土地資源配置可以考慮超越行政性邊界

來源： 每日經濟新聞

每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤

“土地資源配置上可以考慮超越行政性邊界，重慶當年試點的地票制也是非常具有學習意義的。”對於破解城市發展高房價高地價之困，近日，在第五屆企業創新生態圈大會上，知名經濟學家、復旦大學經濟學院院長張軍在接受《每日經濟新聞》記者採訪時如此表示。

張軍表示，就區域經濟融合戰略來講，最重要的不是如何解決税收共享難題，而是如何應對土地用途管制，實現土地建設指標在更大區域的更合理配置。

作為最年輕的一線城市代表，近來深圳頻頻霸佔全國各大媒體頭條。在深圳經濟特區建立40週年的節點上，深圳又被賦予了更高的歷史使命和更大的權利，對於破解一線城市高房價高地價困局或許將起到探索實驗作用。

不久前，國務院新聞辦正式對外公佈《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》，其中在土地要素方面，提到將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准。

對於土地使用審批權的下放，張軍表示，在全國土地管制嚴格環境下，深圳能拿到審批權下放的授權是不容易的，對於深圳建設用地指標合理分配將起到積極作用，但更要考慮到推進粵港澳灣區戰略的實際情況，建議廣東在省內儘快採取易地平衡佔補的辦法應對土地管制和耕地紅線，並用市場手段來實現土地建設指標有償交易。

張軍認為，某種程度而言，諸如深圳、杭州等產業超級聚集的核心城市，在建設用地本來就不夠的情況下，強行保留耕地配比會大大降低這些地區土地的利用效率和土地回報水平，也會將房價推得很高。房價推得很高以後，很多人才進不去，產業也將外遷，總體上降低城市的整體生產力和潛在產出能力。

如何解決受高地價甚至無地可用這一制約問題，張軍説道，實際上，諸如深圳等核心城市發展不需要硬性規定那麼多耕地指標，而是需要工商、住宅等建設用地指標。

“這個問題我們在長三角區域也常討論到”，張軍表示，考慮到人口在不同行政區劃內的不平衡分佈，在土地資源配置上也應該考慮超越行政性邊界以配合人口的分佈。比如把導入人口比較多的城市如深圳的耕地指標，更多地改在其他城市來實現，而其他人口更多流出的城市可以把多餘的建設用地指標有償給到深圳。這樣會保障整個區域內的耕地紅線不被突破，但能實現土地的更合理配置，產生更大的回報。從這個意義上講，區域經濟融合發展的國家戰略要順利推進，最重要的不是税收如何共享，而是土地指標如何做到在更大區域裏的更合理配置，讓生產率高的地方少受土地管制政策制約。

另外，在張軍看來，應該讓建設用地指標跟着人走。他認為，現在全國淨流入人口最多的兩個城市，深圳和杭州，新增人口去了那裏，但他們的建設用地指標沒有帶過去，還在它原來的地方。

“從經濟發展角度講，深圳等產業超級聚集城市可以使用的建設用地指標應該突破行政邊界，這有利於加快區域經濟一體化，我認為還是有可能的。”

而對於“三道紅線”的強監管政策和地產未來趨勢，張軍表示，這有利於降低系統性風險和房企做精市場。現階段，高槓杆策略促使房企必須高週轉，而高週轉又使得企業並不能沉下來做精產品，甚至出現偷工減料等現象。這將在市場端產生極壞影響，損害消費者利益。

張軍認為，房地產市場之所以被高度關注，與一線城市高地價、高房價不無關係。限價限貸等政策性不是房地產調控的長效機制，區域一體化、交通一體化等才是化解核心城市高房價高地價的最終方案。通過國家的區域經濟融合戰略，能擴衝核心城市外延，使人才、產業、居住等外溢至衞星城地帶，對沖核心城市高房價高地價。