作者 | 黃老邪
來源 | 鐳射財經（ID：leishecaijing）
4月8日，安居客向港交所遞交上市申請，美銀、瑞信和中金為此次股票發行計劃的聯席保薦人。
招股書顯示，安居客目前線上覆蓋820餘個城市，在2020年第4季度平均移動月活躍用户人數為6700萬，按2020年平均移動月活躍用户量計算，其已成為中國最大的在線房產平台。
此次，安居客預計募集10億美元以上，擬用作投資技術實力及產品開發；拓展新房交易業務；臻選戰略合作、投資及收購機會；償還貸款；營銷及推廣，以及提高品牌知名度。
嚴格來説，這已經是安居客第三次衝擊上市了。
2009年、2014年，安居客兩次上市計劃均落空，2015年被58同城收購後，再度準備敲開港交所的大門。
而這一次，安居客交出的業績數據並不靚麗。不僅營銷費用高企、依賴流量獲客，在面對新房交易領域內眾多強勁對手的同時，受到近年來頻發的假房源事件影響，逐漸損耗在消費者心目中的平台口碑，安居客的上市故事並不“性感”。
營收結構單一、揹負債務激增
向房產經紀品牌、經紀人及開發商提供的在線營銷服務，是安居客第一大收入，2018年—2020年收入佔比分別為98.9%、96.3%、96.9%。交易服務及其他的收入佔比，始終低於4%。
高佔比，不意味着高增長。2020年，安居客在線營銷服務收入77.8億元，較2019年增長4.83億元，而前一年這一數據在10億元以上。
收入結構過於單一、在線營銷服務增長趨緩，安居客的營收與淨利潤也並不穩定。
2018年-202年，安居客營收分別為62.163億元、75.791億元、80.524億元，增速逐漸放緩；同期淨利潤分別為19.07億元、23.063億、19.547億元，淨利潤率持續下降至24.3%。
根據招股書，安居客去年營業成本、財務開支均有所上升。其中，去年財務開支2.07億元，較2019年0.01億元增長超200倍。安居客解釋稱，“財務支出的增長是因為分擔58同城貸款項下的長期債務而產生的利息開支”。
2020年9月，58同城在美股完成私有化。為了給部分私有化提供資金，58同城與上海浦東等四家銀行簽訂融資協議，四家銀行向58同城提供16.5億美元的初期融資和金額相當於8億美元的現金過渡期融資。
為此，安居客債務猛增，負債總額由2019年22.72億元增至2020年156.6億元，負債率由17.49%增至92.74%。招股書顯示，為58同城揹負101.57億元貸款，還有3.67億元為關聯方借款。
除了揹負高額貸款及利息外，安居客還需要每年向58同城支付數十億元，用於購買流量等服務。日益增長的營銷費用，暴露出其在獲客上的短板亟待補足。
依賴流量生存、競爭對手眾多
成立於2007年的安居客，長期扮演着流量中介的角色，將從外部批量採購的流量，通過端口收費、競價排名的方式，分發給房地產經紀公司和經紀人。
招股書顯示，2018年至2020年，安居客向58集團分別支付15.68億元、19.78億元、21.17億元，用於採購流量獲取、業務營運、廣告及營銷服務，在銷售及營銷開支中的佔比為59.06%、66.55%、58.89%。
同時，安居客獲客成本增加，銷售及營銷開支水漲船高，2020年為35.95億元，同比增長21.24%。
流量獲取成本的上升，威脅到安居客流量端口平台的利潤。同時，隨着房產中介平台逐漸減少對安居客的流量依賴，受困於線下經紀力量的缺乏，安居客無法利用平台流量達成房產交易閉環。
隨着58同城的收購，安居客正逐漸向新房交易方向延伸。
2017年，58同城創始人姚勁波公開承諾，“58集團不會親自介入到房產交易業務中，這個承諾的期限是100年。”
今年4月，姚勁波在微博上表示，“58安居客今年將作為挑戰者全面進入新房交易領域”，並呼籲國家反壟斷罰貝殼40億。
而安居客在這一市場的業績並不出色。2020年，安居客旗下新房交易平台愛房交易總量653億元，營收16.26億元。
同行業的貝殼找房，在新房交易領域完勝安居客。2018-2020年，貝殼找房營收分別為286.5億元、460.1億元、704.8億元，2020年營收是安居客的43倍；2020年新房交易營收379億元，是安居客的23.31倍；同期新房業務交易總量1.38萬億元，是安居客的21.13倍。
更何況，新房交易市場中，安居客體量太小，還不足以拿下一定市場份額。過於涉足房產交易業務，會同時具備裁判員與運動員的雙重角色，對於流量分發生意造成挑戰，影響到其商業模式的長期穩定與持續。
曾涉多起假房源詐騙案
在招股書中，安居客強調，“用户前來我們平台的主要原因之一是我們的房源信息全面且真實”。在姚勁波炮轟貝殼，網絡平台湧現眾多對安居客虛假房源的投訴後，這一説法的真實性愈發存疑。
自2018年至今，新京報、河北電視台都市頻道等多家媒體均報道過安居客發佈虛假房源，北京、上海、廣州、杭州等多地住建部門也約談或通報過58同城、安居客虛假房源問題。
對於安居客來説，虛假房源問題不可避免。安居客承認，“我們無法向閣下保證我們平台所載的所有數據均屬真實、準確及最新。儘管我們已進行核實程序，但經紀人、房產賣家及買家發佈的信息在各方面未必屬準確及最新。”
隨着政府加大對虛假房源的治理力度，安居客進軍房地產交易領域，虛假房源頑疾已成為其最大的利空之一。根據中國裁判文書網，涉及安居客虛假房源的訴訟多達20件，涉及被害人65人。
其中，就有消費者通過安居客購買學區房，因遭遇假房源被騙走上百萬元。為此，消費者起訴安居客運營主體上海瑞家信息技術有限公司，認為其作為房產信息發佈平台，未盡審核義務，發佈虛假房源，對於自己的損失，被告均負有責任。
虛假房源與背後的黑中介亂象，對安居客品牌形象造成負面影響，也讓平台對經紀公司的吸引力下降，使得流量分發生意愈發難以持續。
在上市的關鍵時刻，安居客需要對傳統端口收費生意作出改變，實現從線上流量批發再零售到線下交易閉環的轉型，解決長久以來被詬病的虛假房源，並降低經營成本與高額債務，實現成功突圍