來源： 每日經濟新聞
物業上市公司2020年年報披露完畢，每日經濟新聞據年報數據，發佈多項指標榜單並解讀。
目前物業行業仍處於資本加速介入階段，2020年上市物企管理規模藉助資本市場東風一路狂飆，實現了從合約面積到在管面積的持續穩健擴張，印證了當前“規模為王”的行業真經。
截至2020年底，40家在港上市物業服務企業在管面積均值約1.09億平方米，同比增長達50%，合約面積均值1.80億平方米，同比增長約28.6%。快速拓展的規模為上市企業創收帶來持續的增長源動力，同時也成為上市物業企業在資本市場上乘風破浪的強有力底牌。
注：鑫苑服務未發佈2020年財報；新大正、南都物業、特發物業、浦江中國、星盛商業年報未披露在管面積增速
從已披露的在管面積增速情況的38家上市房企來看，奧園健康、融創服務、世茂服務、和泓服務、雅生活5家上市物企增速均超過100%，在管面積實現翻倍增長；增速在50%至100%之間的有9家；其餘24家物企增速則在50%以下，特別是榜單尾部的祈福生活服務、彩生活、中奧到家3家物企增幅均低於1%，增幅並不明顯。
此外，雖然同樣有超7成上市物企增速低於40%，但是增速超80%的物企佔比卻已接近2成。
回看五家面積翻倍增長的物企2020年的表現不難發現，收併購均為其管理規模增長的最大推動力。2020年奧園健康以174.20%的增速奪得榜首，較2019年提升了130個百分點，推動企業營收上漲近六成，規模增速如此之快來自於完成收購寧波宏建和樂生活，兩起收併購為奧園健康帶來超2000萬平方米的新增面積。
融創服務以155.1%的增速位居上市物企第二，在管面積的跨越式增長直接將其從行業腰部位置提升至頭部位置，行業地位進一步提升。2020年，融創服務斥資14.9億元收購開元物業85%股權，為融創服務貢獻了約3700萬平方米的在管面積。
物企在管規模的增長主要靠地產母公司輸送、收併購和第三方市場拓展三種途徑。
克爾瑞統計顯示，行業在管規模的增長中，有41%的增長來自物企的收併購，超過以往佔比最高的母公司輸送，成為2020年物企在管規模增長的最大來源；而來自地產母公司的項目輸送對增長的貢獻則降至33%；此外，僅有26%的增長來自物企對第三方項目的市場拓展。
這樣的來源結構一方面反映出降低母公司依賴度已逐漸成為行業的共識；另一方面，第三方市拓的增長速度較慢，導致降低母公司依賴度的主要手段只能選擇收併購。
然而，管理規模尚小，在品牌競爭力上與頭部企業相比稍遜的小型物企在規模賽道上則略顯尷尬。榜單顯示，38家物企中，僅有祈福生活一家企業增速出現了負數，數據顯示，2020年，祈福生活物業管理服務的合約面積為971萬平方米，較上一年的966萬平方米略有下降，管理項目數量也出現了“倒車”，不增反降，去年不僅“零”增長，而且數量上還減少了一個，如今只有21個。
需要注意的是，恆大物業、華潤萬象生活等頭部規模物企均位於榜單倒數位置。然而本身規模就處在行業前列，過去一年在行業內通過收併購擴張很迅猛，如果單純從2020年在管面積增加來看，其排名將排在行業前列，但由於本身規模較高，增速反而並不如小規模物企明顯。
彩生活之所以會出現增速緩慢，主要有兩個原因：一是本身基數比較大，2020年在管面積5.52億平米；二是在整個管理標準上進行了主動調整。進入2021年以來，彩生活尋求突破的決心逐漸顯露，從花樣年地產集團副總裁朱國剛加入彩生活，並表示會與母公司地產有更多交集，到收購深圳市中安信保險全部股權，彩生活動作頻頻，不過，能否迅速拯救頹廢的業績，追趕上行業腳步，仍存有懸念。
此外，儲備面積是衡量物企未來發展潛力的重要指標。從合約面積和在管面積的比值來看，碧桂園服務合約/在管比達2以上，後期市場儲備量較大。雅生活、保利物業、彩生活及恆大物業的合約在管比在1-2之間，市場的儲備量將為後續的發展提供較好的市場基礎。
（2020年上市物業龍虎榜，由每經記者根據企業年報整理）