來源： 財聯社
3月31日,萬科召開2020年度線上業績推介會,萬科管理層就行業最新趨勢和公司發展狀況做出較為全面的闡釋。
“房地產業已經進入‘管理紅利時代’,行業邏輯變了,不再能賺大錢,快錢,但還是可以賺慢錢、長錢和老實錢。”萬科董事會主席鬱亮表示。
萬科A(000002.SZ)最新發布的2020年度報告顯示,期內實現營業收入4191.1億元,同比增長13.9%;歸屬於上市公司股東的淨利潤415.2億元,同比增長6.8%;房地產業務銷售金額突破7000億大關,為7041.5億元,同比增長11.6%。
年報披露,萬科房地產及相關業務2020年的毛利率為22.6%,較2019年下降4.6個百分點。這已是該公司毛利率連續兩年下滑,2019年其毛利率同比減少2.5個百分點。
對此,萬科總裁祝九勝在業績推介會上回應:“第一,我們關注到過往幾年地價占房價的比例是明顯上升的,這體現在未來結算上,短期來看,房地產利潤率仍存在下降趨勢;第二,從長期來看,對永續經營的行業來説,沒有一個行業永遠會比其他行業好,也沒有一個行業會永遠比其他行業差,具體到房地產行業,我們相信房地產行業回報水平最終也會保持在社會平均水平;第三,行業回報率並不等於一個企業的回報率,精益運營的企業能提供好產品和好服務,回報率就會高於行業均值,從而能夠為股東創造真實價值。”
鬱亮也表示,房地產迴歸實業屬性,已成為明確、清晰的趨勢,這意味着行業回報水平將逐漸向社會平均水平靠攏,意味着房地產要從開發為主轉向開發與經營並重,住房將越來越像耐用消費品,開發業務將越來越像製造業,經營業務本質上是內容的經營,將越來越像服務業。
值得注意的是,萬科淨利潤漲幅與營收漲幅之間的差距繼續擴大,2020年淨利潤同比增幅降至6.8%,而營收增幅為13.9%,兩者的差距在過去三年(2018-2020年)是最大的。而2017年萬科歸母淨利潤增幅遠高於營收增幅。
造成增收高於增利的原因之一是成本的增長,萬科2020年的營業成本為2965.4億元,同比增加26.4%。此外,大幅增加的計提存貨跌價準備也“侵蝕”了淨利潤,其報告顯示,截至2020年末,集團存貨金額為10020.6億元,較2019年底增長11.7%,項目存貨跌價準備為41.8億元,影響本報告期税後淨利潤19.8億元,影響歸屬於母公司股東的淨利潤14.5億元。41.8億元的計提存貨跌價準備金比2019年同期的29.9億元增加了39.8%。
在負債方面,截至2020年底,萬科淨負債率僅為18.1%,現金短債比為1.8倍,剔除預收賬款的資產負債率為70.4%,相比2019年下降6.1個百分點,已接近70%的綠線。
“集團期末在手現金1952億,是一年內到期的有息負債(830億)的2.4倍,總有息負債(2586億)佔總資產的比例不足14%,淨負債率為18.1%,資金狀況和負債指標保持健康,我們有信心在2021年一季度回綠檔。”萬科財務負責人韓慧華介紹。
在業績會上,萬科計劃入股泰禾一事依然是關注焦點。自2020年7月泰禾宣佈“牽手”萬科至今已過去整整8個月,泰禾的資金困局仍未見明顯起色。
“相關各方正在商議成立操盤公司,對於少數條件較好、能達成債權債務諒解、相關各方協同支持的項目,嘗試通過盤活項目自身資源,恢復開工和銷售。具體的方案還在探討過程中。”祝九勝在業績會上透露。
不過他還明確表示,目前萬科入股泰禾。仍有不少問題待解決。
“第一,泰禾的問題如果能夠得到妥善解決,對客户、金融機構、項目股東相關各方都是很好的事情,但好事是比較難辦的,從去年中期業績推介到現在有半年的時間,進展並不順利的;第二,我們幫人忙不會給自己添亂,萬科就是否入股泰禾有嚴格的前提條件,目前距離入股還有相當大的難度;第三,解鎖的鑰匙還是在泰禾自身和債權人手上,操盤公司不是接盤公司,操盤公司是受各方委託來幹活的,來啓動銷售問題的,不承擔項目本身的債權債務關係,泰禾問題整體解決還需要很長時間。”祝九勝説。