ETF是交易型開放式基金的簡稱，中國絕大多數ETF都是指數型，投資標的物表面是指數，其實是一攬子股票。如果你買了一份ETF指數基金，就相當於你打包買了一堆股票。
懶人專用，專業外包，價值投資，風險分散，符合剛剛退休的巴菲特老爺子的投資理念。
如果把這套投資理念用在房地產行業裏，你會怎麼挑選呢？
我們可以按照激進型，穩健型，成長型，概念型，投機型，情懷型，家族型等來進行分類，每個投資組合，控制在四到五家公司，儘可能以上市公司與擬上市公司為主。
我先給一個版本組合，可能與你想的不太一樣。當然每個人的版本都會互不一樣。
激進型地產ETF
恆大，泰禾，新城控股，綠城中國
這個組合，以恆大為龍頭，負責保證這個投資組合在規模上達標，不能太小了。它的入選理由，除了大，還有高槓杆的財務與經營策略，以及，凌厲到令所有人膽寒的價格戰。恆大的分紅也是一個糾結點，外界分歧比較大。投資者沒有誰不喜歡分紅，但是，當你一邊高成本融資，一邊大手筆分紅時，真正的投資者是有心理陰影的，更何況大量的分紅進到了許老闆的口袋。
泰禾進入組合，人神共知，不解釋，若倒不了就是一把逆襲的高級傳説。
新城控股雖然實際控制人道德淪喪，觸犯法律底線，但坦率説從各路公募到民間私募，擁躉不少。我個人不太看好它，最後一次行業八強的論斷也是一勺言首次給的，去年賣項目，回籠了一百多億，救了賤命，但它的問題主要是在今後兩年浮現。商譽、政府關係與核心票倉城市的割肉，會在未來的時間裏持續殺傷它，商業模式本身也沒有足夠高的護城河。它進入組合的理由是，資產包裏有商業。去年10月至今，新城死裏逃生後又開始吹牛了，疫情給了當頭一棒。商業今年雖是烈性毒藥，但是我大A股的信仰是，利空再多，出盡了就是利好。
綠城中國買地兇猛，為自己掙到一張門票。但是，市值與利潤率是硬傷。有趣的是，綠城的央企股東背景與產品兑現能力，提供了風險對沖。這種有好有差的特徵，是一個投資組合恰好需要的。
穩健型地產ETF
萬科，中海，龍湖，金茂
這個組合，以萬科為龍頭，在規模、利潤與負債率上，萬科似乎實現了不可能三角。有它壓陣，會吸引一批風險偏好不太高的投資者。它的分紅穩定，是公募與機構專用標配，是樓市指數的晴雨表，但另一面是，指望有超越式機會可能性不大。未來數年，分拆概念可以期待一下。
中海的權力結構已經基本開始穩定，以顏建國為圓心，蘇州背景高管開始崛起，未來會形成新一版權力地圖。但是，穩定的另一個挑戰是業績。業績上不去，兑現不了，再洗牌不過是時間問題。中海吃了上一次大調整的虧，我們看看這次時間紅利能有多長。不過，總體而言，中海的豪門底藴是在線的。從北京看，產品對市場的閲讀能力還可以，也不較勁，出貨第一。
龍湖在吳老師的迴歸控盤下，安全第一，發展第二，賽道清晰，目標遠大，但是，總體而言，在2500億元的盤子裏，想提前玩轉大乾坤，總歸受限。長租維持，商業遇到壞天氣，入股了綠城物業，追求協同效應，謎之操作。在一二線優質土地市場上，龍湖的身影已經無法與前幾年相比。總體而言，龍湖給人的感覺是穩字當頭。
戰場下沉是金茂過去兩三年的主要看點，這推漲了它的規模。作為央企地產子平台，它天然會收到母公司負債率的限制，給你開口子，你才能放大槓桿。沒有人會擔心央企金茂的流動性風險，即使評級機構調高信用評級，也沒有太大影響。一個現實的問題是，隨着市場下沉與產品線稀釋，核心IP金茂府日趨大眾化，口碑紅利與品牌溢價能否維持。金茂要想跳出這一榜單，需要營造第二款IP。
成長型地產ETF
世茂，建業，佳兆業，金科
15強裏，世茂集團的增長慾望超過了同行。為此，它們在土地市場上做了許多貨值準備，沒有疫情干擾的話，今年世茂的行業規模排名可能進一步提升。它品嚐過規模的滋味，也吞下利潤的苦水，因此捲土重來時，相當令人信服。而且，更令人印象深刻的是，世茂是靠着資本與一個並不豪華的職業經理人羣體實現了迴歸。沒有太多的職場緋聞，也遠離了人事動盪，它能進入這個組合，主要原因是它對名次展示了不俗的野心。
建業令同行吃驚。在一個人均房價5000元的人口大省，實現了全口徑千億銷售額。規模、全產品線、口碑與客户忠誠度共存於這家省域公司。這為它未來的出圈與規模擴張，都提供了燃料。總體而言，建業是藍籌陣營裏一個被低估的公司，也是一個被主流媒體關注不足的公司。
佳兆業過去幾年，從生死線上觸底反彈，重新成為美元債市場上的常客，利率一路走低。捧着一個深圳金飯碗，佳兆業的未來，讓投資者不能小看。過去半年多，它迅速完成了管理層的核心人士替換，二代上場，張華綱輔佐，郭英成依然年富力強。這個成長組合裏，佳兆業的出現，讓珠三角故事的色彩進一步濃厚。總體而言，佳兆業還不能被稱為一個全國化擴張的公司，它對珠三角市場之外市場水温的探測能力，還要提高。未來，我對它的期待是，看看未來會有哪些背景的各路才俊加入進去，如此才有大未來。
金科以川渝代言者的角色出現在組合裏。但是，它進入組合的真正理由是，它通過對新城控股地塊的收購，加碼了長三角三四線城市的存在。過去幾年，黃紅雲在與孫宏斌的扳手腕比賽裏，耗費了太多氣力，從資產騰挪到內部治理調整，都呈現出防禦特徵，忘掉了發展才是硬道理，進攻才是最好防守。現在解除了股權風險後，我們看看它是快馬加鞭，還是一瀉千里。
如果你特別信服深圳，押注珠三角，以及偏愛特定的區域市場，這個成長組合，值得你擁有。
強概念地產ETF
華夏幸福，金地，碧桂園，融創，貝殼
華夏幸福是園區與產業賽道的明星，未來產業概念只多不少。平安與吳向東入局後，商業地產與一線地產這兩個新賽道會隆起。
金地靜悄悄地也成為園區產業賽道的大玩家，只不過與華夏幸福不同，金地的產業主要集中在一二線城市，客户以500強客户居多，後者主要集中在環都市圈的縣市級城市，它的業務與商業模式要比金地更復雜。回頭我會寫一寫金地的產業，目前這個水面下的公司由張晉元負責，值得期待。
碧桂園與融創一樣，已經大而不能倒，它們的共同特徵是，拆分概念很強。碧桂園其實已經拆出去了物業與教育板塊去上市，碧桂園服務的市值已經突破了1000億元，佔到了母公司市值的近一半。
相比之下，融創的拆分還沒有真正發生。但是，我相信它一定會發生。今天的融創，在連環買買買後，已經具備成為一個有能力承載內需消費升級的平台型公司。人們會為融創的銷售與併購而印象深刻，但是它只是融創的當下，未來才值得被估值。
貝殼也具備ETF特徵，如果你想買入中國存量房市場的機會，從交易服務，資產管理到家裝市場，你現在就買，由於它的這個ETF特徵還沒有完全展現，還處於初級階段，因此，價格還算便宜。
其他投機型，家族型地產ETF，每個人也都可以給出版本。這次先不提了。
一個ETF的強烈指徵是，業務要多元組合，平台特徵，通道概念，具備對一條產業鏈的俯視能力。
從這個意義上看，地產商還有很長的路要走。吳建斌老師説，地產現金流過5000億元之後，企業才有資格來談多元化。按照這個標準，很多開發商都過於自信了，1000-2000億元，就已經開始放飛自我了。
但是，在互聯網行業，有時候，你買入一個公司，就相當於買入了一個賽道的ETF。因為，它規模夠大，鋪的戰場也更大。
比如，騰訊已經成為中國移動互聯網行業的ETF，社交，電商，遊戲，雲，產業互聯網，都有佈局。
ETF的本質就是一張船票。這張船票之所以貴，是因為它的精密零部件與手工打造很值錢。每個零部件都是高度精密地咬合在一起，光這個手藝活，就耗時經年，沒有足夠的投資閲歷與審視佈局的眼光，是搞不定的。
但是很可惜，這個現象還沒有在地產行業真正出現。你只能帶着一點情懷或者一些憧憬，鼓勵他們成為你期待的樣子。
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