年報觀察 | 寶龍商業要慢一點

觀點網緊跟着母公司寶龍地產，4月28日寶龍商業發佈2021年年度業績的進一步公告，表明數據與3月29日發佈的未經審核年度數據一致。

根據此前年報數據，寶龍商業截至2021年12月31日止年度收入為人民幣24.64億元，較截至2020年12月31日止年度約人民幣19.21億元增長約28.3%；毛利為人民幣8.21億元，較2020年5.94億元增長約38.2%；股東應占利潤為人民幣4.38億元，較2020年3.05億元增長約43.6%。

4月29日，寶龍商業股價由開盤報價6.66元（人民幣）漲至收盤7.08元，相比上一個交易日的收盤價6.54元，上漲8.39%。

從年報發佈的一波三折，再到利潤營收雙線上漲，今年寶龍商業也如許華芳所説，依舊“積極樂觀地往前走”。

寶龍商業主要業務為商業運營服務以及住宅物業管理服務兩大分部，商業運營板塊佔到82%比重。

截至2021年12月31日止年度，寶龍地產商業運營服務業務分部實現總收入約為人民幣20.17億元，較2020年增加29.1%；住宅物業管理服務業務分部實現總收入約為人民幣4.46億元，較2020年增加24.7%。其中，商業部分毛利率達到35.2%，比去年32.8%增長了2.4個百分點；住宅物業部分毛利率24.9%，提升了1.8個百分點。

除此之外，寶龍商業今年出租率的提升，也引起了市場關注。

由於過往出租率在行業不算高位，在去年業績會上，管理層就立下了出租率“2021年超過93%、2023年不低於95%”的目標。

數據顯示，2020年寶龍商業出租率為89%，2021年底達到95.3%。年內共有22個商場開業，主要集中在長三角和大灣區。已開業建築面積約為990萬平方米，較2020年同期860萬平方米增加130萬平方米；已開業項目數88個，較2020年同期68個新增20個。

據投資者透露，陳德力在會上表示，出租率提升主要是由於解決了一部分空置時間相對比較長和空置面積比較大的商業項目。

包含着消費、零售、餐飲、娛樂、地產、管理等多種要素的商業地產，一直是一門錯綜複雜的生意。寶龍商業去年將項目分類管理，今年直接讓管理層親自掛帥，負責提升重點項目的經營提升。

針對重點項目，寶龍商業將對市場的調研融入經營之中，陳德力親自掛帥的上海七寶寶龍城去年出租率實現了百分之百，全口徑項目收入同比增長達到46%以上。

除此之外，面對疫情的影響，陳德力也表示，在疫情常態化環境下，需要真正站得住腳的品牌以及商鋪。通過對整個大消費環境下不同品類的業績分析，寶龍商業新拓展了合作品牌156個，新增聯發品牌61個，用持續迭代對抗疫情的衝擊。

實際上，商業地產發展的邏輯，在住宅地產開始走高質量發展路線之前，就一直依靠的是管理+管理+管理。高效有能的團隊，一直是商業地產經營的底色，人貨場三者之間的協調共進，才是商業地產實現價值的根本邏輯。

這份成績單之外，寶龍商業的“五年計劃”也成為了關注焦點。

商業要在2025年達到1500萬平米，進入全國前五、長三角前三。在疫情以及地產行業下行的雙重衝擊下，目標能否達成？據參會投資表示，許華芳“對未來5年總目標還是有信心”。

母公司地產項目增長放緩，許華芳指影響相對有限，但策略和節奏上會有調整。據參會投資轉述：“去年開了22個商業項目，今年計劃新開11個，還是把節奏適當放緩一點。”

2022年寶龍商業計劃開業總數不少於11個，其中購物中心不少於8個，按照產品線來講，寶龍城1個，為台州椒江寶龍城。寶龍廣場7個，分別是餘姚、杭州科技城、景德鎮、廈門、紹興等。寶龍天地有3個，分別是上海嘉定、廈門園博苑和廈門塘邊。

相關參會投資者透露，許華芳稱寶龍未來對於商業發展的力度也會改變，過去是1+1+N，“現在會把N儘量壓縮，在1+1裏面精挑細選10到15個城市，未來發展會更聚焦”，

“我們哪怕慢一點，其實也夠忙的了。”許華芳如是稱。