編輯 | 于斌
出品 | 潮起網「於見專欄」
自去年中開始，物業資本市場快速降温，甚至進入寒冬。已經上市的企業，股價表現平平，行業投資者也逐漸迴歸理性。不過，尚未上市的企業，並未因此止步，而是躍躍欲試。
除了此前萬科萬物雲藉助新概念，並於近日傳出消息，在香港聯交所成功上市外，自2021年6月底首次遞交招股書失效後，融匯悦生活集團有限公司（以下簡稱：融匯悦生活），也於3月中旬再次向港交所遞交了招股書，獨家舉薦人為光大國際，並於9月初通過港交所上市聆訊。
據瞭解，融匯悦生活為來自重慶的物業企業，目前在管總建築面積為910萬平方米。通過在管規模來看，融匯悦生活顯然並非是一個龐然大物。除此以外，其近年也陷入了對於母公司融匯集團過於依賴，毛利率、純利率雙向走低的困境。因此，倘若其成功上市，是否能夠扭轉局面，也引來外界頗多擔心。
行業降温，融匯悦生活謀上市難講好故事
眾所周知，隨着近年“房住不炒”等宏觀政策的推動，房地產行業的泡沫瀕臨破裂，加上疫情對於實體行業的衝擊持續已久，對物企收入、成本、經營難度均將產生一定影響，房產市場不景氣甚至已成為一種常態，而與之唇亡齒寒的物業管理行業，同樣受到波及。
雖然融匯悦生活已通過港交所聆訊，但是作為行業與企業發展晴雨表，物管行業的持續降温，從物業企業在二級資本市場的表現，就可以窺見一斑。
圖源：和訊網
據相關信息顯示，在2022年上半年，僅有金茂服務、力高健康生活、東原仁知服務三家物業企業成功登陸資本市場，而在2021年同期，就有榮萬家、宋都服務、星盛商業等六家物企成功IPO。已上市企業的股價行情，也同樣不容樂觀。
以在行業首屈一指的碧桂園服務為例。據瞭解，當前股價不足12港元的碧桂園服務，相比其去年6月的股價峯值85元，已經大幅縮水。曾經突破兩千億港元大關的市值，也跌去80%。
無獨有偶，2020年底上市的融創服務，日子也不好過。自去年6月股價達到29港元每股之後，也開始跌跌不休，如今的股價更是不足2港元每股。
拋開個股來看行業大盤，也能看出端倪。據中物研協數據顯示，截至8月末，59家上市物企市盈率PE均值首次跌破十倍，僅剩8.0倍。
雖然萬科萬物雲剛剛傳來成功上市的消息，但是仍然意味着，融匯悦生活此時進入二級資本市場，或許並非最佳時機。
除了物業企業在資本市場預冷外，整個行業數字化、智能化也成為大勢所趨。萬科物管公司更名為萬物雲，並藉助該概念上市，便是這種大趨勢下的產物。
而隨着經濟環境發生變化，消費理念持續升級，中國物業服務行業正步入新的發展階段。例如，近日由《經濟觀察報》主辦的 “2022藍籌物業百強峯會”，就有業內專家對行業發展提出建設性建議。
峯會上，有業內人士表示，物業行業決勝未來的三個核心能力包括客户研究及服務設計、流程再造及 DT 實現，和協同網絡及數字運營能力。
但是要知道，目前的融匯悦生活在業務模式、管理運營方面，依然相對傳統，因此也必然面臨着轉型之困。這也意味着，在行業整體受困的大環境之下，融匯悦生活IPO上市，難講新故事。
嚴重依賴母公司，獨立性存疑
據瞭解，融匯悦生活的控股股東為黃祖仕陳新萍夫婦，而融匯悦生活是一家提供全面物業管理服務及商業運營服務供應商。箇中指院數據顯示，按整體實力計，融匯悦生活在2020年中國百強物業管理公司中排名第55位，在2021年中國百強物業管理公司中排名第50位。
但是，擺在融匯悦生活面前的困難是，作為一家擬上市公司，其經營獨立性卻十分存疑。與很多有房企背景的物業企業處境類似，融匯悦生活已經與母公司融匯集團形成深度捆綁。
據其招股書，其最大的客户便是融匯集團。2018年至2020 年，融匯集團及其合營企業及聯營公司的在管面積佔比分別為99.3%、98.4%、98.2%。而從收益的角度來看，其收益分為基礎物管服務收益和商業運營服務收益，而該兩部分來自關聯方的收益都居高不下，均超過99%。
這也意味着，融匯集團成為融匯悦生活規模擴展的有力支撐，更是為其業務輸血的關鍵所在。不過值得注意的是，融匯地產本身的發展也如泥菩薩過河——自身難保。
據瞭解，上一次獲取項目，還停留在2018年簽訂重慶永川融匯智慧生態健康城項目；其百強房企的稱號，也只停留在2019年。雖然説會哭的孩子有奶吃，但是在母公司發展吃緊的大前提下，融匯悦生活想要持續靠母公司輸血，也難解燃眉之急。
儘管融匯悦生活對外表示，一直在尋求向獨立第三方開發的地產提供物業服務的機會，從而帶來更大規模的擴張。但是要知道，目前物業行業基本都與房企深度捆綁，市場也幾乎被頭部物管企業蠶食殆盡，留給融匯悦生活向外拓展的機會，顯然不會太多。
因此，融匯悦生活想要短期內擺脱對母公司的依賴，可能尚需時日。
“蚊型”規模成發展障礙，上市難解經營之困
據中指研究院發佈數據顯示，截至2020年底，40家在港物業服務上市公司在管面積均值約1.09億平方米，同比增長近46%。不過，彼時融匯悦生活的在管總建築面積不過640萬平方米，僅為40家在港物業服務上市公司在管面積均值的3.4%，因此也被戲稱為“蚊型”物業企業。
規模難上量，對母公司又依賴過重，導致融匯悦生活的商業模式顯得並無太大新意。根據招股書，2018、2019年與2020年，融匯悦生活的歸屬獨立第三方的在管面積佔比分別為0.7%、1.6%與1.8%。
據業內人士表示，房企集團公司講物業版塊分拆為單獨的公司謀求上市，本身是因為內地房企受宏觀經濟調控因素影響，難以融資謀發展的另一種融資手段與模式，但是如果只是資本遊戲，卻又毫無創新性，很難引起投資者的遐想，未來想象空間也可以預見。
圖源：招股書
據相關數據分析機構也稱，房地產下行主要從成長性、獨立性兩方面對物管發展形成擾動，2021年下半年以來恆生物業服務及管理指數走勢與恆生地產類指數高度相關，因此也明顯反映出，以上因素已成為影響板塊走勢的主要矛盾。
也有業內人士就萬科萬物雲成功上市發表觀點，雖然萬科藉助雲服務概念，在資本市場殺出一條血路，但是物業行業的技術含金量低、數字智能化尚未成型，目前依然是概念大過實際。
反觀融匯悦生活，甚至連萬物雲這樣值得期待的故事，都捉襟見肘。因此，即便是IPO上市成功，恐怕也難以獲得投資者的青睞，來個華麗轉身。
實際上，“蚊型”物企的身份，並非是融匯悦生活的專利。以2021年謀求IPO的28家物企為例，在管面積達到2020年百強平均水平的僅有4家，其中只有長城物業一家的在管面積破億。
而且，其中有24家物管企業在管建築面積在百強平均水平之下，其中在管面積2000萬平方米以下的“蚊型”物企達到13家，佔比近半。由此可見，物業管理行業過於分散，也是行業現狀。這也意味着，除了萬科、碧桂園等關聯物業企業等頭部企業正在擠壓融匯悦生活的現有市場外，來自同一水平物業管理企業的競爭，也十分激烈。
眾所周知，物業行業的競爭加劇，與其入局門檻低，行業人才參差不齊有很大關係。這也導致了，行業人才的分佈相對均勻，甚至受項目類型和平台的影響，一個項目經理在這個物業公司幹得不好，去到另一家物業公司幹得不錯。
因此，即使是普通的物業公司，與頭部企業也相差無幾。而且，由於從業門檻低，導致不同從業者的業務能力千差萬別，從而導致同一家物業公司，在不同項目上的管理水平、管理口碑也相差甚遠，甚至也與項目負責人的管理、服務水平，關係密切。
不難看出，物業公司壯大規模，除了其上游資源外，與其管理效率低下、流程難於標準化等都有關係。而融匯悦生活想要在現有模式之下講出新故事，也必然會面臨其它蟻型企業同樣的難題。
結語
作為我國百強物業管理公司中的一員，融匯悦生活自然也有着衝刺頭部企業的潛力。只不過，從其目前的規模、營收來源結構、未來佈局等方面來看，融匯悦生活這家企業的表現，顯然有些波瀾不驚、四平八穩。
過於傳統保守，對於企業的經營發展並非沒有好處，或許可以讓其穩紮穩打，步步為營。但是過度默守陳規，恐怕也是一把雙刃劍，在這個充滿機遇的新時代，倘若無法隨機應變，恐怕只能步人後塵，甚至慘遭淘汰。
希望IPO上市不是融匯悦生活的終點，而是其提升高度的另一個新的起點。