路子太野！“深房理”涉房屋證券化、股份制炒房？內部資料信息量太大…
來源： 證券時報
有着百萬粉絲的自媒體“大V”深房理被公開舉報違規炒房，事件進展廣受關注。
5月11日，市場公開信息顯示，“深圳12345”深圳市人民政府政務服務熱線回覆市民，“深房理”問題存在涉及人員廣泛、資金來源多樣、操作手法隱蔽等特點，給案件調查處理工作帶來一定難度。目前，相關部門正在通力協作，緊鑼密鼓開展調查處理工作，相關調查處理結果將適時向社會公眾公佈。
今年4月8日，深圳市住建局等七部門發佈關於對涉及深房理的舉報事項進行調查處理的通告。根據通告，深房理被舉報反映涉嫌違法行為包括：深房理教唆炒房人通過弄虛作假、隱瞞真實情況或者提供虛假證明材料等方式騙取購房資格的行為；深房理以合資入股、眾籌等名義，向不特定對象募集資金用於購房並承諾返還收益，涉嫌非法集資的行為；深房理提供“一條龍”服務教唆協助借款人騙取信貸資金違規用於購房的問題；深房理通過其公眾賬號、聊天羣組發佈虛假不實信息的行為。
覆盤深房理
“買房是投資，是最大限度整合資源，尤其是首次購房，不是要把自己所有的錢來買房，而是要把所有能搞到的錢做首付款，包括眾籌使得負債最大化。貸款越多越好，年限越長越好。通過負債、高槓杆投資優越房產並長期持有，是普通人唯一可複製的通往財務自由之路。”這是深房理內部的《投資通識》書中寫的一段話，看起來非常具有誘惑力。
（深房理的微博頁面已經很久沒有更新）
“深房理”原為新浪微博大V，名下粉絲有上百萬，微博信息顯示其本名為李雪峯，他在介紹中稱自己是房產專家。
記者曾以購房者身份先後加入幾個地產微博大V的投資羣，瞭解到所謂的“買房致富”大致分為幾個步驟：
第一步，忽悠深圳房價只會上漲、吸引粉絲，販賣焦慮；
第二步，收會員費，通過中介向購房會員放高利貸，甚至通過假離婚、代持、騙貸等方式繞過政策獲取購房資格與湊齊購房資金；
第三步，集體買入指定的二手房小區，形成市場壟斷和房價上漲的虛假繁榮，當有新的買家以更高的價格接盤，就可以實現賺錢。
有深房理原搖籃會員曾表示，深房理的操作方式大概也是如此，但會員費、諮詢費、手續費僅僅只是整個“炒房致富”鏈條中最小的誘餌。深房理會推薦可以辦理貸款事宜的公司，那些公司甚至提供落户、墊資、辦理經營貸等一條龍服務，其中每一個環節都需要在中間商身上花錢。此外，據去年微博用户“7蟹姐姐”的長文控訴，深房理還會通過霸王借據和官司訴訟等方式，迫使會員資金鍊斷裂，最後將會員所買的房產納入囊中。
在記者獲得的深房理《投資通識》一書中，深房理還詳細描述瞭如何實現了房屋“股份”市場的流通，將房產進行股份制、證券化炒作。記者瞭解到，在購房之初，會員發佈招募廣告尋找股東或合夥人，目的就是為了共同購房並簽訂協議。緊接着，依照各自的出資比例，劃分並持有相應比例的房屋“股份”。購房成功後，會員同樣可以在平台發佈房屋“股份”轉讓的相關信息。
股份制炒房以外，深房理小程序還開發了一個“帕累託值”模塊，簡略而言，帕累託可以讓深房理成為“金融中介”。
怎麼操作？原本在房理小程序上的“帕累託值”模塊，搖籃會員可將閒置資金注入其中，同時得到相應的利息回報。另一邊，帕累託資金池為有借貸需求的搖籃會員提供借貸服務，深房理居中收取一定的利差。
（深房理會員提供該組織的內部書籍）
4月4日，有網友曝光“深房理搖籃會員”102份炒房資料。 據“深房理裝修隊003”微博號公佈的材料顯示，一名深房理搖籃會員發佈轉讓其佔有的諾德假日花園一個房源32.33%的股份，轉讓時距其買下此房屋僅5個月。此外，轉讓“股份”的樓盤還包括龍華區的中海錦城、水榭春天等。
諾德假日花園、中海陽光玫瑰園等小區也被市場稱為“被控盤”的小區，這兩年的房價漲幅非常大，例如諾德假日小區目前66平方米的房源報價高達1150萬元，官方指導價僅為705萬元。最近，記者在現場採訪時也發現，一些中介也在發佈一些急於出售的小區二手房房源，目前有房源掛牌價已跌回1000萬元在左右。
深圳樓市成交有所降温
現在，深房理的微博頁面已經很久沒有更新，但深圳樓市的調控仍在繼續。
2021年2月，深圳市住建局連出三個文件：《深圳市住房和建設局關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》、《深圳市住房和建設局關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》政策解讀和《深圳市房地產和城市建設發展研究中心關於發佈深圳市住宅小區二手住房成交參考價格的通告》。這意味着，深圳2021年將通過建立二手住房成交參考價格發佈機制，促進二手住房市場信息透明，理性交易，來落實房子是用來住的、不是用來炒的定位，此次政策也被稱為“二八新政”。除了“新八條”和“二八新政”外，去年以來，深圳各部門還出台多項相關政策打擊經營貸炒房、代持炒房、喝茶費等違規操作。
越來越嚴格的調控之下，深圳樓市也在悄然發生變化。“五一假期期間每天帶了兩三個客户看房，沒有成交。”在羅湖筍崗，房產中介陳經理告訴記者，“這個數量比以往還是稍微少一些。”
與以往同期相比，剛剛過去的五一假期深圳樓市的表現稍微有點冷。深圳市房地產中介協會最新公佈的數據顯示，上週（5月3日至9日）深圳二手房網籤903套（含自助網籤），環比下跌8.9%。此外，美聯物業的一組近五年深圳“五一”假期的成交數據顯示，深圳假期高峯成交在2017年，為817套，其次是2019年的724套，而今年“五一”假期成交數據為270套。
陳經理表示，深圳樓市調控不斷升級，現在許多銀行對於二手房購房者的首付款審查也越來越嚴，有銀行要求近6個月新增的消費貸、經營貸以及30萬以上的信用卡消費等必須結清，否則不予審批。此外，還有銀行要求提供借款人家庭已持有不低於80%的首付資金證明。陳經理還説，他身邊的許多同行都將工作重點轉向推銷商務公寓，雖然也很難成交，但開發商提供的佣金返點比例比較高。
深房中協根據四大行（樂有家、Q房網、貝殼找房、中原地產）公開掛盤出售數據統計，截至到2021年5月1日，全市共掛盤出售房源116703套（存重複房源,後同），環比3月31日統計到的111797套在售房源持續上升4.4%。從二手房的掛盤情況來看，業主掛盤量雖持續上升，卻並未帶來交易量的相應上升，這説明業主報價總體仍較堅挺，議價空間並未達到買方的心理預期，市場此前衝動盲從的行為已逐漸銷聲匿跡。
另根深圳市住建局房地產信息平台公示的商品房成交（完成產權過户）數據顯示，4月份一手住宅成交量為3502套，環比3月份5305套的成交數據，下滑33.9%。