樂居財經徐酒眠鄧鑫妮發自上海
一身中山裝，再搭配一副眼鏡，沒有刻意掩飾的花白頭髮，笑容可掬，身上總是透着文人的儒雅氣質。近年來，羅康瑞亮相公共場合大多就是這樣的形象。
9月13日晚，瑞安新天地有限公司（簡稱“瑞安新天地”）的招股書遞呈港交所，這一步，瑞安集團董事會主席羅康瑞醖釀了十多年。
上海新天地是羅康瑞在內地市場的第一部作品，為他打響的不僅是名聲，也為他打開了內地的廣闊市場。將瑞安新天地單獨推進資本市場，早在十二三年前就在羅康瑞心裏萌芽。
2012年，瑞安房地產發佈公告稱，擬拆分子公司中國新天地單獨港交所上市；同年，羅康瑞的女兒羅寶瑜加入瑞安房地產，負責中國新天地的發展策略及項目定位。2013年，瑞安房地產將旗下商辦物業資產包劃撥至中國新天地獨立營運，並引入戰略投資人Brookfield。
官方公告、資產騰挪、引入戰投、人事調動，一系列舉措似乎都昭示着新天地IPO之事已經箭在弦上了。2015年年初，羅康瑞表示，力保中國新天地2015年下半年IPO。然而在這之後，就再也沒有了消息。
夙願擱淺多年，資本風向標從地產吹向物業，再換道商管，賽道不斷細分。風口搶食，這一次羅康瑞出手迅速。自7月26日傳出消息，不到兩個月就“靴子落地”。
“瑞安新天地將在中國主要從事商業地產投資及持有，物業管理以及商業資產管理業務。”此次分拆，羅康瑞將包括上海新天地在內的瑞安房地產13項已落成的商業投資物業資產組合劃給了瑞安新天地。
衝擊商管賽道，羅康瑞走在了潘軍和王健林前面。
散業務不散股權
2011年10月27日，作為瑞安房地產的附屬公司，瑞安新天地在開曼島註冊成立，而等待這一紙招股書等了十年。
按照計劃，緊隨全球發售完成後，瑞安新天地還將繼續作為瑞安房地產的附屬公司，而瑞安房地產將仍然是瑞安新天地的控股股東。不過瑞安新天地也在招股書中表示，IPO之後，其運營能獨立於瑞安房地產集團。
成功上市前，瑞安新天地由瑞安房地產持股100%，往上穿透，最終由瑞安公司受益55.68%的股份。
而瑞安公司由Bosrich全權信託單位持有，其受託人為BosrichHoldings (PTC) Inc. （簡稱“Bosrich”）。羅康瑞正是該信託的成立人及全權信託受益人，也就是説，目前羅康瑞在瑞安新天地收益股份份額達到55.68%。
不過在此前籌備上市階段，其部分股權曾經授出過。
2013年末，羅康瑞為瑞安新天地引入Brookfield資本，資方以購入瑞安新天地5億美元可換股的方式獲得22%股權，同時瑞安做出承諾，允許Brookfield後期追加2.5億美元投資。
5年之後，瑞安新天地集團又以40.74億港元買斷了與Brookfield所有權益關係，回購後者持有的瑞安新天地已發行股份約21.894%及本金額約為78萬港元的未贖回證券。瑞安新天地重新成為瑞安新天地集團的全資附屬公司。
此次遞交招股書，羅康瑞未再引入任何的Pre-IPO融資，全權掌握在自己手中。
生“三胎”過程波折
作為資本市場的“常客”，羅康瑞已經成功將瑞安房地產和瑞安建業推入上市之列，孵化的“第三胎”卻遲遲沒有進展。
計劃擱置多年後，原本分拆大熱門的“中國新天地”搖身一變成了“瑞安新天地”。拖了9年，歷經分拆、並表、再分拆的路程，瑞安新天地終於走到港交所的門口。
2012年，羅康瑞首次透露分拆的想法，彼時商業地產的投資正盛，羅康瑞也有意打包旗下的商業地產“撈金”。搭建上市平台中國新天地，引入其他投資人，也就成了順手的事情。
而在籌備分拆的過程中，瑞安房地產的收益表現得並不如意。2014年，瑞安房地產溢利較2013年下跌8%至24.85億元，股東應占溢利較2013年的21.25億元，下跌16%至17.78億元，。
上市苗頭持續沒多久，就啞火了。2015年的業績會上，羅康瑞以“現階段安排中國新天地上市並非充分反映其資產價值的最佳方式”為由，叫停了上市進程。
此時，羅康瑞的女兒羅寶瑜進入瑞安房地產已經三年，在這一年也正式成為瑞安新天地的董事。
2021年重啓分拆計劃後，羅康瑞雖然還擔任主席兼非執行董事職位，不過執行董事職位已經交給羅寶瑜、張斌、孫希灝等人，三人的平均年齡45歲，其中羅寶瑜為39歲。
200萬方小規模闖關
羅康瑞從香港北上，最終將大本營落在了長三角地區。頭頂着“新天地”光環的瑞安新天地，其大部分項目來自長三角和長江沿岸，其中僅上海一處就佔了過半的管理規模。
截至2021年6月30日，瑞安新天地的物業總建築面積約為200萬平方米，其中52.7%位於上海。其中，不包含停車場及其他空間的管理面積中分別有64.4%和35.6%為零售和辦公物業。
與此同時，控股股東瑞安房地產另有130萬平方米的儲備商業物業，其中85.7%位於上海，瑞安新天地完成收購後，其在上海的總建築面積將達到220萬方。
獨特的商業打法，讓瑞安新天地區別於一般從物管企業的業務收入構成。其中，物業投資的收益佔據大頭，比重將近八成，物業管理收入佔比不足18%。
截至上半年，其總收入為13.77億元，其中物業投資、物業管理、資產管理及其他服務的收入分別為10.67億元、2.44億元、5600萬元、1000萬元，收入佔比為77.5%、17.7%、4.1%、0.7%。
長時間來，其收入70%以上由物業投資包攬，但外界因素導致投資物業公平值變動，對整體營收影響較大。
2018年、2019年、2020年以及2020年與2021年前六個月的收益分別為23.93億元、25.8億元、23.58億元、11.12億元、13.77億元。其中，2020年及截至2020年6月30日止六個月，瑞安新天地分別淨虧損2.63億元、8.85億元，同期的由於新型冠狀病毒爆發導致投資物業公平值分別減值11.11億元、13.11億元。
此外，零售和辦公兩大業態包攬其所有項目，租金和出租率也是收入的重要一環。於2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六個月，物業的期末出租率分別為91.2%、90.4%、91.3%及92.0%。
整體出租率波動，各項目間的出租率也有一定差距，其中有部分項目出租率還不到70%。今年2月收購的南京國際金融中心，上半年零售出租率為63.8%，辦公出租率為66.5%。
文章來源:樂居財經