擴大對企業毛利率有顯著提升效果。
2020年為新冠疫情元年，物業公司在抗疫過程中起到了重要作用，政府給予物業企業一定税收優惠以及疫情補貼，該部分税收優惠和補貼普遍已在2021年失效，以其他已公佈年報的物業企業來看，大量物企2021年毛利率都因此而有所降低。
進入2021年，雖税收減免和補貼已基本取消，但疫情防控仍在持續，防疫所需成本費用仍佔物企成本一定額外比例。在此環境下，儘管基礎物管毛利率有所降低，但建發物業整體毛利率實現逆勢上漲，較2020年度的24.5%提升約0.5個百分點至25.0%。不難看出，增值服務的開展和擴大對建發物業整體成本收入結構優化的助力。
建發物業非業主增值服務業務收入佔比較高，達35%，而物業企業該部分業務被認為存在利益輸送之嫌，並不同於基礎物管業務那樣是能持續創造收入的存量業務，二則高度依賴與關聯方交易，存在一定不穩定性，在進行估值時該部分利潤通常都會進行一定程度的下調。
非業主增值服務主要包含兩個部分，一是於物業開發及建造向開發商提供項目設計建築物聯等諮詢服務諮詢服務，收入佔比僅1.4%；二是於銷售中心向地產開發商等提供接待、秩序維護及清潔服務，收入佔比達98.8%，也是建發物業非業主增值服務的主體。
根據建發物業年度業績，非業主增值服務收入大幅提高，主要由於合作地產開發商開發項目的增加。
根據年報，雖然建發國際是少數在行業低潮中實現了逆勢上漲的地產開發企業，2021年地產開發板塊收入增長率23.8%，但仍遠不及建發物業2021年在非業主增值服務領域的增速65.0%，這或是因為2021年投入了較大成本來提高銷售力度，也提供了建發物業更高的非業主增值服務收入，這部分收入顯然存在較高的不可持續性和不確定性。
目前非業主增值服務仍是建發物業收入中的重要助力，但與此同時，物企對地產公司應依靠而不依賴，即業務上充分利用地產公司提供的資源，但仍需保留充分的獨立項目擴張與業務運營能力。