楠木軒

光大證券:從投資人視角看我國公募基建REITs投資價值幾何?

由 万俟傲白 發佈於 財經

  來源:光大證券

  報告摘要

  海外REITs發展主要受機制優化與業務創新推動。美國及亞洲主要市場REITs的推出多源於相關税收優惠政策及法律法規的出台。其中,美國受益於機構投資人便利化與組織架構革新成為全球最大REITs市場,而日本在央行支持下打造了亞洲市場規模最大的REITs市場。

  穩定分紅支撐海外REITs的較高回報率。從指數表現及分紅維度來看,雖然美國、日本、中國香港的REITs指數表現整體上與對應市場的股指走勢一致甚至個別時段會跑輸,但穩定的分紅支撐REITs實現了較高回報率。除中國香港偏高外,各市場REITs的分紅率基本穩定在3.5%~4.5%,年化綜合回報率在6%~14%,但收益率受經濟、政策等多方面因素影響存在一定波動。行業來看,工業類REITs總體表現突出,零售類REITs表現相對較差,且在此次疫情影響中遭受了較大沖擊。此外,知名品牌方運行的REITs在一定程度上享有高溢價。

  REITs在不同市場間流動性差異明顯,美國市場流動性表現最好。海外REITs總體日均成交額呈現:美國>;日本>;新加坡>;中國香港。其中,美國REITs成交額是其他國家/地區的3~4倍左右,總體流動性最好;中國香港市場流動性最差,部分小市值REITs成交額幾乎為零。

  投資公募基建REITs需重點關注:預期收益率、估值定價與投資者結構

  1)預期收益率:預計分紅回報收益率在4%~6%之間,年化綜合回報率在6%~14%之間。我國現行類REITs的定價邏輯並不完全適用於公募基建REITs,結合國內試點及海外REITs經驗,我們認為公募基建REITs分紅回報收益率將在4%~6%左右,年化綜合回報將在6%~14%之間。

  2)價格走勢:短期看流動性,中期看資產質量和內生增長,長期看管理人。我國首批公募REITs具有較高市場關注度,上市後一段時間內流動性或將保持在較高的狀態;但在投資機構以配置盤為主的情況下,預計資產質量將成為決定中期價格的錨;長期來看,項目品牌方的品牌與運作將成為影響權益型REITs價格走勢的重要因素。

  3)投資者結構:REITs的高股息特徵使其對偏好固收類產品的投資者具有較強吸引力。結合我國資管新規對產品的淨值化要求、期限錯配的限制,以及中長期視角下REITs流動性可能邊際轉弱等情況來看,更符合保險資管、養老金及理財子公司等配置型資金的投資需求。預計保險資金、養老金配置積極性較高,銀行理財可能將其作為嚐鮮性品種配置。

  風險分析:公募基建REITs整體流動性或偏弱,需關注流動性風險;突發事件(如疫情)影響下可能會導致產品現金流不達預期;宏觀經濟增速下行壓力對REITs市場形成擾動,進而加大波動幅度。