本文來源：時代財經 作者：劉新歌
部分房企流動性持續緊張，至今仍勉力維持“零違約”記錄的雅居樂並不輕鬆，“保衞現金流”是它今年要打的一場硬仗。在5月末舉行的週年股東大會上，雅居樂高級副總裁潘智勇給出了幾條路徑，其中之一即資產處置及股權變現。
自10月份虧損售出常州兩項目後，雅居樂再次虧損出售位於馬來西亞吉隆坡的一個住宅項目。據其11月8日晚間發佈的公告，吉隆坡住宅項目將以3.1億令吉的價格出售，預計錄得虧損約3.71億令吉。以目前1:1.552的匯率計算，虧損約為人民幣5.76億元。
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這是雅居樂首次出售海外項目，目的是為補充流動資金，也隱現戰略收縮的意圖。雅居樂認為，該項出售可改善流動資金、有助於滿足其他物業項目發展的營運資金需求，同時將精簡現有業務架構及營運。
虧損出售海外項目
2010年前後，雄心勃勃的中國房地產開發商紛紛出海淘金，擁有濃厚華人文化氛圍且房價相對較低的馬來西亞成為它們的重要集結地，這也是碧桂園、富力等多家房企開拓海外的首站。
2014年，雅居樂在馬來西亞落下海外首子，它在一年內拿下首都吉隆坡的核心區的兩個項目，分別開發為雅居樂滿家樂、雅居樂天匯，項目持股比例均為70%。彼時，馬來西亞也是雅居樂“第二人生”環球置業理念的首個落點。2019年，它又在吉隆坡拿下雅居樂大使花園項目，持股比例100%。
雅居樂官網信息顯示，目前在吉隆坡的在售項目為雅居樂天匯和雅居樂大使花園，業態均為商鋪、公寓。對照項目地址和出售股權，此次出售的資產應為雅居樂大使花園。一位馬來西亞房產中介對時代財經介紹稱，該項目有一房至三房四類户型，總價在120萬令吉到212萬令吉之間，約合人民幣186萬元至329萬元。
據房天下信息，該項目位於吉隆坡市中心繁華地帶，距離雙子塔僅950米，周邊53家大使館林立，其由3棟塔樓組成，2019年10月開盤。至2021年11月，A棟幾乎售罄，B棟則在疫情期間逆勢熱銷。
不過，項目公司仍為虧損狀態。公告顯示，2021年及2022年末，項目公司分別錄得淨虧損3407.6萬令吉、4803.7萬令吉；截至 2023年10月31日，其負債淨額約為1.27億令吉。
雅居樂在項目上投入不菲。公告顯示，其注入的投資額及資金共計約7.68億令吉，收購土地的成本約4.49億令吉，建築及開發成本約7.65億令吉。以3.1億令吉售出後，雅居樂預計錄得虧損約3.71億令吉。
雖然虧損出售，但雅居樂認為，鑑於馬來西亞房地產行業現行市況及日益嚴峻的經營環境，該交易能帶來即時現金流入，符合公司及股東整體利益，所得款項淨額將用於一般營運資金及其業務的未來資金需求。
值得注意的是，有馬來西亞知情人士透露，收購方或為馬來西亞富豪劉天成。公告顯示，買方為Law Developments Sdn Bhd，最終實益擁有人為Tan Sri Dato’Law Tien Seng及Puan Sri Datin Saw Geok Ngor，即劉天成及夫人蘇玉娥女士。據悉，劉天成涉足礦業、鋼鐵、房地產、餐飲及金融、能源、醫療等諸多領域。上述知情人士稱，劉天成在吉隆坡市中心擁有龐大土儲，尤其是在吉隆坡國際金融區（TRX）的燕美地區有數十宗土地。
勉力償債
在這波房地產探底週期中，雅居樂是一個另類的存在。房企爆發債務違約狀況兩年多來，雅居樂至今仍維持着“零違約”的記錄。2022年借貸總額減少約244億元，被坊間戲稱為“真還傳”。
不過，行業下行的大環境下，它的壓力仍然不小。2022年，雅居樂錄得上市以來首次虧損，淨虧損約133.7億元。今年上半年，其淨虧損36.11億元，去年同期為淨利33.54億元；毛利率則由去年同期的23.4%跌至10.03%。今年前10月，雅居樂合約銷售額僅為396.9億元，較去年同期的577.7億元下降31%。
除了出售資產，雅居樂也在努力打開融資渠道。今年上半年，雅居樂共獲得兩筆境外銀團貸款再融資，總額超過82億港元。在境內，雅居樂於1月發行一筆12億元的公開票據，3月發行了7億元的公司債券，4月回購並全數轉售本金總額1012.40萬元的公司債券。
勉力償債、降債的雅居樂依然面臨着不小的債務壓力。今年中期業績報顯示，其總負債1909億元，為同期營收（200.02億元）的近10倍。截至今年6月30日，其現金及銀行存款為153.75億元，而短期借款則為約214.9億元。
雅居樂出現債務違約的警報並沒有解除。據近日市場消息，對於一筆7億美金的貸款，雅居樂需在11月底歸還3%的本金分期款，雅居樂正在尋求境外貸款人的同意對此筆貸款分期款進行展期。
5月的股東大會上，雅居樂主席陳卓林對前景持樂觀態度，稱通過大量減少債務、利息成本等措施，最快可於2024年或2025年扭虧為盈，同時暫緩投地計劃，進行內部改革、減省開支等，希望兩至三年內恢復正常。
彼時，房地產正經歷疫情後的“小陽春”，業內人士對前景均相對樂觀。但這波向陽行情並未持續太久，市場的嚴峻考驗仍在，相比發展，安全更是房企要解決的棘手問題。