蚊型物企穿越港交所火線
歷時302天，兩度遞表，施中安旗下的第三個資本平台終於拿到了港交所的“入場券”。
4月22日晚，眾安集團（00672.HK）刊發公告稱，已獲附屬公司眾安智慧生活服務有限公司（簡稱“眾安智慧生活”）告知，其已就建議分拆向港交所提交聆訊後資料集。招商證券國際、中泰國際為其聯席保薦人。
成功過會，眾安智慧生活一隻腳已經踏進資本市場大門。不過，與王健林萬達商管二次遞表時間相撞，施中安的“第三胎”物業上市夢進入“預產期”的喜訊，在市場上似乎被衝談了幾分。
與此同時，資本市場也沒有給施中安正向的“道喜”反饋。4月25日，新一週交易股市開盤，眾安智慧生活關聯的兩個上市平台眾安集團與中國新城市(01321.HK)股價均走低。
截至當日收盤，其母公司眾安集團股價跌去1.67%，報0.295港元/股，總市值約16.63億港元，市盈率(TTM)為18.59。兄弟公司中國新城市股價跌幅更高，為2.73%，總市值約21.52億港元，市盈率(TTM)為“虧損”狀態。
資本市場表現的期待情緒似乎並不高。除了市場大環境影響之外，眾安智慧生活自身的基本面情況，也為資本市場增添了幾分疑慮。
一方面，今年通過港交所聆訊的4家物企中，眾安智慧生活的規模體量最小，1180萬方的在管面積與1710萬方的合約規模，被大部分上市物企甩在身後；同時，在目前披露財報的上市物企中，其營收水平“吊車尾”，僅高於德商產投服務。另一方面，眾安智慧生活自身獨立性較弱，超七成收入來自關聯方。
在管面積僅新增100萬方
“或許在不久的將來，眾安旗下將會有第三家上市公司。”早在五年前，施中安就透露欲造物業上市平台。蓄謀已久，卻沒有趕上分拆物業上市最大的風口。
經過四個多月大刀闊斧的資產騰挪，去年6月24日，眾安智慧生活首次遞表。彼時，距離港交所宣佈盈利規定調高計劃剛過去一個月，衝擊“末班車”的意圖明顯。以其當時披露的財務數據來看，並未達到港交所上市的新規要求。
首份招股書失效過去僅一個多月，今年1月30日，眾安智慧生活再次遞交了上市申請，相關經營數據更新截至2021年12月31日。以最新財年計算，相關數據達成了港交所新規要求，但眾安智慧生活的規模與已上市物企相比，依舊處於尾部。
最新招股材料顯示，截至2021年12月31日，眾安智慧生活在管總建築面積約為1180萬平方米，在管項目74個，涵蓋國內6個城市及兩個省份；同期，總合約建築面積約1710萬平方米，合約項目108個，覆蓋國內17個城市及7個省份。
而截至2020年12月31日，眾安智慧生活在管項目共有73個，在管總建築面積約為1080萬平方米；同期，合約項目共有89個，總合約建築面積約為1380萬平方米。
在向港交所發起衝刺的2021年，眾安智慧生活的在管面積僅新增100萬平方米，合約面積新增330萬平方米。
在目前上市物企中，眾安智慧生活的在管規模與燁星集團（01941.HK）相當。在披露2021年在管面積的47家物企中，排在第41位。
近八成收入來自關聯方
規模體量較小的同時，眾安智慧生活對關聯方的依賴程度也較高。
2019年-2021年，眾安智慧生活來自關聯方的在管建築面積約為590萬平方米、600萬平方米，以及660萬平方米，分別佔同期總在管面積的62.0%、55.3%、55.7%。
同期，眾安智慧生活來自關聯方所開發的物業項目收入分別為1.41億元、1.82億元、2.29億元，分別佔同期總收入的78.0%、79.0%及77.5%。
業務發展依賴地產關聯方，而其母公司眾安集團能夠為物業輸送的業務又相對有限。2021年，眾安集團全口徑簽約金額不過287.8億元，遠落後於同期房企的平均水平。同時，截至2021年12月31日，眾安集團的土地儲備總建築面積約為1048萬平方米。
在馬太效應日益凸顯的物管行業，若母公司後備力量不足，物企獨立性又弱，未來則很難做大做強，還可能面臨被頭部物企蠶食的風險。
籌備上市，眾安智慧生活在名字中雖植入了“智慧生活”的因子，而其業務劃分與大部分物企並無兩樣。其三條業務線分別為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。其中，物業管理服務是最大的收入來源。
2019年到2021年，眾安智慧生活的收入分別為1.80億元、2.31億元、2.96億元，三年複合年增長率約28.1%。同期，物業管理服務收入分別為1.60億元、1.83億元、2.05億元，分別佔總收入的88.6%、79.5%、69.4%。
與此同時，在物企大步增拓非住宅物業的大潮中，眾安智慧生活的非住宅物業規模增拓緩慢。2019年到2021年的三年間，非住宅物業在管面積僅增11.9萬平方米。截至2021年末，其非住物業在管面積為110.3萬平方米，在總在管面積中的佔比不到10%。
對應的，來自住宅物業的物管營收佔比則出現了提高的趨勢。2919年-2021年，其來自住宅物業的物管收入分別為1.13億元、1.29億元、1.54億元，在物管總收入中的佔比分別為70.5%、70.5%、75.3%。
施中安持股57.89%
與多數房企分拆物業上市不同，施中安加固了眾安智慧生活與眾安集團的母子關係。
重組遞表之前，眾安物業分散在眾安集團以及中國新城市旗下的各個子公司，沒有統一的運營主體。
籌備上市的資產騰挪中，眾安智慧生活以1.05億元，收購了中國新城市旗下浙江潤州、杭州眾宏及餘姚眾力的全部股權。
資料顯示，這三家公司主要在浙江提供商管服務，與此同時，它們還是中國新城市在商管領域的全部業務。換而言之，眾安智慧生活衝擊港交所，也是打包了“物管+商管”，不過商管業務的成色在業務數據上並沒有具體體現。
重組之後，眾安智慧生活與眾安集團的母子關係更進一步，與中國新城市的關係漸漸疏遠。
招股書顯示，重組後、IPO完成之前，眾安智慧生活由施中安間接持股57.89%，眾安其他股東持股42.11%，同時眾安智慧生活也就成為了眾安集團的全資子公司。
分拆眾安智慧生活上市，59歲施中安獨攬大部分股權的同時，也親自坐鎮執行董事兼董事會主席，負責監督集團業務發展、制定及實施業務戰略。
為他輔助分憂的三位執行董事，是眾安集團的老將，追隨施中安的時間都在十五年及以上。
其中，43歲的孫志華最為年輕，其作為首席執行官，負債集團業務戰略的制定及實施、日常管理及營運。其履歷表顯示，自2001年7月加入眾安集團，在物業行政及管理擁有逾20年經驗。
60歲的盧建國作為副總裁，負責集團日常管理、營運及風險管理。他2000年3月加入眾安集團，在物業管理及物業開發行業擁有逾21年經驗。此外，47歲的徐建穎加入眾安集團時間最短，不過也超過了15年。她被委任為財務管理中心總監，負責集團財務管理。
文章來源:物業K線