高價地塊進入結算期，反映到上市公司的財務報表上，就是行業利潤下降，這種現象在上半年的業績數據上尤為明顯，不過，龍湖集團是少數逆勢保持高水準業績的房企。
8月25日，作為公認的“優等生”，龍湖集團交出一份亮眼的成績單，營收和核心淨利潤均呈現雙位數增長，毛利率也保持在27.7%的行業高位，不過，更重要的是，龍湖集團的收入結構顯著優化，來自地產開發業務的營收佔比進一步下降至85.5%。
與這種勢頭相應，龍湖集團上半年經營性收入超過87.8億元，保持快速增長，尤其是物業管理及其他業務，上半年實現收入（合併抵消後）40.0億元，同比增長58%，是龍湖集團各項業務中增速最猛的業務。
實際上，無論是收購東北最大的物管公司，還是持續探索城市空間服務，龍湖智慧服務的發展都不容忽視，甚至是某種意義上的風向標，作為少數幾家沒有上市的龍頭物管公司，龍湖智慧服務雖然暫時沒有分拆上市的計劃，但其一舉一動仍然是業界關注的焦點。
收併購助力物管規模增長
當前，物管行業處於粗放式的規模競爭階段，一向注重規模與利潤平衡的龍湖智慧服務處於行業前列。
截至2021年上半年末，龍湖智慧服務已在北京、重慶、成都、西安、上海等百餘個城市開展了規範化的物業服務工作，實際管理面積2.05億平方米，基本完成一、二線核心城市及三四線潛力城市的佈局。
除了來自內部的開發物業交付，龍湖智慧服務的規模增長也來自於收併購。上半年，龍湖先後收購了億達服務和楷林商務服務，其中，億達服務是東北地區規模最大、最具影響力的物業服務企業，在國內一二線城市服務諸多產業園區業態，而楷林商管亦為高端寫字樓專業服務商，為諸多國內高端寫字樓、500強企業提供物業服務。
“每年會有超過30%的增長。”龍湖集團CEO邵明曉透露，預計龍湖智慧服務實管面積全年超過2.7億平方米，合約面積超過5億平方米。
邵明曉表示，一部分是自己所管業務的有機增長，一部分則通過外延式的收併購，收併購不是為了衝規模，未來會按照兩個標準進行收併購，第一是標的公司的城市跟龍湖是高度重合的，第二，希望用户的質量，包括未來增值服務的可能性相對比較大。
龍頭物業在收併購方面比較具有優勢。長江證券表示，預計未來行業整合仍將加速，尤其是伴隨港交所上市標準提高和房地產監管趨嚴，中小物企獨立發展的空間和意願將明顯降温，有利於品牌龍頭物企開展收併購，進而有利於物業服務行業規範化發展，有利於業主獲得更加優質的物業服務。
從收入角度來看，在2021年上半年，龍湖智慧服務實現合併抵消前收入，即全口徑營業收入為52億元，在行業內維持在較高的水準。
服務內容延伸至城市生活
在今年，龍湖智慧服務提出了“服務城市生活”的發展方向，在鞏固傳統住宅業態的同時，龍湖智慧服務進一步加快城市空間的探索，服務內涵進一步延伸。
從行業經驗看，商業、寫字樓等城市空間業態的利潤水平遠高於傳統的住宅物業，截至今年上半年，龍湖智慧服務非住宅業態佔比約為30%，除住宅外，還覆蓋商業、文旅、辦公、酒店、醫院、學校、醫養、案場、產業園、租賃住房、市政配套、智慧城市等豐富業態。
上半年，龍湖智慧服務正式進駐成都新津區，開啓在成都地區170萬平米的城市級管理服務；接管蘇州相城區15所中小學物業服務；正式進駐廣州白雲區圖書館等，服務遍及更多城市空間。
更重要的是，在非住業態面積的維度上，外部項目佔比已經超過了龍湖的自持項目。公開資料顯示，截至目前，龍湖智慧服務商寫事業部已經服務200餘個項目，其中，包括近60個自營商業地產項目和超百個第三方寫字樓、公建等合作項目，合計管理面積超2000萬平方米，幾乎相當於一箇中型的物業企業。
社區增值服務是龍湖智慧服務的增長引擎，基於業主的真實需求，龍湖智慧服務推出煥代大師、愚公搬家、龍眼優選、團團遊等多樣的增值服務，覆蓋裝修、搬家、社區生鮮、旅遊等生活的方方面面，在空間裏疊加更多優質的服務。
以“煥代大師”為例，龍湖智慧服務提供一站式整裝升級服務，通過打通供應鏈降低成本的同時，為客户完成一步到位的軟硬裝服務，並且從設計之初到後期入住實現全週期式服務。
尤其值得一提的是，龍湖智慧服務的業主滿意度連續12年超過90%，這也意味着未來龍湖智慧服務的增長空間極具潛力。舉個例子，為了讓業主享受寧靜的夜晚，夜間巡邏的保安會專門配備一副耳機、一雙軟底皮鞋，以降低對話、腳步聲對業主休息的干擾等等。
據瞭解，經過過去 24 年的探索，龍湖智慧服務沉澱出約4500條物業服務標準。
協同釋放業績想象空間
“空間即服務”，這是龍湖集團2018年提出的戰略，其路徑是以客户為視角，以技術為驅動，深度參與城市空間和服務的重構，在龍湖智慧服務方面，體現為龍湖服務效率的不斷提升。
上半年，龍湖智慧服務在物業服務智慧化上，實現進一步的豐富。例如，上半年，龍湖U享家APP便在線上交付、裝修線上化、停車雲等內容，有了進一步的更新，包括接房手續、裝修備案、車位管理等，均可由APP在線上進行操作、管理。
目前，龍湖智慧服務已構建了系統性的科技支撐體系，並結合大數據智能分析並深度刻畫社區空間場景服務，將“人-空間-服務”打通，形成端到端的服務閉環，龍湖希望藉此提升社區治理和小區管理現代化，促進公共服務和便民利民服務智能化。
正如龍湖集團堅持不拆分物業獨立上市，龍湖始終追求的是通過多航道間的協同，凝聚出更多成長的效能。
實際上，在積極審慎的外拓之餘，龍湖智慧服務與各航道間的協同，亦是其拓寬服務半徑、提升服務能力的重要土壤。
基於開發業務的穩健增長和多元業務的持續創新，龍湖智慧服務的服務能級也在不斷成長。財報顯示，2021年上半年龍湖集團合同銷售額同比增長28.4%至1426.3億元，邵明曉在業績會現場表示，有信心完成3100億元銷售目標。
上半年，龍湖集團投資物業租金收入47.8億元，繼續保持極高的增長速度。從智慧服務體內孵化而出的“塘鵝”，也釋放出極強的活力。截至一季度末，塘鵝租售已覆蓋30餘座城市，不僅僅侷限於房屋租售業務，還將日常生活服務帶給周邊廣大居民；而塘鵝美裝修基於環保、即裝即住的特點，也已在租賃住房、寫字樓、連鎖品牌酒店等環保要求較高的業態中，實現了龍湖體外場景生長。同時，由於強大的資產負債表，上半年龍湖集團淨負債率為46.0%，在手現金為994.7億元，平均借貸成本為年利率4.21%，平均貸款年限為6.18年，持續五年維持“三道紅線”的綠檔水平，這將為龍湖集團的業務發展奠定強有力的基礎。
除了規模增長、業務結構優化、服務效率提高之外，業內認為，龍湖集團各航道間的凝聚、協同釋放更多的發展效能，也為龍湖智慧服務未來的業績增長逐漸釋放更大的價值。