來源： 第一財經
華潤置地(01109.HK)旗下的物業管理及商業運營平台華潤萬象生活有限公司（下稱“華潤萬象生活”）分拆上市工作正在緊鑼密鼓地推進。
11月23日晚間，華潤置地公告稱，公司董事會已釐定合資格股東於優先發售中獲得華潤萬象生活預留股份的保證配額基準。具體來看，保證配額基準為合資格股東於記錄日期2020年11月18日下午四時三十分持有的每130股股份整數倍數可認購一股預留股份。
合資格股東獲得預留股份的保證配額不可轉讓，且未繳款配額不可於聯交所買賣。
11月3日，華潤置地公告稱，倘建議分拆得以進行，將以優先發售的方式，向公司合資格股東提供全球發售項下初步提呈發售的不超過10.0%的華潤萬象生活股份的保證配額。買賣合資格享有保證配額股份的最後日期將為2020年11月13日。釐定全球發售中華潤萬象生活合資格股東的保證配額之記錄日期為2020年11月18日。
據悉，華潤萬象生活於2017年5月18日在開曼羣島註冊成立，主營業務包括住宅物業管理服務、商業運營及物業管理服務。
目前，華潤置地直接擁有華潤萬象生活已發行股本的100%，華潤集團間接擁有華潤置地已發行股本約59.55%。
華潤萬象生活已於11月8日通過港交所上市聆訊。最新的市場消息顯示，華潤萬象生活發行指導價區間為每股18.60~22.30港元，擬在香港IPO中發行5.5億股股票。華潤置地方面告訴第一財經記者，華潤萬象生活將於12月完成上市。
根據早前華潤萬象生活聆訊後資料，截至2020年6月30日，公司業務已覆蓋中國27個省級行政區62個城市，提供物業管理服務的住宅及商業物業建築面積1.07億平方米，提供商業運營服務的購物中心建築面積560萬平方米。
從行業角度來看，華潤萬象生活整體表現位於物管前列，且商業特色業務標籤顯著。根據弗若斯特沙利文報告，按2019年中國所有物業管理公司的物業管理服務收入計算，華潤萬象生活排名第五；按2019年中國所有購物中心運營服務供應商的購物中心物業管理服務收入計算，排名第二。
從收入端來看，與絕大多數物業公司類似，過去三年，華潤萬象生活超三成收入來自華潤集團和華潤置地等華潤系公司，高毛利的商業運營及物業管理服務，更是高度依賴於後者。公司近年八成左右的在管項目來自母公司華潤置地。
具體到毛利率這一指標來看，過去三年及2020年上半年，華潤萬象生活毛利分別為4.07億元、6.65億元、9.42億元和7.55億元，對應毛利率分別為13%、15%、16.1%及24.1%。公司毛利率整體處於逐步走高的趨勢，達到行業平均水平。公司的毛利率水平受限於包乾制收費模式。
這也意味着華潤萬象生活與大多數收入、在管面積等背靠母公司的物管企業類似，上市將直面提升獨立第三方收入佔比、做大高毛利的物業增值服務收入規模、拓展商業物業和城市物業業務等共性問題。
在2020年中期業績會上，華潤置地管理層就向包括第一財經在內的媒體表示，合併物業管理服務及商業運營服務業務上市原因有三大點：第一，最大限度地釋放“物業管理+商業運營”的市值規模；第二，做強做大華潤置地輕資產的業務和管理平台；第三，為華潤置地長期股東提供價值回報。
近兩三年，除了加快拿地節奏、尋求規模突破，華潤置地也在逐步調整組織架構，積極推動分拆商業地產和物業管理。