孟曉蘇：我國公募REITs可到約4萬億，年內首批試點產品落地

公募REITs的腳步漸進，監管層加速推進、監管框架逐步完善。

9月27日，上交所總經理蔡建春自今年8月履新該職位以來，首次系統發言中公開表示，推動公募REITs試點，是資本市場助力構建新發展格局的“重要拼圖”。

此前的9月22日，中國證券業協會發布了基礎設施基金網下投資者管理細則徵求意見稿，從明確註冊要求、規範行為、壓實中介機構責任以及建立差異化的自律措施等角度提出相關要求。

不到一個月前的9月4日，滬深交易所發佈《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業務辦法》以及《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)發售業務指引》（下稱《指引》）;深交所同時還配套發佈《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務審核指引》。

此前的4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》(下稱《通知》)。同時，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(徵求意見稿)。

隨着公募REITs腳步漸進，首批預計何時落地？將對中國市場產生何種影響？帶着這些問題，新京報貝殼財經記者專訪了國務院發展研究中心REITs課題組組長、匯力基金董事長孟曉蘇，為廣大投資者答疑。

貝殼財經：中國公募REITs的市場能有多大？

孟曉蘇：

全世界REITS的流通市值規模是2萬多億美元，美國佔了一半多，約為1.1萬億美元。日本是全世界第二大REITs市場，也是亞洲最大的REITs市場。在亞洲市場中，新加坡和香港都是很好的REITs市場。

目前我國不動產資產規模很大，有人估算，基礎設施類資產規模達到了150多萬億元人民幣。但對這個數字我一直不敢認同，我主要擔心的是現行評估體系造成了對資產的過高評估。我國此前的評估體系都是面對着銀行借款即間接融資做的，普遍把資產價值高估了40%左右，以備銀行打折後發放貸款。權益型REITs是直接融資，就需要建立符合資產價值實際的評估體系。我估算，我國基礎設施類資產的實際規模應是在100萬億元人民幣左右。這樣合理評估有利於REITs操作，可以避免“國有資產流失”等顧慮，還可以真實反映項目收益率情況，使因資產高估而被壓低的收益率得以提高。

除了基礎設施REITs以外，租賃房也是做REITs的很好資產。現在國家政策鼓勵“租售並舉”，而發展住房租賃市場就需要培育機構化的市場主體。機構化市場主體在國外主要就是REITs，而不是僅靠千家萬户居民自己買房進行租賃。所以租賃房市場也是中國REITs未來的重要市場。中國百姓自古以來就有持有房屋的願望，未來有了REITs產品，有了這種碎片化、均質化的、可交易的房產權益持有方式，就能更好落實“房住不炒”的定位。房子是用來住的，REITs股份是可以用來買賣的。從這個意義上説，中國REITs市場的規模未來不會太小。

我認為我國應當可以做到美國市場規模的一半，即4萬億元人民幣左右，未來還有進一步擴展的空間。畢竟中華民族是人類歷史上最早的定居民族，民眾對土地和房屋的感情和持有慾望要比別的民族來得更深厚。而且我國不動產資產規模大，增值性比較明顯。

貝殼財經：隨着監管框架的逐步完善，你估計首批公募REITs什麼時候落地？

孟曉蘇：

我認為今年一定能實現首批公募REITs試點產品的落地。在交流中我感到主管部門的決心很大。今年落地後，明年就可以進一步實現擴展了。

新京報貝殼財經記者 張姝欣 編輯 陳莉 校對 柳寶慶