恆大新定位：要當房地產調控模範生 | 半年報風雲㉛
樂居財經 黃冬豔 發自廣州
趕在8月的最後一天，中國恆大發布了上半年的業績，公司副主席兼總裁夏海鈞，攜同執行董事兼首席財務官潘大榮、執行董事賴立新出現在了恆大線上的2020年中期業績發佈會。
儘管出席高管人數不多，但恆大希望透過這場業績發佈會向外界透露的信息並不少。
關於地產主業，恆大提出了幾個力爭的目標，一是在上半年銷售回款3120億元的基礎上，力爭下半年實現銷售回款3800億；二是力爭完成8000億的內部銷售目標；三是力爭2020年到2022年有息負債平均每年減少1500億元。
前不久引起行業關注的恆大新能源汽車車型發佈，以及物業分拆也屢屢被提及，甚至連業績會現場背圖中，“恆大汽車”幾個字以及一輛大大的恆弛汽車也明顯被突出。
關於新能源汽車產業，恆大的發展目標是在3-5年內成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。至於物業分拆，第一期235億港元戰投完成後，恆大的淨負債率預計將下降19個百分點。
為了繼續給股東創造更大的利益並降低負債率，恆大除了繼續加快銷售和銷售回款，還會考慮繼續分拆資產上市。
8000億銷售目標
早在業績發佈之前一個多星期，恆大曾發佈過一個盈利預警，預計其上半年的核心淨利潤及淨利潤同比均有所下降，下降原因在於疫情影響下其進行全國促銷活動，銷售價格下降且同期營銷費用上升，此外還有匯率波動引起的外匯虧損，以及對新能源汽車的投入引起合併報表虧損導致。
從8月31日發佈的2020年中期業績來看，2020年上半年恆大營業收入為2666.3億元，較2019年同期上升17.5%，毛利666.8億元，毛利率 25.0%。
同期核心業務利潤為192.5億元。按淨利潤扣除投資物業公平值收益、匯兑損益、金融工具之公平值損益、捐贈及部分非房地產開發業務的虧損而計算。核心業務利潤率為7.2%。
此外，恆大上半年銷售及營銷成本由2019年同期的101.5億元上升到了137億元，增幅35.0%，合約銷售及營銷成本與合約銷售額的比率為3.9%。匯兑虧損亦從2019年同期的12.43億元增加到了30.12億元。
不過，儘管價格促銷使得利潤有所犧牲，但另一方面也給恆大帶來了更多的現金回款。
數據顯示，1-6月恆大合約銷售金額約為3488.4億元，同比增長23.8%，對應合約銷售面積3863.2萬平方米，同比增長47.5%。同期的銷售回款3120億元，較2019年同期增幅高達66.5%，銷售回款率89.4%，同比上升近23個百分點。累計銷售和回款金額均刷新了恆大歷史同期最高記錄。
樂居財經瞭解到，截止2020年6月末，恆大手中的現金及現金等價物餘額為2046億。今年下半年，恆大仍會繼續加大銷售力度，可售貨量約為9000萬平方米，貨值超過8100億元，力爭下半年的銷售回款3800億元，且全年實現8000億元的銷售規模。
銷售的加快，基礎在於恆大的開發建設進度，截止上半年末該公司在建工程面積高達1.23億平方米，上半年內竣工面積3734萬平方米，同比增長約 7.3%，新開工面積則為3767萬平方米。期內恆大共有841個項目實現交樓，交樓金額2608.4億元。
恆大另一組以億為單位計算的數據來自於土地儲備，不過出於通過控規模降負債的考慮，恆大的土儲總規模並未有明顯增長。按照年初制定的目標，恆大到2022年其土儲要降至2億平米。
今年上半年恆大以1340億元的代價新增111個項目後，目前的總土地儲備為2.4億平方米，平均樓面地價僅2121元／平方米，其中有約50%的項目均通過收併購獲得。
據恆大管理層透露，有第三方機構對其土地儲備的進行過評估，評估值約為1萬億元。其中位於一、二、三線城市的項目土儲原值及佔比分別為：492億元及10%、2871億元及56%、1731億元及34%。
此外，恆大還擁有104箇舊改項目，其中甚至有55個，大灣區12個（除深圳外），太原11個、石家莊4個、昆明3個、貴陽3個、鄭州2個。
在業績會上，舊改項目所在的城市更新領域，被夏海鈞形容為未來房企的“兵家必爭之地”。在夏海鈞看來，住宅市場已經觸到了天花板，未來增量十分有限，如何開發存量市場是開發商都要思考的課題。
而恆大近兩年的擴張重心也逐漸轉移到了城市更新領域，市場下行時期恆大也抓住了不少機會，有約50%的項目都來自於收併購，目前其已經是大灣區土儲最豐富的房企之一，這將會為恆大帶來很大的收益貢獻，未來大灣區甚至會成為恆大的業績爆發點。
成為地產調控模範生
年初提出“高增長、控規模、降負債”新戰略開始，恆大就不斷加快銷售及銷售回款的節奏，同時通過平均每年減少3000萬平方米土地儲備負增長的方式來控制土儲規模，從而實現降負債的最終目的。
而一季度實施上述新戰略後，恆大的有息負債規模在二季度就減少了約400億，“我們有信心，到了年底有息負債與淨負債率還將大幅下降”。夏海鈞在業績會上表示，預計全年有息負債的規模降幅將在千億左右，希望能爭取在2020年-2022年，有息負債平均每年減少1500億元。
夏海鈞表示，房地產行業發展已經到了一定的階段，不能再靠規模，而是要靠效益取勝，
因此恆大將繼續加速銷售、推動現金回籠，以此確保有效的降低銀行貸款，降低負債。
近幾年經過調控，國內房地產逐漸迴歸居住屬性，調控取得了非常良好的成績。無論是以往還是近期國家推出的對金融機構或房地產企業的管控，都是希望房地產業健康、穩定、快速的發展。
夏海鈞強調，恆大將堅決支持監管層對房地產的調控措施，公司的戰略也都會盡量向監管部門提出的各項指標和管理要求靠攏，實現房地產的穩健增長。因此恆大也給了自己一個新的目標定位——成為房地產調控的模範生。
為了進一步降低負債，恆大在7月份宣佈分拆旗下金碧物業上市，並拋出28.061%的股份，引入了235億港元的戰略投資，初步預計，該項分拆將會令恆大淨負債率下降19個百分點。
業績會上夏海鈞也幾次提到物業的分拆，並表示金碧物業目前是國內在管面積規模最大的物業公司之一，從750億的估值以及快速獲得阿里巴巴、騰訊等多家優質投資者的支持就可看出，該物業公司上市後，將會是投資者一個很好的標的。
至於物業分拆後何時能實現上市，夏海鈞透露，目前恆大正在與監管部門、港交所等積極溝通，希望能爭取在今年內完成，並且會謹慎地審慎考慮還有哪些資產可以分拆。
樂居財經瞭解到，2019年恆大金碧物業的收入高達73億元，20202年上半年則為29.7億元，較2019年同期的人民幣23.2億元上升28.0%。目前合約面積超5億平方米，在管面積超2.5億平方米。分拆上市後，預計未來三年可保持高速增長。
地產主業業務分拆之外，新能源汽車、大健康以及文化旅遊也是恆大正在大力發展的產業，且被視作未來的業務亮點。儘管恆大曾在盈利預警中提到新能源汽車的投入和並表是利潤下降的原因之一，但在半年報以及業績會現場，並未提及在上述產業中的具體投入。
據悉，恆大新能源汽車首期規劃年產能均為20萬輛，目前已進入設備安裝調試階段，9月具備試生產條件，目標是3-5年內成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。
文化旅遊產業方面，目前15個童世界項目已佈局完成，預計2022年起陸續實現開業。
恆大水世界未來三年將在全國佈局20–30個項目。正在緊鑼密鼓籌備中的中國海南海花島計劃2021年盛大開業。
大健康產業的重點是“恆大養生谷”，目前恆大以擁有29個健康產業項目，未來三年計劃實現恆大養生谷佈局70個。