上市不足兩年的綠城管理在行業變革期中尋到了新的業務增長點。
“隨着國/央企拿地佔比的快速提升，加之城投公司兜底摘地，我們的客羣結構也在發生變化。”綠城管理首席執行官兼執行董事李軍在3月23日召開的業績會上如此説道。
與其一同出席的還有公司董事會主席郭佳峯、執行董事林三九以及董事會秘書張盼盼。在這場業績會上，管理層們無不透漏出對代建前景的看好，他們稱，在房地產行業下行趨勢中，代建有着明顯的逆週期特性。
2021年，房地產土拍市場遊戲規則更改，一年三輪的集中供地是房企們“廝殺”補倉的主戰場，但在行業持續深度的調控下，民營企業的參拍熱情漸退，城投公司、國/央企成了拿地主力。
這為綠城管理提供了發展契機。
截至2021年12月末，該公司管理項目數量增至345個；合約項目總建築面積8470萬平方米，新拓項目的合約總建築面積同比增長21.9%至2280萬平方米；在建面積則較2020年同期增長8.7%至4400萬平方米。
從去年在建面積的委託客羣結構來看，來自政府的委託項目佔比為32.3%，國有企業佔41%，私營企業和金融機構則分別為24.5%、2.2%。合約總建築面積方面，政府委託以及國有企業的委託佔比總計約60%，剩餘約37%為私營企業，金融機構佔2.8%。
數據顯示，報告期內，綠城管理來自政府代建的合約總建築面積在3420萬平方米左右，較2020年增長11.4%。該公司去年新增政府代建項目中的50.3%皆來自浙江省外，李軍表示，“今年還會加大這樣的拓展力度，政府代建開始走向全國。”
擴張也直接反映在收入結構上。2021年，該公司合計實現營收22.43億元，同比增長23.7%。其中，來自政府代建的收入較2020年增長84.5%至5.72億元，在總收入中的佔比提升8.4個百分點至25.5%。
談及未來的業務結構，李軍稱，綠城管理會保持政府代建業務的穩定增長，提高商業代建的合作要求，並重點拓展國有企業、城投公司的代建業務。另一方面，受宏觀調控及金融政策等因素影響，現階段出現了較多涉房類的不良資產需要代建服務，未來地產基金、股權類投資機構亦將成為房地產投資主體。
管理層透露，近期綠城管理已接觸了部分不良資產項目，公司將擇優為其提供紓困方案，未來公司的商業代建、政府代建、資方代建將形成5:3:2的收入結構，“我們認為資方代建將會成為主流市場開發模式”。
與重資產開發模式相比，輕資產的代建毛利率明顯可觀許多。
2021年，綠城管理錄得毛利率46.4%，同比下降1.4個百分點；淨利率則提升2.9個百分點至25.4%；對應持續經營業務歸母淨利潤較2020年增長31.9%至5.65億元。
李軍預計，未來公司歸母淨利潤仍將保持30%的增長目標，“代建企業還有很大的發展空間”。
研究數據顯示，代建市場規模佔比將以年均21.3%的速度高速增長，至2025年行業規模預計滲透率將達到12.5%，這一指標在2021年為4.8%。
郭佳峯亦認為，在行業去金融化的背景下，未來會有更多頭部企業進入代建領域，競爭也會更加激烈。“去年我們與5家同行組建了輕資產聯盟，今年會有更多的代建企業加盟。”李軍補充説道。
在郭佳峯看來，未來房地產開發規模會有所萎縮，但仍將保持十萬億以上的體量，未來房企之間的競爭將會是綜合能力的比賽，“融資成本、投資能力、操盤效率、服務水平等方面都會相互比拼”。
除了對政府代建業務的拓展，西南成渝地區亦是綠城管理擴張的目標。
以合約總建築面積來看，綠城管理在長三角經濟圈的佔比達到49.6%，環渤海、京津翼地區為18%，珠三角6.8%，而成渝城市羣則僅有1.7%。
可售貨值方面，上述主要經濟區域項目可售貨值合計3845億元，佔整體可售貨值的74.7%左右。其中環渤海、京津翼地區以及珠三角、長三角的可售貨值佔比均超20%，成渝城市羣為2.4%。
李軍坦言，未來公司將大力拓展西南長江中下游城市羣的代建項目，隨着房地產市場未來的結構區域分化，核心經濟圈及周邊城市將會獲得更大的發展空間。
與此同時，未來長三角區域的建築面積佔比也會有所下降。其進一步指出，長三角建築面積佔比大是因為公司原來的政府保障類物業主要集中在浙江省內，而以後其他省外區域的佔比將會提升。
收併購方面，今年1月，綠城管理使用自有資金收購了浙江熵裏建設60%股權。在李軍看來，這是一筆雙贏的買賣，未來公司也將繼續尋找類似的收併購機會。
積極的情緒源自公司的資金水平。截至2021年末，綠城管理的IPO募集資金中仍有約91%、2.09億港元的收併購額度尚未使用。
記者 吳典
編輯 左宇
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