2018-2020年，港股2445家主板上市公司裏(截止2020年3月22日)，總共有104家企業淨利潤複合增速(CAGR)超過20%，其中一家就是綠城管理控股(以下簡稱“綠城管理”)(09979)。
3月22日晚間，“中國代建行業第一股”綠城管理控股發佈的2020年年報。根據年報顯示，公司實現營業收入18.13億元;歸母淨利潤4.39億元，同比增長35.3%，再創新高。
在過去的2020年全年，縱使遇到疫情的衝擊，但綠城管理的業績拓展成績單依舊亮眼：新拓代建項目的合約總建築面積達1869萬平方米，較去年同期增長約16.8%;新拓代建項目代建費預估58.1億人民幣，較去年同期增長約22.3%。
綠城管理成立於2010年，是綠城中國(03900)的附屬公司，也是綠城品牌、代建管理、模式輸出的主體，目前成長為中國規模最大的代建公司。綠城管理最早期代建業務起步於2005年的政府代建項目，於2010年開始嘗試商業代建模式體系化的輸出，2020年7月正式在港交所上市。
綠城管理10年的成長曆史，其實是中國代建行業十年的發展縮影，亦是恆大、建業、金地等領軍代建企業的成功切面——依靠強大運營能力、品牌溢價、輕資產重管理、成本轉移等模式將中國代建行業從零起步，發展到萬億市場的規模，更在新的十年藴育着代建行業的新變局。
綠城管理以代建為主業，其它企業是輕重資產結合
代建即委託開發管理，代建方以契約形式向客户(項目所有者)提供房地產項目開發管理服務，代建方採取輕資產運營的方式，不需要承擔土地和項目開發的費用，而是依託管理和資源的輸出獲取回報。
根據項目所有者身份及性質，代建項目可分為政府代建、商業代建等模式。
中國代建行業脱胎於政府投資項目領域。代建起源於美國，但在國內最初以政府代建的形式存在，早期源於1993年廈門市政府通過採用直接委託或招標等方式。
政府代建，是與政府安置房建設對接，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理;商業代建，是與已經取得土地證的企業對接，由合作方承擔全部或部分資金，代建方承擔開發任務，通過管理和品牌輸出，為已獲得項目的委託方提供房地產項目全過程開發管理。
直到2020年，目前中國的代建市場仍以政府代建、商業代代建為主導。
以綠城管理為例，其2005年綠城集團首次介入杭州江乾區“城中村”改造和安置房代建，後以“品牌輸出、管理輸出”為特徵的輕資產業務模型逐漸清晰，並於2010年切入商業代建市場，兩者成為綠城管理代建的兩翼。數據顯示，2020年綠城管理商業代建面積佔據59.7%，政府代建則佔據40.3%的比例。
與海外成熟的代建市場不同的是，中國代建行業近些年才開始興起，但發展極為迅速。
從2010年開始，中國房地產經歷了四輪的去槓桿調控，房地產行業從黃金時代進入白銀時代，從增量到存量，從高槓杆到降槓桿，各大房地產商面臨着前所未有的轉型升級壓力及挑戰。
低投資及高回報的代建行業成為房企轉型升級中最重要的拼圖之一，各大房企紛紛選擇進入該市場，疊加此時中小型房企對代建模式需求不斷提升，我國代建行業新籤項目總面積開始從2014年2000萬平方米增至2019年的6749萬平方米，複合年增長率為27.5%。
代建市場處於初步發展階段，行業集中度較高，對受託方的行業知名度、專業度、品牌溢價能力尤其看重。根據中指院數據顯示，2018年中國僅有24家大型代建公司，只有四家單獨成立專門的公司負責代建業務。
代建行業對企業強大的運營管控能力、產品品質、品牌溢價等優勢的要求，使得行業格局迅速分化。
目前代建行業的領軍企業，根據中國指數研究院的統計，涉及代建業務領域的房企近30家，參與競爭的房企一般為全國性、區域性知名品牌開發商;除綠城管理將代建作為主要業務外，大部分將代建業務作為輕重資產業務結合的補充。
根據中國指數研究院統計，自2010年至2019年，主要代建公司的累計已訂約總建築面積為2.76億方。此中，自2017年至2019年，綠城管理作為行業龍頭的累計已訂約總建築面積為0.49億方，佔市場份額的30.3%。
雖然中國代建行業新籤項目總面積增速能呈現雙位數增長，但整體市場滲透率不足10%。與歐美等發達國家20-30%的市場滲透率相比，我國代建行業市場滲透率仍有不小的提升空間。
據中指院研究報告顯示，隨着房地產代建規模的擴大及代建行業的發展，我國代建市場將繼續高雙位數增長的態勢。預計我國內到2025年，代建市場容量將達2.2-2.5億平方米，在中性假設下，代建市場規模的滲透率將達到15.1%，代建項目銷售額將超2萬億，代建合同收入近千億。
這也意味着代建行業將續物管行業之後，成為房地產行業細分領域中的另一大萬億市場。
面對如此龐大的增量市場，各大型品牌房企摩拳擦掌都想進入代建這片藍海。甚至不少提前佈局代建行業的房企，正不斷加大在代建業務的資本投入及品牌打造，但多數為地產前100強的企業，如建業集團的代建公司中原建業、朗詩的代建公司朗詩建築、金地集團的代建公司金地管理、雅居樂集團的代建公司雅居樂房管及保利的代建公司保利裏城等。
綠城打響第一槍，後續或將現代建企業上市潮
有意思的是，對房地產企業而言，代建業務與地產開發業務具備較明顯的反週期性。
當房地產市場景氣度較高時，代建業務的增速往往較為低落，而在房地產市場景氣度較低時，代建業務往往能有較大的增速提升。在中國房地產中增量時代向存量發展的過程中，這是地產巨頭們考慮產業落子的重要選項。
更重要的是，代建行業雖有反週期性，但表現出強於開發行業的利潤率水平;此外，與同為輕資產賽道的物業管理行業相比，代建行業盈利能力也未遜色於物業管理行業。
以綠城管理為例，3月22日，綠城管理宣佈大手筆分紅與投資人。年報顯示，公司2020年每股收益0.26元，擬每股派息0.17元，總派息額約3.33億元。這樣的高分紅比例是香港資本市場在地產開發行業、物業行業均是少見，單計算股息回報就超過年化6%。
建銀國際表示，與物業管理行業超過30倍，和房地產開發行業約11倍的市場領導者相比，公司作為中國代建行業市場領導者目前對2022年預測市盈率只有8倍。由此認為，代建行業的市盈率被低估。
代建的萬億藍海之下，在綠城管理打響上市第一槍後，多家房企虎視眈眈，或將分拆代建企業上市，步物業股上市潮的後塵。如中原建業於2020年11月10日於港交所遞交了招股書，雅居樂有計劃分拆房管業務單獨上市。
圖：綠城管理代建4.0體系
在過去的27年間，中國代建行業從零起步，從自我摸索到海外頂尖同行的學習，再到自我創新曆程，將行業的泥濘小路走到今年的千億全新賽道，對於代建行業的認知和方法論體系也在逐漸完善。
作為行業的領軍者和創新者，綠城管理的標準一直是業界的標杆。如今，綠城管理的代建方法論體系已升級到4.0階段，其代建1.0主要為政府代建，重在品質管控;代建2.0是商業代建，重在標準化管控;代建3.0是資本代建，重在引入資本市場力量;代建4.0為柔性代建，重在構建平台、按需定製、共創價值、共享利益。
代建1.0至代建4.0體系的迭代更多體現為綠城管理控股對於代建行業商業模式的理解，且為綠城管理控股由簡單的代建業務逐步發展至平台化運作過程的演變;這一過程也伴隨着公司對於服務的標準化輸出。
對於代建行業的未來，綠城管理控股執行董事、行政總裁李軍對此有深刻了解。在3月23日舉行的2020年業績説明會上，他説，當前土地獲取方式已經發生變化，未來房地產市場從土地紅利、金融紅利轉向管理紅利，有專業能力的服務型公司的價值將體現。
他同時認為，上述轉變有利於品牌溢價高、開發能力強、專業程度高的代建類公司。同時，由於輕資產模式不受“三道紅線”和集中供地等調控政策影響，可以全週期獲取代建項目並採取主動開發節奏。