文/樂居財經研究院 魏薇
市盈率是指股票價格除以每股收益的比率，通常用來衡量股價高低和企業的盈利能力。若市盈率高，則説明該股票的市場表現較好，市盈率低則代表該股票的投資空間較大。
本次的統計口徑為靜態市盈率，即當前公司市值除以最新一期的年報利潤。
已上市的26家物業公司，平均市盈率為41.39倍，其中，11家物企的市盈率超平均值。招商積餘的市盈率最高，達115.21倍，時代鄰里、保利物業緊隨其後，市盈率分別為82.32倍和80.44倍。另外，旭輝永升服務、新大正等物企的市盈率均超50倍。市盈率不足20倍的物業公司包括燁星集團、鑫苑服務、彩生活，中奧到家和祈福生活服務的市盈率尚未超過10倍。祈福生活服務的市盈率僅有招商積餘的1/20。
物管行業之所以能夠獲得資本市場的青睞，主要源於兩方面的原因。第一，物業企業屬於典型的輕資產運營模式，無需投入大量的資金。第二，其存在的不確定性較小，物業費收入會為其帶來穩定的現金流入，龐大的存量和增量市場保證了物業行業日後的可持續增長。
6月16日，招商積餘收於每股31.1港元，相比於一年前的股價，漲幅達209%，市值突破300億元，成為A股最大的物業管理公司。2019年的淨利潤為2.86億元，在上市物業中位居第八。
但從盈利能力上來看，市盈率最高的招商積餘，其毛利率和淨利率水平幾乎位於上市物業公司的末位。其在2019年的毛利潤率為18.04%，淨利潤率4.45%。榜單中26家物企在2019年的平均淨利潤率為12.55%，比之低的僅有浦江中國。
港股中市值最高的屬碧桂園服務，今年5月，其市值首破千億，也是港股市場第一隻千億市值的物業股。截至6月16日收盤，股價為每股35.85港元，近一年來的漲幅達120%，對應的市值為985.77億港元。
市盈率排在第二的時代鄰里，其在2019年的淨利潤僅為0.96億元，從公式分析可以發現，時代鄰里的市盈率較高是因為分母“最新一期的淨利潤”較小。不足1億元的盈利規模在26家上市物業中相對落後，據統計，2019年共有10家物企的淨利潤少於1億元。
從整體利潤規模上來看，碧桂園服務和雅生活服務的淨利潤規模遠超其他物企，在2019年的淨利潤總額超12億元，遙遙領先於行業。位於第三的彩生活，其在2019年的淨利潤為4.99億元，而大多數物企的盈利規模都集中在1-5億元之間。
雖盈利規模尚可，但登陸港股6年以來，彩生活的估值水平一直較低，市盈率一直在10倍左右徘徊。在進入資本市場以後，彩生活大肆擴張，舉債收購第三方物業公司，顯然，資本市場對這樣的方式並不是很認可。從其股價表現來看，在2019年6月至今的一年時間內，股價由4.53港元/股下跌至6月16日的4港元/股。
截至2019年底，其合約管理總建築面積已達5.62億平方米，總服務面積12.11億平方米，在規模上領先行業。唐學斌曾表示，今後將不會再億收併購作為主要的擴張模式。在業績報告中，彩生活也提出，將重視基礎物業服務，提升業主滿意度，重新走質量路線。