今年首度出現量價齊升 樓市走出“陰霾”？
來源： 21世紀經濟報道
房地產市場正快速回温。
6月15日，統計局發佈數據顯示，2020年前5月，全國商品房銷售面積和銷售金額低於去年同期，但月度銷售規模仍在不斷攀升。5月單月，全國房地產銷售面積首次實現同比正增長，增幅為9.7%。銷售金額則連續兩個月正增長，5月的同比增幅達到14%。
同日發佈的另一組數據顯示，70個大中城市中，5月房價上漲的城市數量繼續增加，一、二、三線城市的新房價格漲幅均比4月有所擴大。
雖然未能統計全國所有城市，但70個大中城市的覆蓋範圍之廣、市場體量之大，仍使其具有極強的代表性。總體來看，5月的房地產市場被不少機構稱作“量價齊升”。
“2020年5月份，統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作取得積極成效，生產生活秩序持續恢復，住房需求得到進一步釋放，70個大中城市房地產市場總體穩定，價格略有上漲。”國家統計局城市司首席統計師孔鵬如此解讀5月市場。
量價齊升與板塊輪動
本輪房地產市場從3月中下旬開始顯著升温。4月，全國商品房銷售面積為11995萬平方米，達到去年同期的98%。5月，商品房銷售面積為14730萬平方米，環比增長22.8%，同比增長14%，首次超過去年同期。
5月市場的升温，被認為是市場整體性復甦的體現。總體來看，由於前期缺口較大，今年前5月的銷售面積和銷售額仍比去年同期有兩位數的降幅。但多數機構認為，按照當前的回暖勢頭，市場復甦的前景仍然值得期待。
上海易居房地產研究院指出，6月，房企為衝刺半年度業績，會加快推盤節奏、加大營銷力度，商品房銷售面積累計同比降幅將繼續收窄。
隨着交易量升温，房價也繼續攀升。今年5月，70個大中城市中，有57城的新房價格出現環比上漲，數量為去年8月以來的新高。41個城市的二手房價格環比上漲，數量為去年9月以來的新高。
從城市能級來看，4個一線城市新房價格環比上漲0.7%，漲幅擴大0.5個百分點；31個二線城市新房價格環比上漲0.6%，漲幅擴大0.1個百分點；35個三線城市新房價格環比上漲0.7%，漲幅擴大0.1個百分點。
同期，二手房價格的漲幅總體低於新房，但由於更為市場化，二手房的價格變化被認為更具參考價值。
今年5月，北京、深圳分別以1.8%和1.6%的漲幅位居二手房漲幅榜前兩位，成都、銀川、寧波等二線城市緊隨其後。在跌幅榜上，牡丹江以1.5%的跌幅領先，太原、三亞、鄭州也有較大的跌幅。
北京的二手房價格上漲，有着學區房新政引發的刺激。但上海易居房地產研究院認為，即使拋開這一因素，二手房價格變化，仍然體現出板塊輪動的特徵，即一線和強二線城市房價出現聚集性的上漲，而房價下跌的城市則以弱二線和三線城市為主。
“相比需求有所透支的三四線城市，城市基本面更好的一二線城市，樓市有較強的表現。”該機構指出。
市場反彈力度有限
綜合其它指標來看，房地產是從疫情中恢復較快的行業之一。今年1-5月，全國房地產開發投資45920億元，同比僅下降0.3%。與固定資產投資（不含農户）6.3%的降幅相比，房地產業的投資熱情堪稱高漲。
今年1-2月，全國房地產開發投資同比下降16.3%。也即，短短三個月間，該指標的降幅就收窄了16個百分點。
58安居客房產研究院分院院長張波認為，銷售端的升温，通常會刺激投資端的表現。前5月，投資、拿地、新開工等指標都有不同程度的升温，很大程度上是來自於這種刺激。
某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道指出，還有兩個原因不可忽視。其一，很多城市在拿地、開發等環節給予不少政策優惠，並鼓勵企業進行投資。同時，房企在年初的拿地和開發預算通常較為充足，恰好能夠實施投資。
由於推出的土地質量較好，今年前5月，房企的拿地支出達到2429億元，同比增長7.1%。在不少熱點城市，企業對土地的爭奪十分激烈，競價上百輪、高溢價、高單價的土地交易大量存在。
其二，從房地產項目的開發週期來看，年初開工的項目，有望在年內形成銷售，從而滿足本年度的收入和回款需求。因此，房企在上半年的開發投資熱情普遍較高。
另外，隨着銷售的回暖和融資成本的下降，房企的資金狀況正不斷改善。1-5月份，房地產開發企業到位資金62654億元，同比下降6.1%，近三個月來降幅持續收窄。
上海易居房地產研究院認為，綜合上述各項指標的表現來看，“房地產行業已基本擺脱疫情影響恢復到正常狀態了”。那麼，這種“正常狀態”能夠持續多久？
上海易居房地產研究院指出，在地方政府的政策支持和市場慣性下，6月房地產市場會繼續回暖，預計各項指標還將繼續改善。但今年以來，監管層多次強調“房住不炒”，預示着樓市調控政策短期內難以大幅放鬆，因此市場很難出現超預期反彈。
與此同時，“外貿、旅遊、餐飲、服務等相關行業居民收入存在下降風險，一定程度上會抑制購房置業需求。”
前述房企人士也認為，除非政策層面的刺激力度加大，否則市場的反彈力度十分有限，“疫情發生之前，樓市經歷了連續三個銷售‘大年’，需求已經大量釋放，尤其是三四線城市。”