文/樂居財經徐酒眠
20年前，為配合和泓置地的地產業務，和泓服務的物業隊伍在北京悄然落地生根。經於時間磨礪，一城一池疆域開拓，在十八歲的“成人禮”之前，2019年7月，和泓服務（06093.HK）成功躋身港交所。
最好的成長，大概就是在每個重要的時歲節點都能有一次攀升。2022年，和泓服務迎來弱冠之年，以半億規模邁入中大型物企行列，顯然是最好的一份加冠之禮。
3月31日晚，和泓服務提交了2021年大考“試卷”。
財報顯示，截至2021年12月31日，和泓服務實現營業收入7.67億元，同比增長84.4%；毛利約2.64億元，同比增長77.4%；淨利潤較上一年同期增長81.1%，突破億元大關，約為1.09億元。
營收、利潤高速增長的同時，規模迎來進階式突破。同期，和泓服務的總訂約建築面積達約4610萬平方米，同比增長104.9%；總在管建築面積達約3400萬平方米，同比增長89.9%。
對比上市之初，和泓服務還只是816萬平方米的小型物企，在物業股中規模排名靠後。上市僅兩年半，和泓服務實現跨越式發展，截至目前，總訂約建築面積增長超5倍，達到約5370萬平方米，首次突破5000萬平方米大關，成功進軍中大型物企之列。
據樂居財經統計，在49家公佈財報的港股物企中，和泓服務以89.9%的在管面積增速，排在第6位，緊跟碧桂園服務之後；訂約面積增長104.9%，排在行業第3位。
“小而精”的收併購
和泓服務的規模實現跨越式增長，離不開公司對收併購整合工作的重視與發力。過去的2021年，和泓服務自獨立第三方收購了7間附屬公司，累積金額約2.76億元。
在“大魚吃大魚”與“蛇吞象”併購案頻出的行業大環境中，和泓服務選擇小步快走，物色的標的大多是“小而精”的存在。交易金額一般在5000萬元以下，併購PE也多控制在10倍左右，同時標的質量較優。
比如去年初收購的中正物業，其2019年除税後淨溢利比2018年增長了141%；隨後收購的四川萬晟盈利增勢同樣表現不俗，2019年的除税後淨溢利較2018年同比增長102.89%，2020年11個月較2020年全年增長95.47%；年末收購的貴陽興隆物業，2020年業績同比2019年增長132%。
在收購權益佔比方面，基本都集中在51%～70%之間。一方面，不完全的股權併購，與原股東合謀當地市場能減少投後管理成本，同時也能避免消化不良的問題。另一方面，堅持取得標的的控制權，也能快速實現財務並表，增厚公司業績。
“投拓區域集中化、在管項目連片化、新增項目優質化”，根據自身需求與資金情況，和泓服務堅持獨立第三方市場拓展與重點項目戰略性股權合作相結合，以規模和業績為指向標，釐定了一套屬於自己的外拓原則。
2021年，和泓服務在貴州市場取得突破性進展。貴州興隆物業、遵義金寧物業，再加上2020年收購的貴州星際物業，和泓服務在貴州已落下三子，市場濃度進一步提升。
其中，成立於2004年的金寧物業，是遵義市場最大的本土物管企業。和泓服務在財報中透露，緊隨對金寧物業的收購協議完成，其訂約建築面積將達到約0.54億平方米，在管建築面積將達到約0.40億平方米，其中西南區域市場的在管建築面積將達到45.9%。
第三方面積佔比近八成
“兇猛”的收併購帶來的規模擴張成效卓著，再加上通過項目招投標、管理諮詢、科技賦能等多種方式不斷拓展市場份額，和泓服務的獨立性進一步增強。
截至2021年12月31日，和泓服務來自和泓置地集團的在管建築面積為740.5萬平方米，佔總在管建築面積的21.8%，較2020年同期的40.0%下降了約18.2個百分點；貢獻物業管理服務收入約2.33億元，佔總物管營收的44.2%，較2020年同期的62.1%下降了17.9個百分點。
對應地，過去的2021年，和泓服務來自其他物業開發商的在管建築面積為2657.1萬平方米，佔總在管建築面積的78.2%；貢獻物業管理服務收入約2.95億元，佔總物管營收的55.8%。
“在市場拓展方面更加註重第三方全委託業務發展，同時與重點優質物業企業開展股權合作，適當延伸公司上下游產業鏈，保持規模進一步增長、業態更加豐富。”展望未來，和泓服務多次重申在市場拓展中對第三方的重視，同時把“將集團打造成為經營穩健、特色鮮明的中國第三方物業服務合作平台”作為了發展目標。
截至2021年12月31日，和泓服務手中現金為3.91億元，較上一年同期增長34.21%。在一眾上市物企中，這樣的資金規模並不突出，不過按照和泓服務過往小步快走、小而精的外拓方式，現下資金也可以支撐其今年再物色幾個價低質優的標的。
兩年半前上市之時，和泓服務全球募資淨額約0.67億元，截至2021年末已經使用了近九成，餘下金額不足700萬元。其中，計劃投標新物業管理項目的約120萬元，計劃投資於先進技術及智能社區約560萬元。
不過，和泓服務在囤備“軍糧”之事上一向大方。上市至今已經進行了兩次配股，大部分都用在了收併購上。
2020年6月，以每股1.28港元配售了8000萬股股份，募集資金淨額約1.01億港元，其中95.4%用作了收併購，餘下部分作為了集團一般運營資金；2021年2月，又以每股2.00港元配售了8000萬股股份，募集資金淨額約1.58億港元，所得悉數用在了收併購上。
淨利潤破億
一般而言，一家物企進行較多或較大的併購後，利潤率在投後融合過程中不可避免會被消解。
截至2021年12月31日，和泓服務整體毛利率為34.5%，較上一年的35.8%微降了1.3個百分點。同期，淨利率約為14.2%，較2020年的14.4%僅微降了0.2個百分點。
雖有微降，但和泓服務的盈利能力在上市物企中依舊處於中上游水平。據樂居財經統計，截至3月31日，49家刊發了2021年財報的港股物企，平均毛利率為30.09%，而和泓服務的毛利率水平排在第10位；平均淨利率為13.76%，和泓服務的淨利率水平排在第22位。
大膽邁步第三方外拓市場對和泓服務毛利率、淨利率水平的影響較小。這一定程度度上也反應了其標的的優質性，以及投後管理的成效。
事實上，2021年也是和泓服務淨利潤大步進階的一年——首次突破了億元大關，達約1.09億元，較上一年同期大增81.1%。
創收能力和盈利能力不斷提升，離不開和泓服務三大業務板塊持續增長。
與大多數物企一樣，物業管理服務是和泓服務的主要收入來源，2021年該業務板塊實現收入約5.29億元，較上一年同期大增103.8%。其次是社區增值服務，收入1.38億元，同比大增79.2%。非業主增值服務收入1.00億元，同比增加約26.1%。
其中，社區增值服務毛利率為52.6%，遠超上市物企平均水平。據樂居財經統計，49家港股物企中，有34家公佈了社區增值服務毛利率情況，平均值水平約為42.9%。而超過50%僅有7家，和泓服務排第6位。
投後管理的成功以及增值服務能取得較高的毛利率，離不開和泓服務的科技化建設，以及對數字化轉型的推進。
從智能物聯管理體系到智社區APP與小程序，再到物業內部管理全業務場景覆蓋的系統，不僅實現了各業務模塊間的信息數據互聯互通、便利了業主與物業管理人員之間的聯繫、為增值服務開展創造了條件，而且在降低成本、增加效益、提高服務品質與業主體驗方面的作用明顯。
此外，數字化建設也能在股權合作企業層面進行科技賦能，推動其在業務、管理、品牌、供應鏈等各方面進化升級，藉助科技體系塑造新的投後管理體系，形成更高水平上的業務體系整合和人員文化融合。
文章來源:樂居財經