2017年、2018年內房股集體爆發之後，地產股近幾年普遍處於跌勢，更被股民戲稱為“地慘股”。
2021年，這種態勢在A股市場延續，65只地產股上漲、73只下跌，中位數跌幅為4.55%。而港股方面，93只地產行業股上漲、198只下跌，其中70只跌幅超20%，中位數跌幅為8.50%。
TOP30房企陣營也“跌跌不休”。時代財經根據Wind數據統計發現，截至2021年12月31日收盤，TOP30房企僅有綠城、中海、華潤置地、濱江集團等7家股價上漲，中位數跌幅為30.95%。
經過一年跌宕起伏，TOP30房企陣營部分席位也改換了門庭。富力、佳兆業、奧園、祥生跌出TOP30,建發國際、中國鐵建、美的置業、遠洋集團則逆勢進階。
一片跌聲中，大小投資者都“很受傷”，持有房企股份的地產大佬也不例外。1月5日，陽光城原執行董事長兼總裁朱榮斌離職。離職前，他分別於2021年12月24日、2022年1月5日減持陽光城股份，成交均價在3.5元以內，與2018年增持時的成本相比，跌去了超過50%。
“以後再也不碰地產股了”
“想着拉低成本、趕緊回本，結果越套越深。” 2018年1月，吳影（化名）以32元/股買入了萬科A，此後一直砸在手裏。2021年4月，她又以約25元/股補倉，結果是越陷越深。
2021年12月31日，萬科A以19.76元/股收盤，較年初首個交易日下跌了28.87%。這讓持有近4年的吳影 “很受傷”。“不管了，我打算（把股票）留給孩子（如果以後有孩子的話），以後再也不碰地產股了。”
買入萬科A時，吳影還以15.9元/股的價格買入了保利發展。2021年10月，她以12元多的價格全部出清該股，每股虧了3元多。
萬科A只是頭部房企估值暴跌的一個縮影。隨着2019年來房地產政策逐漸收緊，地產行業進入深度調整期，資本市場對地產股的態度也更為謹慎。時代財經統計發現，至2021年12月31日，恆大股價較年初第一個交易日下跌88.76%，碧桂園下跌32.02%，萬科H股下跌30.10%，融創下跌56.53%。
從TOP30房企整體來看，漲跌則各有不同，但地產股在資本市場普遍表現不佳。以2020年末居行業前30位房企的市場表現看，截至2021年12月31日收盤，23家房企股價下跌，恆大、祥生、奧園、佳兆業、世茂、富力、融創、雅居樂、陽光城、龍光等10家房企股價跌幅超50%。
股價下跌帶來市值蒸發。據時代財經統計，上述TOP30房企市值在2021年內共蒸發5851.77億元，相當於2.6個萬科、35個恆大的市值。從市值跌額看，中國恆大、萬科A、融創、碧桂園、世茂集團位居前五，市值分別減少1359.31億元、779.38億元、552.08億元、524.51億元、514.24億元。從市值跌幅看，中國恆大、祥生、奧園等9家房企跌幅超50%。其中，中國恆大跌幅達88.79%，祥生跌幅為84%。
經過一年的縮水，截至2021年底，僅7家房企市值超千億元，較2021年年初減少2家。其中萬科A市值最高，達2202億元，其後的千億市值房企依次為華潤置地、保利發展、龍湖、中海、碧桂園、招商蛇口。
雙佰投資（深圳）有限公司董事長劉策對時代財經分析稱，“地產股目前處於低點，最悲觀的時候基本過去了，不過2022年整體估值回升仍比較難。但受益於政策放鬆，可能會有國企及穩健民企估值得到修復。”
“炒”地產股的大佬也血虧
如今的地產股走勢，與幾年前的炙熱對比鮮明。2015年以來，房地產行業掀起規模賽，千億級銷售規模的房企數量逐年激增，隨之帶動地產股持續升温。以2017年為例，中國恆大股價從2017年年初的4.83港元漲到年底26.95港元，大漲457.97%。
行情大漲引來資本的青睞，不少地產大佬紛紛入局，或增持自家股票，或投資看好的房企。
自2017年6月入職陽光城後，朱榮斌通過增持、員工持股計劃等，斥資1.36億元買入陽光城約2200萬股股票，用真金白銀“表達決心”，與陽光城深度捆綁。
炒地產股的著名大佬還有華人置業的劉鑾雄夫婦。2017年4月，華人置業購入5.8億股中國恆大股票，開啓增持中國恆大之旅，前後累計購入8.6億股中國恆大股份。除了華人置業持股的部分之外，劉鑾雄妻子陳凱韻個人也重倉中國恆大，買入約3.15億股中國恆大股份。2017年內，中國恆大股價出現爆發式增長，許家印屢次問鼎富豪榜，劉鑾雄夫婦也通過炒股大賺，持股中國恆大浮盈遠超100億港元。
不過，近兩年地產的頹勢讓這些大佬們也出現“血虧”。2022年1月7日，華人置業公告稱，2021年在公開市場出售中國恆大股份，預計錄得已變現虧損約78.7億港元（約合人民幣64.3億元）。與此同時，以2021年12月31日收盤價初步評估，剩餘持股在今年產生的未變現虧損約30.5億港元。這兩項合計虧損約109.2億港元，幾乎相當於華人置業2016年至2020年五年的營收總額。
朱榮斌對陽光城的投資也或以虧損收場。其於2021年12月22日、2022年1月5日減持陽光城，減持均價分別為3.3元/股、3.07元/股，而其2017年-2018年增持時，均價為7.02元/股。僅以公開增持與減持的價格算，朱榮斌已虧損約3000萬元。
“血虧”的不止地產大佬，還有近年偏愛地產股的險資。2021年12月27日，與陽光城牽手僅一年的泰康系減持陽光城股份，持股下降至約1.65億股，佔總股份的3.997%。一年間，泰康系所持股份已浮虧43.6%，此前泰康系以33.78億元買下的陽光城13.53%的股份。
資本逐利，地產股走低是導致險資“出逃”的根本原因。值得注意的是，2021年，除了泰康之外，險資正在加速撤離房地產，如大家人壽減持金地、金融街、萬科A，以及中國人壽減持萬科A、招商蛇口。
IPG中國首席經濟學家柏文喜對時代財經稱，從目前的行業情況來看，無論是行業自身信心恢復，還是涉房金融機構信心的恢復可能都尚需時日，行業的寒冬並未隨着政策的暖意而退去，且今年第一季度市場也很難回暖，民營房企還存在較大的連續爆雷的可能性，
“2022年上半年，地產股可能會有波段性的反彈，但是板塊整體反彈、回暖的概率相對較小。如果市場在第二季度能夠逐步好轉，2022年下半年地產股可能才有維持長期反彈的機會。”（時代財經）