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8月31日，“優等生”中國恆大發布2020年度中期業績。
即便在疫情籠罩下，銷售業績依然創歷史新高，上半年實現銷售額3488億，完成全年6500億元目標的54%；銷售回款3120億，同比增長67%；營業收入2666億，同比增長17.5%，核心淨利潤193億，各項核心指標均位居行業前列。
2020年，是恆大全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略的第一年，首個半年度成績單可謂雙優，在保持穩健運營的基礎上，銷售業績和銷售回款創新高，土地儲備“控規模”成效初顯，較2019年末減少近5300萬平方米，土地成本處於行業地位，最終“降負債”的重要戰略目標也得以實現。
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01
今年有望衝擊8000億
2020年上半年，中國恆大實現合約銷售金額3488.4億元，完成全年6500億元目標的53.7%；合約銷售面積3863.2萬平方米，同比分別增長23.8%和47.5%。截至前7個月，恆大累計合約銷售金額達到3991.4億元，同比增長約23.9%，完成了年度目標的61.4%。
疫情期間恆大充分利用 “恆房通”平台線上銷售的優勢，在全國範圍內的網上售樓。上半年3488.4億元的銷售金額中，有近2860億元來自於網上銷售，業績貢獻超80%。
對於全年業績的實現，恆大明顯比其他房企輕鬆許多。中國恆大總裁夏海鈞表示，在金九銀十傳統熱銷期的加持下，按照公開的全年6500億銷售目標，9000萬平方米可銷售貨量去化只需要達到37%，就能完成全年目標。若按照內部8000億銷售目標，9000萬平方米的可銷售貨量只要去化54%。這一去化率低於行業普遍的6成去化率。
圖：2017-2020年上半年中國恆大銷售規模、同比增速及未來目標（億元）
數據來源：企業公告、CRIC
02
2020年上半年，恆大新增土地投資項目111個，合計新增土地儲備建築面積5459萬平方米（其中21%來自於收併購），平均拿地成本約2455元/平方米。
截至上半年末，恆大總土地儲備2.4億平方米，較2019年末減少近5300萬平方米，仍可滿足未來3-4年發展需求。土地儲備原值5094億元，其中一線和二線城市佔比分別達到10%和56%；平均拿地成本2122.5元/平方米，較2019年末有所提升但仍處於行業內較低水平。
從總土儲來看，“控規模”是恆大目前土地投資的主基調。今年4月，恆大曾明確要嚴控土地投資規模、實現負增長，以總土儲規模每年降低3000萬平方米左右計算，到2022年將下降至2億平方米左右。
圖：2009年至今中國恆大總土儲建面、平均土地成本及預期
值得注意的是，恆大近年來加大了對城市更新的佈局。報告期內，擁有舊改項目104個，其中深圳55個，大灣區12個（除深圳以外），太原11個，石家莊4個，昆明3個，貴陽3個，鄭州2個。
03
利潤規模領先頭部房企
上半年，恆大實現營業收入2666.3億元，其中物業銷售收入2610.4億元，分別同比增長17.5%和18%。整體來看，恆大截至2020年上半年末各項核心利潤規模指標，在行業中仍保持領先。
圖：2013-2020年上半年中國恆大盈利指標情況（億元）
截至2020年上半年末，恆大持有現金餘額2046.4億元，總有息負債8354.7億元。
恆大累計銷售回款3120億元，較2019年上半年的1874億元同比大幅增長66.5%，銷售回款率達89.4%，創下近年來最好成績記錄。“下半年集團力爭能夠實現3800億的銷售回款。”夏海鈞表示，恆大全年銷售回款金額預計約6920億元，按8000億內部銷售目標計算，回款率至少能達到86.5%。
圖：恆大2020年上半年銷售回款同期對比圖
按照規劃，恆大將通過“高增長”增加銷售及回款、“控規模”減少土地投資支出、推動恆大物業分拆上市三項舉措，最終達到“降負債”的重要戰略目標。預期到2022年將總有息負債規模降到4000億元以下，負債率達到行業中低水平。
04
多點支撐的產業格局已成型
2020年，在全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略的同時，恆大不斷鞏固多元板塊發展。民生地產為基礎、文化旅遊、健康養生為兩翼、新能源汽車為龍頭，多元化業務協同發展。
目前，恆大旗下之新能源汽車業務已小有成效，預計於2021年實現量產上市目標。與此同時，物業服務板塊的分拆上市也進入關鍵階段。
其中，恆大新能源汽車產業目標未來3-5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。目前同時研發14款車型，恆馳6款車覆蓋A到D級所有級別及轎車、SUV、MPV等全系列車型，實現產品線全覆蓋。目前上海、廣州兩大生產基地正式對外亮相，已全線進入設備安裝調試階段，預計將於2020年9月具備試生產條件。
在文化旅遊產業方面，恆大着重打造恆大童世界和恆大水世界，截至目前已有15個童世界項目佈局完成，預計2022年起陸續實現開業；恆大水世界預計未來三年內將在全國佈局20-30個。恆大大健康產業目前擁有29個健康產業項目，未來三年計劃實現恆大養生谷佈局70個。
不可抗力因素下，只有更好的控制規模、成本、土地成本、銷售價格，才能確保企業良性有序發展。今年上半年，疫情之下恆大迅速反應，以超前的戰略眼光搶佔線上銷售窗口期，並有效控制企業經營風險、穩定投資節奏，初步實現“高增長、控規模、降負債”的發展戰略。
業績穩健增長、銷售回款率提升，以及領先頭部房企的利潤規模的加持下，民生地產的根基再被夯實，文化旅遊、健康養生的兩翼持續推進，新能源汽車即將進入收穫期，恆大的發展格局已躍然紙上，未來值得期待。
附表2：2016年-2019年企業財務指標（億元、萬平方米）
注：核心淨利率為企業財報公告的扣除非經常性損益後歸屬於上市公司股東的淨利潤；
股東權益回報率=歸母淨利潤/按報告期平均的歸屬於母公司股東權益；
銷管費用率=銷售及管理費用/報告期內操盤銷售金額；資產槓桿率=總資產/所有者權益合計
數據來源：企業公告、CRIC研究中心整理
