中國房地產市場已經持續繁榮了二三十個年頭了，這其中雖然也出現過房價下跌的時期，但從總的發展歷程來看，過去二三十年，房價還是漲多跌少。尤其是2009-2018年，更是被稱為中國房地產行業發展的“黃金十年”。這10年，中國房價平均漲幅高達400%，四大一線城市核心區域更是上漲不止20倍。正是由於房價飛速飆漲，買房投資躺着賺錢，所以越來越多的人願意且敢於把絕大多數積蓄拿來買房。公開資料顯示，我國居民近80%的工資收入都用來買房或者還房貸了。換言之，伴隨着房價的不斷上漲，國人的積蓄基本被高房價“掏空”了。
只要敢買房就一定“穩賺不賠”嗎？房地產真的是最好的投資渠道嗎？對於絕大多數人確實如此，但是很多人不知道，其實樓市也存在“投資慘敗”的案例。筆者身邊就有現成的案例，有拆遷暴發户以及做生意發財的土老闆也學別人投資買房，但自己對於投資買房一竅不通，為了保守起見，只敢購買三四線城市的低價房，而且專挑郊區大户型買，他們簡單地以為，只要是房子就能帶來豐厚的回報。但現實並非如此，在經歷了“棚改”終結，和購房需求的大幅萎縮之後，這兩年三四線城市逐漸迴歸理性，很多城市房價也跟着加速回調，那些在三四線城市瘋狂買房的跟風投資客，才發現自己被套牢在樓市中了。他們手中雖然握在很多房產，但基本都是毫無投資價值的劣質資產，未來不僅要承擔房價持續下跌的風險，而且還要面臨“無人接盤”的窘境。
即使在房地產“一窩蜂”發展的過去三四年，我們也一直都強調，投資買房不能盲從：一方面，投資樓市專業性很強，不僅需要過人的膽識，更需要高瞻遠矚的眼光；另一方面，房地產已經過了“買房就躺賺”的階段，尤其是“房住不炒”持續了近4年之久的背景下，任何人都要認清形勢，不能再逆勢而為，買房更不能“瓦玉雜糅”，悉數收入囊中。
實幹家曹德旺曾經説過，房地產過度擠佔信貸資源和勞動力資源，而且現在的房價也居於高位，未來國家要適當“削弱”對房地產的投資。在他看來，房地產已經過了投資的“黃金時期”。如果未來還想着“閉眼”買房“躺賺”，可能最後會發現有些房子只能“砸在手裏”——因為有錢人都有多套房子，他們不會再投資買房，而那些真正需要房子的普通人，面臨高房價又買不起，所以房地產最後只能是“有錢人的遊戲”。換言之，未來絕大多數的房子流通性都會大大降低，尤其是那些無人口、無產業、無資源依託的城市，房價還極其有可能一瀉千里，買房人最後會發現，不僅賺不到錢，還會大幅虧損。
那是不是所有的房產都是這種情況呢？當然不是，在未來10年，有幾類房子有可能會成為“搶手貨”，甚至會因為稀缺逐漸成為“奢侈品”。這類房子未來不僅不會價值萎縮，而且仍然具備不小的升值空間。事實上，連開發商都親口承認了，未來買房一定要儘量選擇以下四類房產，既能滿足居住需求，也會有一定升值潛力，因為這些房產未來會更加稀缺，稀缺的才是有價值的——未來真正能稱得上是好品質的房子是這四類：學區房、地鐵房、低密度公園房和適宜養老的小區。對於這四類房產，其實內行人都已經在“悄悄”買入。
第一類：優質學區房
為什麼説學區房未來很長一段時間都有價值，值得買入？答案很簡單，中國的教育資源不平衡和短缺問題短時間難以徹底解決。疊加中國家長對孩子的教育問題愈加重視，學區房未來的價值會更加凸顯。尤其是那些雙頂級學區的學區房，其房價走勢往往有獨立行情。拿深圳這一輪房價上漲來説，其中漲幅最大的就是學區房，南山諸多板塊裏，頂級學區房價格上漲幅度深圳超過了50%。
縱觀全國各大熱點城市，其實房價單價最高、上漲幅度最快的也是學區房。普通商品房可能還會受政策調控影響，價格會忽高忽低，但是學區房因為有教育資源加持，且受到全國高精尖羣體的追捧，其市場價值一直都能保持高位。對於這類房產，大家還是要有清醒認知，有條件不管是買來給孩子上學做準備，還是作為投資，都是很不錯的理想投資標的。
第二類：地鐵房
地產業內有句俗語：地鐵一響，黃金萬兩。高鐵決定了一座城市是否值得投資，而地鐵則決定了這座城市的哪些區域值得投資。
地鐵對於一個城市的經濟發展和交通通勤都有巨大的推動作用。縱觀全國經濟強市，哪一個不是地鐵路網密佈？事實上，並不是每個城市都有修建地鐵的能力，地鐵的修建不僅對城市規模、人口規模等有嚴格限制，也對城市的經濟實力有嚴格要求。從這一點來看，我們就能發現地鐵房的價值——它大大縮短了人們工作地和居住地之間的通勤時間，也大大提升了城市交通運力。地鐵的開通更對整個沿線的土地、市政、醫療、教育等資源都有大幅提升作用。所以，買房選擇地鐵房是購房小白要學的第一課。
地鐵房到底該如何選？戴維森曾發佈了一份《商業地產地鐵效應專題報告》中顯示，地鐵開通前1年和通車2年，沿線區域房產升值速度最快。但也不是離地鐵越近越好，業內普遍認可的標準是，房屋距離地鐵站點700米，步行五分鐘內可達到為最佳。
第三類：低密度公園房
適宜居住的好房子都離不開一個標準：容積率低。通俗點説就是，房子和土地的配比低。同樣一塊土地蓋可容納5000人的高層住宅，和蓋只能容納1000人洋房、疊墅社區，其居住環境和生活舒適度是天壤之別。
如果這樣的房子周邊再有一個公園，那它的市場價值可能就更勝一籌了。公園的加持，不管從佔地面積還是綠化環境，或者是植被覆蓋等來看都是非常不錯的。身處大城市鋼筋混泥土森林之中，我們任何人都需要呼吸新鮮空氣，尤其是容積率低的社區，更突顯了公園的重要性——公園房的需求和升值空間越來越大，本質原因還是人們對於生活質量的剛性需求所致。因為生活在快速提高，導致現在的環境大不如以前。
隨着國人收入水平的提高，對居住環境的要求也越來越高。買房已不是簡單地解決住的問題，還要住得舒服、健康、愜意。公園既能滿足居住環境提升，也能作為休閒娛樂場所使用，更是房產升值的不可忽略配套。因此未來公園附近的房子將更加稀缺，更加搶手。
第四類：適宜養老的小區
直白點説就是養老功能較為完善的小區。為什麼説這類房產未來會更有價值？這取決於中國未來的人口結構變化——目前中國人口已經進入“老年型”。中國社科院研究報告更認為，從2011年開始，我國老年人口進入一個快速增長時期，2010-2040年老年人口將總共增加2.24億人，年平均增長率為3.62%，平均每年淨增746萬。在老年人口快速增長的同時，總人口將在2028年左右開始出現負增長，這兩種相反的變化趨勢進一步提高了老齡化的發展速度。
不需過度贅述大家也應該能明白其中的道理，老齡化時代到來，中國也將逐漸進入“銀髮經濟”時代——到2030年中國老齡人口消費或將高達18萬億，這可比現在的房地產年投資總額高太多了。所以説，未來老齡化時代，中國不管是基礎設施建設還是社區環境配套都將以適應滿足老年人口的居住需求為主，即居住環境要更適老。所以説，未來10年，養老功能完善的小區，其實也更有升值價值，因為會有龐大的購房需求支撐。
總結：隨着樓市調控緊繃不松，隨着國家發展城市羣、城市圈理念確立，未來全國房價大概率將告別“普漲”。雖然一二線城市仍然有購房需求、經濟發展和豐富資源等基本面支撐，但也不得不承認，絕大多數房產將徹底失去投資價值。有些配套差、無地理優勢、無產購房需求支撐的房產，甚至還會迎來緩慢發展，甚至是倒退發展。
對於購房人而言，買房雖然首先要解決居住問題，但是隨着住房環境的逐步改善，以及房地產的投資價值尚有一定空間，所以買房還是要儘量做到既滿足有最好能有一定的升值空間。這就是所謂的最大化資金的價值。綜上所述，以上四類房產在未來10年，或仍然成為“搶手貨”、“奢侈品”，而且連開發商都親口承認了其居住和投資價值，連內行也都已經在“悄悄”買入，所以普通購房者在買房時，也一定要優先在這些房子中做選擇。