“三保一促”戰略穩定經營大盤，金科股份再壓減百億有息負債

在疫情衝擊、房地產行業下行的背景下，不少房企盈利下滑、甚至出現虧損。面對外部環境的深刻變化，金科股份調整經營思路，統籌生產經營與風險防控，在行業低谷期保持了平穩發展。

金科總部大樓。企業供圖

8月30日，金科股份發佈2022年半年報，公司實現結算面積約395萬平方米、營業收入313.22億元；如期完成交付118個批次，住宅交樓超3萬户，交付面積約626萬平方米；壓降負債規模132億元；實現銷售回款536億元，回款率超100%。

整體來看，金科股份堅持“一穩二降三提升”經營發展策略，全力推進保交樓、保生產、保穩定、促轉型升級“三保一促”工作，穩定住了公司經營大盤。

對此，業內人士指出，主動壓減投資、債務規模，強調經營“提質增量”才能幫助企業度過行業寒冬。

今年上半年，多地出現“爛尾樓”引發的停貸事件，保交樓成為行業關鍵詞之一。

7月14日，銀保監會表示，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”的方案研究，做好客户服務工作，有效滿足房地產企業合理融資需求。另一邊，各省市也相繼發佈“穩樓市”舉措，包括防範商品房延期交付等。

為此，金科股份在上半年通過差異化鋪排復工方案、建立復工復產監控機制、專款專用保交付等多種措施，來保證所屬項目的如期交付，甚至是提前交付。

今年上半年，金科股份有49個項目實現提前交付。圖為大連金科·集美郡。企業供圖

相關數據顯示，上半年，金科股份及所投資公司如期完成交付118個批次，住宅交樓超3萬户，交付面積約626萬平方米。

公開資料顯示，在98個實現交付的項目中，其中有49個項目實現提前交付，切實向社會履行主體責任。

“爛尾樓事件發生後，上半年不少城市二手房成交量明顯增加，這與購房者在一定程度上擔心新盤能否如期交付有關。所以，對於開發商而言，交付能力已經成為重要的競爭力之一。”成都一位地產行業人士説。

上述金科股份較好的交付“成績單”，也使得公司品牌競爭力，以及公眾對公司的信任度得到顯著提升。同時，金科股份還打出了保生產、保穩定等一系列組合拳。

截至6月末，金科股份及所投資的公司在建項目約370個，全年新開工面積約115萬平方米，在建面積約5479萬平方米，竣工面積約464萬平方米。

與前幾年不同的是，金科股份不再單純追求經營規模增速，而是強調經營質量的提升。金科股份董事長周達在年初曾表示：“將安全穩健作為公司當前首要任務，最大力度去庫存、實現資產變現，最大力度做大融資增量、最大力度提升回款質效、最大力度爭取廣泛支持。”

上半年，面對低迷的市場，金科股份多措並舉，通過促銷、專項去庫存等多項措施，帶動公司銷售質量穩步提升。僅以“有回款的銷售”為例，上半年，公司及所投資公司實現銷售金額約417億元、銷售回款536億元，回款率超100%。

得益於上述“高質量發展”具體措施的推進，金科股份也穩固在行業梯隊中的地位，銷售金額及面積持續位列行業前列。據克而瑞數據顯示，上半年，金科股份銷售金額位列行業TOP19，銷售操盤面積位列行業TOP11，在重慶、蘇州、四川、河南等多地的銷售金額排名位居當地市場前列。

值得一提的是，今年3月15日，金科商業正式簽約四川營山華邦“時代天薈”輕資產項目。該項目擁有約7.7萬平方米的純商業街區，服務模式為全流程商銷一體化輕資產管理輸出，包括項目市調、產品設計、項目商業定位、招商運營、商業銷售及資產融資等核心服務內容。這只是金科股份輕資產運營的一個案例，公司“地產+商業”的模式已經初見成效。

相關數據顯示，上半年，金科股份“地產+商業”業務簽約逾10個項目，合同收入近3億元，部分項目實現了由重資產向輕資產的轉化；新簽約行業資源20餘個，新簽約商業品牌上百個。截至6月末，金科商業在管項目數量也接近百個，在管面積達348萬平方米。

“未來，金科商業還會迎來多個項目的陸續簽約，輕資產服務將進入爆發期。”金科商業相關人士如是説。

金科股份的智慧服務、商業運營、產業運營和代建運營等業務已經具有一定規模。企業供圖

實際上，自提出“四位一體、生態協同”戰略以來，金科股份便率先在輕資產運營領域進行全面發力。而從上半年的經營業績來看，公司智慧服務、商業運營、產業運營和代建運營等業務已經具有一定規模。

在智慧服務方面，業務載體為金科服務，該公司為全國領先的綜合物業服務商。上半年，金科服務實現營業收入25.65億元，淨利潤3.72億元；合約管理面積達到3.74億平方米，在管面積達到2.51億平方米。其中，公司第三方累計合約管理面積近2.65億平方米，佔比達71%，獨立發展能力強勁。

產業運營則是金科股份歷來的強項，在上半年同樣獲得了多個項目資源。上半年，產業運營持續為青島WECITY未來城市新經濟產業園、南陽智慧能源產業園、山西中小企業園、濰坊國際智能製造科技城等項目輸出專業定位諮詢、代理招商及運營服務。

截至6月末，金科股份產業已佈局22個城市，累計開發和管理園區28個，面積超過1300萬平方米，入園的戰略合作伙伴超過3千家，入園企業年產值超過2000億元。

此外，金科股份的代建業務發展也日趨成熟。今年6月，上海康橋代建項目開盤，當日實現銷售33億元，這是公司代建操盤能力的一次展示。

上半年，金科代建項目實現銷售金額超41億元，代建儲備建築面積約681萬平方米，代建儲備貨值約538億元。金科股份又一個新的收入及盈利增長點已經形成。

這意味着，金科股份的各項輕資產運營業務已經具備較強的“造血”能力，並與地產開發業務形成了一定互補，公司抵禦行業波動風險能力隨之增強。

繼去年主動降低投資力度後，2022年上半年金科股份仍在着力降低槓桿水平。

相關數據顯示，2021年末，金科股份有息負債由2020年末的976.64億元下降至806.10億元，較2020年6月末最高峯值壓降規模近300億元。今年上半年，金科股份有息負債再次下降至673.68億元，壓降規模約132億元，降債成果顯著。

今年4月，央行、外匯管理局印發《關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，要求金融機構要區分項目風險與企業集團風險，加大對優質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放。

對此，金科股份半年報指出，“與各合作金融機構一方面積極爭取新增融資投放置換部分存量融資，另一方面協商調整存量融資的還款節奏和期限，儘可能減少淨償還額度，保留現金流支持項目良性循環。”

據半年報顯示，金科股份已經完成了對“19金科03”“20金科03”、超短期融資券“21金科地產SCP003”、中期票據“20金科地產MTN001”“20金科地產MTN002”和應收賬款ABS的展期工作，並按照展期方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。

同時，金科股份自身也在通過體系化的現金流管理等方式，儘可能多地回籠資金，以降低自身經營風險和提升償債能力。

上半年，在強調有質量的銷售、繼續緊抓銷售回款的帶動下，金科股份經營性現金流淨額達87.3億元，持續為正。

此外，金科股份正在積極推動包括國資平台在內的戰略投資者引進工作，積極溝通、協調和爭取政府紓困政策支持。

金科股份半年報指出，“特別是針對緩解公司短期資金流動性壓力、化解存量債務風險和盤活各類監管資金方面，政府及相關部門給予了大力支持。”

整體來看，上半年，金科股份負債總額繼續壓減，同時考慮到公司主營業務極高的回款率，以及諸多輕資產業務貢獻的穩定現金流，公司整體債務風險相對可控。

編輯 武新 校對 柳寶慶