樂居財經 張丹 發自上海
8月26日， 以“浪奔”為主題的2020（第三屆）樂居財經年度論壇在上海國際會展中心洲際酒店舉辦，200餘位地產業界精英齊聚一堂，共論後疫情時代的企業戰略和佈局，佳兆業集團控股副總裁、首席經濟學家劉策出席論壇並接受採訪。
房地產是一個資金密集型行業，對融資政策的敏感度較高。8月20日國家畫出“三條紅線”對房地產融資實施審慎管理，從淨負債率、扣除預收款的負債率、現金短債比三項來考核。
“過高的槓桿和負債，會給企業經營帶來風險，‘三條紅線’其實就是要求房地產企業的槓桿要穩，不能過度依賴金融驅動，同時將資金向其他產業傾斜，防止房地產行業的供需失衡。”劉策給出了自己的解讀，這不僅僅是國家政策要求，實際上，從企業自身的發展角度來看，也應該保持合理的槓桿水平。
注重內生力，是“三條紅線”傳遞的另一層意思。劉策認為，對高風險房企收緊融資，是希望企業能夠更多的思考產品結構、運營能力、管理水平等企業內生力，進而保持順暢的現金流和合理的利潤水平。
“近年來，佳兆業一直在降負債，目前已經降了一半，成效顯著。”劉策分享了佳兆業的運營管理經驗，通過資產去化、控制成本、控制拿地節奏等多種方式，來保證現金流的安全。
8月27日佳兆業所披露的財報顯示，上半年實現合約銷售360.32億元，同比增長3.9%，對於年初設定的千億目標，已經完成了36%。營業收入222.97億元，同比增長10.9%。
“佳兆業大部分貨值在下半年推出，完成千億目標問題不大。如果從全操盤口徑來看的話，遠高於這個數值。”對於下半年的銷售目標完成，劉策充滿自信。
“地產+城市更新+產業”三駕馬車並行，是佳兆業為自己尋找到的特色運營模式，這也是劉策自信的源頭所在。在劉策看來，三駕馬車是廣長遠的戰略，不會短期調整，之所以如此堅定地走這條路，是基於佳兆業對行業的深度認知和洞察。
他進一步解釋道，之所以看重地產，是因為接下來10到15年，中國房地產行業仍處於高位平台期，對於頭部企業而言，還是有很多機會的。同時隨着行業集中度趨勢上行，沒有規模就失去了話語權。
數據顯示，今年上半年佳兆業共獲得23幅地塊，新增權益土地儲備約為2.8百萬平方米，土地收購權益代價約222.08億元。劉策透露，今年在投資方面，佳兆業會把握這次行業調整機會，逆週期多拿地，繼續增加土地儲備量。
“佳兆業在規模發展上會聚焦核心城市，依託規模支撐，進一步提升企業資產週轉、產品、服務等內生力。”佳兆業希望通過提質增效來提升利潤。
城市更新方面，佳兆業憑藉20多年舊改經驗的積累，已逐漸成為收入的強勁貢獻源。財報顯示，今年上半年，來自舊改項目的銷售貢獻超過了30%，目前舊改土儲的貨值高達是2400億元。
“舊改項目會是公司未來的增長動力所在。”劉策分析認為，接下來，房地產從增量走向存量的趨勢不可逆轉，而且越往後存量越是佔主導，這從目前一二線城市二手房交易比新房多就能看出一二。
在他看來，未來隨着二手房交易的逐步提升，老舊小區改造和城市更新會成為市場新的機會點。
產業方面，單一產品抗風險能力相對較弱，可以依託地產的現有優勢，孵化出更多的產業。劉策認為，就佳兆業而言，前瞻性地部署產業，提前佈局新賽道，為其贏得了一些優勢，而產業又能反哺地產，形成良性互動。