觀點網 又一箇中秋前夜，於香港上市50週年的新鴻基地產，向市場公佈過去一年的成績單。在最新公佈的年報數據中，我們不難看出這家老牌房企在市場波動下所受的衝擊。
截至2022年6月30日止年度內，新鴻基地產收入777.47億港元，同比減少8.81%；撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利為287.29億港元，而去年為298.73億港元，同比降3.83%。
此外，可撥歸公司股東溢利及255.6億港元，去年則為266.86億港元，按此計算，公司股東應占年度溢利同比降超4%；每股盈利8.82港元，而去年則為9.21港元。
不增收，亦不增利，新鴻基地產於年報中表示，處於環球經濟前景不明朗和進入加息週期時期，會繼續恪守嚴謹的財務管理原則，加強發展可供銷售物業的業務，以加快資產流轉，也將繼續以合乎成本效益和省時的方式發展優質項目，以帶來持續的現金流。
“資產流轉”、“成本效益”、“現金流”，每一個詞都映射着新鴻基地產當下的謹慎心態。
兩地分化
港內外疫情的影響仍在持續，新鴻基地產於內地業績增長與香港方面下滑形成明顯對比，今年也不例外。
在報告期內，新鴻基地產來自內地的總租金收入按年上升4%，達到54.28億港元。而於香港總租金收入同比減少3%至175.51億港元。不難看出，新鴻基地產在內地的租金收入依舊保持增長，但其下半年的表現則依舊受到上海疫情防控措施的影響。
目前，新鴻基地產於上海坐擁約三百萬平方呎的商場項目，包括上海國金中心商場、環貿IAPM及OneITC商場。然而，於2022年第二季度上海因疫情實施人流管控措施，造成新鴻基地產商場的營業額和人流量下滑。除上海外，北京APM及廣州的IGC、天環廣場出租率較為穩定。
值得一提的是，在今年4月廣州的土地集中出讓中，新鴻基便斥資70.82億獲得番禺區TOD地塊，加上需付出34.61億元相關配套設施的建設成本，總投資金額達105億元。
對於該項目，新鴻基表示將將其中比較重的比例用作長線投資：“在大灣區內新增的廣州南站大型綜合項目，總樓面面積約九百三十萬平方呎，其中逾百分之四十的樓面將用作長線投資。”
去年4月，新鴻基於廣州土拍中以超105億元價格斬獲獲番禺區TOD地塊，而落成的項目將作為其長線投資戰線中的一環。據管理層介紹，這宗在新增的大灣區內廣州南站大型綜合項目，即廣州環球貿易廣場廣州南站ICC總面積40%的樓面將用作長線投資。
“有信心將廣州環球貿易廣場發展成為一個產城融合、站城一體的項目。”在8月接受觀點新媒體採訪的新鴻基地產南中國區總經理黎祥掀如是説道。
於年報中，新鴻基地產透露，廣州南站ICC項目正進行第一期的地基工程，首批住宅單位計劃於2022年底起開始推售。而該項目將與其在香港高鐵西九龍總站發展項目聯動，以發展大灣區的業務體系。
將內地業務與香港業務融合協同，一方面有利於緩解現階段新鴻基地產在港業務的下滑，另一方面，香港業務的成熟體系或許也能使得廣州ICC新項目加快脱離“新手村”。
而有關年內香港業務的走勢，從新鴻基地產新任執行董事馮秀炎的近期發言中可窺知一二。其表示，目前香港疫情緩和，加上受消費券帶動，上半年消費市場上升加快。
“在疫情持續受控，以及新一輪消費券帶動下，市況表現理想，料下年半年會出現噴井式消費，全年可與去年同期水平。”以新鴻基地產位於九龍關的旗艦商場apm為例，其7至8月商場人流及生意或將按月上升30%及20%。
資金流動
香港樓市受疫情衝擊影響，整體市場氣氛依舊不佳。今年6月，利嘉閣地產董事陳大偉公開表示，2022年一月在香港社區爆發疫情，無源頭個案不斷增加，並預計上半年整體私宅涉及金額將較2021年下半年下跌30%；而比較2021上半年跌幅更巨，總值將下跌40%。
不難看出，香港樓市經歷多重衝擊，市場表現並不穩定。但值得注意的是，新鴻基地產於年內在香港錄得的合約銷售額約296億港元，同比上升27.59%。具體來看，年內所獲的銷售額主要來自鄰近香港濕地公園的Wetland Seasons Bay第一期及第二期、元朗The YOHO Hub、大埔Silicon Hill第一期和沙田瓏珀山第一期及第二期。
除新項目外，新鴻基地產於港內也在推售西九龍匯璽III等已落成物業，屯門NOVOLAND第1A期及第1B期分別於2022年7月及8月開售，目前已經賣出超1500個單位，套現94億港元。
“內地的住宅市場遇到不少阻力，需求偏軟，銷售活動亦不時受新冠疫情影響。”與物業發展蒸蒸日上的狀況不同，新鴻基地產於內地樓市的銷售有所下降，年內合約銷售額約人民幣33億元，較去年下滑32.65%。
據年報披露，新鴻基地產目前於內地主力發展的項目主要為合作模式，例如上海天薈、無錫太湖國際社區、佛山瀧景、成都環貿廣場等。
不難看出，新鴻基地產在佈局內地市場中，更加偏愛一線及新一線城市，其中成都、蘇州及杭州的項目佔比均有所提高。此外，其在內地約有280萬平方遲樓面竣工，其中的8成將出售，其餘2成則是用作出租及長線投資。
“長線投資”四個字在這份年報中足足出現了40次，頻頻提及的原因或許與新鴻基地產當下的財務情況有所關聯。
於年內，新鴻基地產以私人配售方式發行了7億港元的三年期債券、24.9億港元的七年期債券；人民幣八億元的三年期離岸債券，以及人民幣11.1億元的七年期離岸人民幣債券，此外，還籌組了一項168億港元的五年期銀團貸款。
另悉，於今年6月15日，新鴻基地產還與16家主要的國際及本地銀行簽署一筆五年期可持續發展表現掛鈎貸款協議。這次銀團貸款錄得逾四倍超額認購，最終總貸款額達到207億港元，貸款款項將用作集團日常營運資金，以及支持現正進行的可持續發展工作。
不難看出，目前新鴻基地產的財務來源較為多元，其債務年期也因為充足的貸款額有望延長，同樣地，其資金庫裏的備用資金應較為充足。
對於這家已走過半世紀的房企來説，走過週期的必然條件不僅包括保證資金充裕，找到市場內生的新動力、維持港內外業務的平衡也同樣重要。