作者 | 關楠楠
出品 | 焦點財經
自2020年8月底“三道紅線” 出台之後，“控負債、降槓桿”成為眾多房企的目標。經過不到半年時間，很多房企實現“降檔”，或降一檔，或降兩檔，由紅變橙，或由橙變綠。
截至3月底，已發2020年報的房企中，“三道紅線”全踩的企業僅有三家，分別是恆大、陽光100和富力地產等。首開股份4月16日披露財報數據後，“紅檔”房企再添一家，這意味着首開股份2021年有息負債不得增加。
截至2020年底，首開股份剔除預收賬款後資產負債率為74.83%，淨負債率為 178.56%，現金短債比為 0.89，“三道紅線”指標全不達標。
翻看其2020年財報，整體業績表現也不盡如人意，營收 442.26 億元，比上一年降低 7.18%；歸母淨利潤 31.40 億元，同比增長 13.84%；實現簽約金額1074.55億元，同比增長6.03%；簽約面積381.55萬平方米，同比下降7.28%。
自2018年跨入千億後，首開股份的銷售規模基本都維持在1000億元左右，從2018年的1007.27億元，到2019年的1013.44億元，再到2020年的1074.55億元，增長緩慢。
首開股份將2021年的銷售目標設定為1100 億元、併力爭達到 1200 億元，計劃銷售面積 400萬平方米，銷售回款 1053 億元。相比2020年，增速有所放大。
京外地區毛利率降21%
主營業務收入降低，是導致首開股份總營收降低的罪魁禍首。
首開股份的主要業務包括房地產開發、物業經營與物業服務、舊城區更新改造業務、房地產金融業務等。其中，地產開發是絕對主業。
2020年，首開股份主營業務收入 439.90 億元，同比降低 7.01%，主要原因是房屋銷售收入
減少、為 434.12 億元，同比降低 6.93%。同期，其主營業務成本 318.12 億元，同比增長 7.32%，主要原因是房屋銷售成本增加、達到 314.31 億元，同比增長 7.13%。
營收減少，成本上升，利潤可想而知。2020年，首開股份主營業務（地產開發業務）毛利率為27.68%，同比減少9.66%。
深入研究可知，京外地區毛利的驟降，是導致主營業務整體毛利率急劇下滑的主因。2020年，首開股份北京地產主營收入163.38億元，毛利率42.9%，相比去年增加8.82個百分點；而京外地區收入276.52億元，毛利率為18.69%，相比去年減少21.19個百分點。
京內、京外毛利率相差如此之大，不禁引人深思。
首開股份，素有"京城地產一哥"之稱。近些年依賴合作拿地、佈局京外等手段，進入了全國 17 個省市區的約 30 個城市，基本實現了全國化佈局，業務佈局形成了北京區域（以北京為中心的京津冀區域）、北方片區和南方片區三大區域。
企業規模雖然做大了，但從毛利潤指標來看，京外毛利水平嚴重拉低了首開股份的毛利率， 9.66%的整體降幅，遠超行業平均值。
克而瑞調查顯示，2020年，66家行業典型上市房企整體的毛利率、淨利率以及歸母淨利率水平均延續下滑趨勢，且降幅較2019年有進一步擴大。其中，毛利率指標降幅最大，2020年毛利率中位數同比降低4.8個百分點至24.3%。
盈利能力面臨下行壓力，是整個行業正在遭遇的境況，這無可厚非。對首開股份真正帶來壓力的是，如何提升大本營區域之外毛利水平，這也是其走出北京的一大考驗。
“紅檔”下的融資術
除此之外，“三道紅線”之下不能增加有息負債，也是首開股份今年需要面臨的問題。這意味着，其新增融資額度與償債金額需要保持平衡，這樣才能維繫“0增加”。
過去一年中，首開股份累計新增融資共計523.38億元，其中開發貸款150.24億元，信託貸款110.72億元，發債規模262.42 億元，累計歸還各類籌資 415.06億元，淨增融資規模 108.32 億元。
截至2020年底，其金融負債約1935.36億元，一年以內到期金融負債為783億元，佔比為40.46%。
如果將永續債包含在內，金融負債或再增加50億元。首開股份共發行兩筆永續債，分別在2019年底和2020年初發行，這兩筆有息債務並沒有被列為金融負債，而是歸類為權益工具，被分類在所有者權益之下，但永續債實際上也是一種債務。
而在融資授信額度方面，截至 2020 年底，首開股份合計獲得各銀行金融機構授信總額為1816.05 億元，已使用銀行授信總額683.35 億元，尚剩餘授信額度 1132.7 億元。
如何在“紅檔”背景下，管控融資，首開股份的回答很籠統，在竭力控制信貸融資成本的基礎上，全力爭取多種途徑融資。此外，積極應對“三道紅線”影響，充實貨幣資金，調整負債結構，提升權益比重，有效改善公司“踏線”指標，確保公司資金安全穩定。