中國恆大中期報：土儲降0.5億平方米，年內衝擊8000億

在今年年初舉行的2019年度業績發佈會上，恆大集團董事局主席許家印正式宣佈，“恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來，到2022年要把總負債降到4000億元以下。”

如今，時過半年，恆大交出了一份不錯的成績單。8月31日，中國恆大發布了中期報。數據顯示，2020年上半年，恆大實現營業收入2666.3億元，同比增長17.5%；實現毛利666.8億元，淨利潤147.6億元，股東應占利潤為65.4億元。

而在降負債方面，恆大對外披露，6月底有息負債較3月已減少400億元。恆大集團董事長夏海鈞預計，全年降幅在1000億元左右。對於中國恆大降負債目標以及措施，其首席財務官潘大榮在業績會上表示，力爭2020年到2022年，有息負債平均每年減少1500億元，降負債的主要措施包括加大銷售與回款、嚴控土地規模、分拆資產上市。

土儲減少0.5億平方米

“房地產發展到一定階段，企業不能再靠規模取勝，而是要靠效益。”夏海鈞表示。

恆大采取的第一個降負債策略是加大銷售和銷售回款，控制土地規模。數據顯示，銷售額3488.4億元，同比增長23.8%，銷售面積3863.2萬平方米，同比增長47.5%；累計銷售回款3120.0億元，同比增長66.5%；負債率86.23%，較去年同期83.54%有上升。

對於上半年的高增長，夏海鈞表示，這主要有3各方面的原因：首先，恆大旗下97%户型面向剛需地產，符合中國居民自住型的需求；另一原因是此前拿地價格較低，恆大的平均地價約2000元/平，裝修約3000元/平，成品房每平均價在8000到10000元左右；第三個原因是開通線上賣房，上半年2860.0億元的銷售額來自於線上賣房平台“恆房通”。

“我們今年目標6500億，內部力爭要達到8000億。”夏海鈞表示。在他看來，疫情之下，居民對房子的需求會進一步提高，行業的市場集中度會進一步提高，利好龍頭房企。此外，房地產增量已經到了天花板，城市更新是未來房企的必爭之地。未來房地產開發商會更加註重科技含量的住宅，租賃、養老、文旅等都會成為房企轉型的方向，恆大也會有在這些方面發力。

而恆大在粵港澳大灣區有127個項目，總的規劃面積3653萬平方米，貨值1.26萬億元，這個土儲主要都是城市更新項目。據瞭解，在恆大104箇舊改項目中，粵港澳大灣區就有67個，“恆大未來的爆發點集中在大灣區。”

基於這樣的判斷與佈局，夏海鈞表示，有信心完成全年目標，因為下半年還有9000萬平方米的貨值，如果去化37%，能實現6500億元的目標，如果去化超過50%，能夠實現8000億元的銷售目標。

雖然銷售額快速增長，但恆大在補倉上卻頗為謹慎。根據財報，上半年，恆大共計購得住宅土地儲備111幅，新購住宅土地儲備建築面積5459萬平方米，平均成本為每平方米2455元。新項目主要分佈於北京、廣州、深圳等一二線城市及三線城市。

從總土儲來看，截至2020年6月30日，恆大總規劃建築面積2.4億平方米， 較年初下降0.5億平方米。管理層在年初的業績發佈會上指出，“未來三年，恆大土儲未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。

將繼續分拆優質資產上市

夏海鈞表示，拆分優質資產上市也是集團降負債的辦法之一。

8月13日，中國恆大發布公告稱，將為物業管理業務引入包括中信資本、農銀國際、光大控股、紅杉資本、騰訊控股、雲峯基金等14名戰略投資者，合計持股數量約280.61萬股，佔總股本比例約28.061%，對應總代價為235億港元。

夏海鈞表示：“恆大物業以預計700多億元的估值，引入了14家戰投，使得恆大整體的淨負債率降低了19個百分點。” 除了物業外，夏海鈞還透露，會陸續把優質資產分拆上市，通過資本市場釋放出來，為股東創造更大效益的同時，實現負債的下降。

資料顯示，金碧物業目前在管面積2.5億平方米，合約管理面積約5億平方米。數據顯示，因提供管理服務的面積增加，今年上半年恆大來自物業管理的收入約29.7億元，同比增長28%。

對於物業上市的進程，夏海鈞表示，目前正在跟證監會、港交所積極溝通，力爭在年內完成物業分拆上市。“下一步恆大還會把一些優質資產逐步分拆上市，通過資本市場的釋放來為我們股東創造更大的效益，也同時實現公司的負債大幅度降低。

物業之外，恆大汽車近來也取得了階段性成果。近日，恆大汽車集團總裁劉永灼談及恆大造車計劃時透露，恆馳汽車將在2021年上半年進行試生產，下半年量產。

而業績發佈會上，夏海鈞介紹道，通過一系列國際併購與戰略合作，在各關鍵領域掌握核心技術，同步研發的14款車中，首期6款恆馳已全球發佈，上海、廣州兩大基地已全線進入設備調試安裝，正加快籌建展示體驗、銷售、維保修售後服務三大中心，恆馳系列車型明年下半年量產。

對於市場最關心的“三道紅線”融資新規，夏海鈞表示堅決支持，“對於國家監管部門提出的各項指標和管理要求，我們都嚴格將公司的戰略向這些指標靠攏。”