中央罕見點名“學區房”

最近，躁動的學區房被中央點名了。

中共中央政治局於4月30日召開會議，重申了房住不炒定位，並明確提出“要防止以學區房等名義炒作房價”。

中央政治局會議直接“點名”學區房，實屬罕見，信號意義不可謂不強。如果將之放入房地產市場特殊形勢之下，則不難理解決策層為何作此表態。

資料圖 甘南 攝

“築壩攔水”

為了應對新冠疫情衝擊，全球央行“大放水”。寬鬆貨幣政策下，包括韓國、英國、澳大利亞、美國等主要國家房價均出現快速上漲，部分大都市房價創出歷史新高。

房價過快上漲，脱離實體經濟，會帶來巨大的泡沫風險。中國銀保監會主席郭樹清指出，上世紀以來，世界130多次金融危機中，有100多次與房地產有關。

深知其中之害，中國從去年下半年就開始“築壩攔水”。一輪史詩級的調控風暴席捲中國一二三線熱點城市。許多地方本已相對嚴厲的樓市政策一再升級：限購門檻不斷提高，限價從新房擴大到二手房，違規流入樓市的經營貸、消費貸被嚴查，房產交易過程中的違規行為被重點打擊，重點城市土地市場也迎來全新的集中供地規則。

可以説，在中國重點城市，樓市調控的嚴厲程度已經達到了歷史最高點。據機構測算，截至4月中旬，今年以來房地產調控政策次數已經超過160次。

新一輪調控很特別

今年，“房住不炒”進入第五年。它的現實意義並沒有因為時間延長而衰減，反而正以前所未有的程度、範圍和穿透力影響中國。

最新一輪的樓市調控在落地“房住不炒”方面展現出一系列與以往不同的特點：

第一，學區房被重點關注。

由於教育資源配置不均衡，學區房時常成為炒作的對象。從去年年底到今年年初，一二線城市二手房升温，大多始於學區房價的上漲。

在中央“點名”之前，已有包括上海、北京、寧波、合肥等多地出台針對學區房的調控政策。例如：寧波制定熱點學區二手房參考價，上海將重點高中至少一半名額均衡分配給每一所中學。

第二，住建部的監測、督導成為“調控指揮棒”。

過往的調控經驗説明，中央、地方在調控落地問題上存在一定博弈，因城施策不能單靠地方自覺。

今年以來，調控的一大新特徵是住建部的監測、督導成為“調控指揮棒”。今年1月下旬開始，不到3個月時間，住建部已實地調研、督導或者約談了13個城市。這種調研、督導的反應十分靈敏。例如：3月25日，南昌發佈有關政策與“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）要求不符，住建部即日派出督導組趕赴現場，相關政策當天即被撤回。

第三，房地產金融審慎管理拉開大幕。

從去年8月開始，金融監管機構為房地產業劃出“五道紅線”，強調了金融管理的透明化和規則化。其中，三道紅線針對房企融資管理，另外兩道紅線則是銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。

業內人士認為，這“五道紅線”的劃出，組成了中國房地產金融審慎管理的主要工具，這對中國房地產製度建設具有里程碑意義。從1998年以來，房地產製度經歷住房制度改革、土地制度改革（2002年）再到金融管理改革（2020年）的發展脈絡。

“房住不炒”不能只從房子下手

不難看出，新一輪樓市調控在更靈活、更科學系統方面下了大功夫。政策聯動性也達到更高的層次。

不過，還需要看到，很多時候，房子只是一個載體，一些看似發生在房子上的問題，很多並不只是房地產市場的問題。

比如：學區房問題，就是教育資源如何更公平配置的問題。不增加優質教育資源供給、不抑制金融投機，不從教育資源均衡配置入手，是很難根除問題的。

在教育資源外，房子還承載了土地、醫療、户籍、金融等各種社會資源。

因此，如何從更高站位來配置各種資源，統籌各部門的政策，以最大限度地實現公平，不僅考驗各級政府解決具體問題的能力，更考驗其執政水平以及政令的通暢性。

中央對此也早有闡釋。此前發佈的十四五規劃建議中明確指出，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，實現上下游、產供銷有效銜接。

這説明解決房子的問題，不能只從房子下手。真正實現“房住不炒”，還需要將房子、金融、實體經濟、教育、醫療等通盤考慮，統籌謀劃。

來源：國是直通車|作者 龐無忌

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