來源： 證券時報
無論從馮侖隱退萬通來看，還是從王石退出萬科管理層、宋衞平辭任綠城董事會聯席主席來看，第一代中國“房地產大佬”已經陸續宣告謝幕。
具體到萬通案例，2015年前後，馮侖通過向嘉華控股轉讓部分股權等方式逐漸淡出萬通地產(600246,股吧)，此後便逐步尋得一片新天地，陸續在脱口秀、直播、發射衞星等前沿領域不斷探索，頭上一直被貼上的地產商標籤也隨之逐漸淡去。
不過相對於馮侖而言，萬通地產的轉型卻顯得艱難得多，直至今天這把懸在頭頂的達摩克里斯之劍也難言成功摘下。
嘉華控股斥重金入主萬通發展，背後寄予了對萬通發展業務拓展和轉型破局的殷殷期待。按照入主時的計劃，嘉華控股希望能夠對萬通當時業務進行梳理，對各種內外部優質資源進行有效整合，從而增強公司的持續盈利能力和長期發展潛力。
萬通轉型的迫切性，從公司由萬通地產更名為萬通新發展就可以看出端倪。不過，從近些年萬通所走過的路徑來看，雖然曾先後籌劃收購互聯網文娛資產、新能源業務等多次轉型嘗試，但最終都沒有如願。近年來，公司提出“新萬通，新賦能，新發展”的整體發展戰略，把“新城市(300778,股吧)科技+生活綜合運營服務商”作為轉型目標。為適應未來業務發展需要，公司實施了管理層調整、組織架構優化等一系列旨在提高業務運轉效率的舉措。然而從短期業績來看，受新冠肺炎疫情對房地產行業產生的影響，公司淨利潤仍然處於下滑通道之內，“後馮侖時代”的萬通依然處於茫然和探索期。
放到更為廣闊的視角考量，陷入轉型天花板的地產公司並非只有萬通發展一家。無論是融創接盤樂視網(300104,股吧)虧損數十億元，還是已經退至“老三板”市場的華業地產因保理欺詐被騙百億，都在昭示着地產公司轉型之難。再加上近期泰禾集團(000732,股吧)、華夏幸福(600340,股吧)等頭部地產商陸續出現爆雷，更表明，相當比例的地產商正在陷入“不轉型等死、轉型找死”的尷尬境地。
地產公司為何轉型難？首先與經濟週期波動率和賽道選擇有關。以賽道選擇為例，馮侖與王傳福都是早在年少時便已身居要職，且幾乎是同時在世紀之交前夕毅然轉戰商海。20多年之後，比亞迪(002594,股吧)雖經歷了跌宕起伏，但營收規模已經從20多億元逼近2000億元，且核心競爭力和產品生態日趨優化。而萬通發展的營收規模，雖也經歷了從億元級別突破至十億元級別的“高光時刻”，不過此後便躑躅不前，直至目前仍在沼澤中艱難尋路。
賽道選擇差異的背後，實質是“賺快錢”還是“賺長錢”、是賺錢還是持續構建核心競爭力這兩種戰略選擇的差異。在地產業野蠻生長的時代，只要敢於用槓桿就能博取更大化利潤，不過在中國經濟通往高質量發展的過程中，這一模式已經行不通；而很多地產企業基因還是房地產，思維和文化還是傳統的，這就是不少地產企業轉型路上受傷總比歡樂多的核心根源。因此，地產公司轉型成功的根本驅動，還應歸於是槓桿模式，還是硬核能力的構建。
從嘉華控股入主萬通發展之後的系列訴訟、被公安立案偵查等情況來看，還在引向一箇中觀話題：近年來A股公司實控人變更不斷，並經常導致二級市場的短期炒作，但是無論從地產界的萬通來看，還是從消費產業的ST中基來看，新晉實控人都還沒能實現上市公司的涅槃重生。這種運作值還是不值，資方和標的方如何擦亮雙眼，都是值得思考的新課題。