樂居財經訊 李禮 7月31日，西南證券發佈綠地控股研報。
多元經營最具格局，混改打開想象空間。 公司相比單一開發為主的房企，在多元化業務協同、國內國外佈局、綜合開發及經營能力方面具備顯著優勢，突破“土地變現”模式找到第二增長曲線的可能性較大。另外，2020 年 7 月 27 日，公司發佈公告，股東方上海地產集團及上海城投集團擬通過公開徵集受讓方的方式轉讓公司 17.5%的股權。公司的混改有望吸引真正有實力的產業資本，不僅能提升公司運營效率，還有望做大做實公司的大金融、大消費等板塊。
地產業務穩步優化，結轉毛利率小幅提升。2019 年，公司地產業務實現合同銷售金額 3880 億元，與 2018 年基本持平；銷售結構不斷優化，銷售金額中住宅佔比 65%、商辦佔比 35%。公司通過特色小鎮、科創園、城際空間站等產業協同方式獲取低成本土地資源，2019 年新增土地權益建面達 3508 萬方，樓面價持續保持低位，僅為 2439 元/平，拿地成本優勢顯著。2019 年房地產結轉項目毛利率 27.58%，繼續保持上升態勢。
受益宏觀刺激政策，基建業務快速發展。2019 年公司大基建業務在建項目總金額同比增長 33%至 4349 億元，2016-2019 年 CAGR 高達 65%，營業收入同比增長 27%至 1885 億元，2016-2019 年 CAGR 高達 35%。基建所貢獻業績的確定性不斷提升，在建項目總金額/當年確認營收之比由 2016 年的 1.27 提升至2019 年的 2.31，同時基建業務的毛利率也在緩步回升。
綠地全球貿易港爆發增長，融資成本保持低位。2019 年，公司落地上海首個保税展銷場所，是進博會重要展示交易平台。公司打造的“綠地全球商品貿易港”已經複製到西安、天津、哈爾濱、濟南、海口、貴陽、成都、昆明、寧波、杭州等城市，今年上半年預計貿易港整體收入增速在 50%以上。此外，過去三年公司有息負債增長放緩，淨負債率也在持續下降。2019 年末，公司融資成本5.6%，維持在業內較低水平。
盈利預測與投資建議：預計公司 2020-2022 年 EPS 分別為 1.37 元、1.52 元、1.57 元，考慮到公司貿易港業務增速顯著，業務協同優勢突出，混改預期走強，我們給予目標價 9.56 元，相當於公司每股 RNAV 13.77 元折讓 30%，首次覆蓋給予“買入”評級。
風險提示：房地產銷售及毛利率表現不及預期；貿易港拓展及混改不及預期等。