從2018年起，房地產公司分拆旗下物業管理業務赴港上市逐漸成為一種行業趨勢。2018年3月，住建部發布《關於廢止物業服務企業資質管理辦法》，取消了物業行業的行政管制，自此該行業進入了較快發展階段。
據相關媒體統計，2018年，共5家物業管理公司在港上市，而到2019年這一數字擴大到9家。
今年，在大經濟環境的壓力下，物管公司赴港上市熱度不減。
中指研究院指出，預計2020年將有不低於12家物業公司成功上市。未來兩年，上市物業企業數量將超過50家，物業企業迎來一波上市熱潮。
關於物業公司扎堆上市的原因，中泰國際房地產行業分析師劉潔琦稱，2019年物業板塊表現較好，物業公司現金流穩定，增長確定性高，獲得資本市場認可，估值顯著提升;同時，近年來物業行業集中度快速提升，相關企業擴大規模訴求強，在資本市場融資，有助於企業提升競爭力，爭取更大市場份額。
此外，劉潔琦認為，疫情期間，物業公司體現出了重要的作用，引起了社會廣泛關注，物業公司估值得到了進一步提升。
據資本邦不完全統計，截至2020年6月30日，共有15家物業公司向港交所遞交上市申請(包括已上市、通過聆訊及排隊中的企業)， 15家均為房地產集團分拆物業管理板塊單獨上市，以下為公司名單：
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一、3家已上市物業管理企業
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2020上半年，共有3家物業管理企業在港股上市，分別為金融街物業、建業新生活及燁星集團。以最後一次遞交招股書至上市日計算，上市週期最短的物管公司當屬燁星集團，上市僅用時41天，而金融街物業則耗時163天才撬開港交所的大門。
從首發募資情況來看，建業新生活募資淨額達19.16億元，遠高於其他兩家企業的募資總和。金融街物業IPO募資淨額為6.07億元，燁星集團募資淨額為1.21億元。
從上市首日的股價表現情況來看，上述三家公司(金融街物業、建業新生活及燁星集團)在上市首日均實現“開門紅”。其中，金融街物業的首日漲幅最為明顯，最高漲幅達28.53%。從長期來看，截至7月10日收盤金融街物業的股價漲幅超10%。
而另一隻物業股建業新生活在開盤前三日一路大漲，隨後開始走“下坡路”。自6月起，建業新生活的股價在波動中呈下滑趨勢。截至7月10日，該公司的股價漲超10%。
截至7月10日收盤價計算，最快上市的燁星集團股價已跌去2.7%。
從財務數據來看，盈利並非物管公司上市的必要條件。根據招股書，金融街物業自2017年以來一直處於盈利狀態，且盈利穩定增長，2018年同比增長10.8%，2019年同比增長22.8%;建業新生活於2017-2018年均處於虧損狀態，合計虧損超2100萬元，直到2019年公司才扭虧為盈;燁星集團在2017-2018年分別盈利0.36億元、0.37億元，到2019年盈利下降至0.26億元。
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二、12家未上市物業管理企業
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截至6月30日，仍有12家物業管理企業排隊等待上市，其中包含2家已通過聆訊的公司（綠城管理控股和正榮服務）及10家已遞交招股書的公司。
資本邦獲悉，正榮服務和綠城管理控股均在前期招股中獲得超額認購。其中正榮服務公開發售獲認購102倍 ，每股發售價4.55港元;綠城管理控股公開發售獲認購11.2倍，每股發售價2.5港元。
這兩家公司已於7月10日登陸港交所，且在上市首日高開漲幅均超20%。
除了上述準上市物管公司外，還有星盛商業等10家已遞交招股書仍在處理之中的排隊公司。
從整體財務數據來看，這12家公司近三年盈利狀況良好，無一出現虧損，且2019年整體盈利情況好於2018年。
從盈利增速來看，儘管正榮服務近三年的盈利金額較小，分別為0.2億元、0.4億元及1.09億元，但是2019年其盈利增速達到172.5%，超過其他物管企業，成為一匹“黑馬”。
相比之下，綠城管理控股雖然盈利規模更大，於2017-2019年的盈利分別為2.63億元、3.65億元及3.71億元，但其2019年的盈利增速已經明顯放緩，僅為1.6%。而2019年盈利規模相當（3.85億元）的世貿服務則保持了163.7%的同比增速。
收入依賴母集團的“媽寶”?
資本邦研究發現，在上述排隊上市的物業企業中，除綠城管理控股及宋都服務外，其餘物管公司均大幅依賴母集團提供項目支持以獲取營收。其中，榮萬家生活服務、合景悠活、世貿服務及佳源服務對母公司的收入依賴性最強。
2017-2019年，合景悠活收入中，合景泰富及聯營企業貢獻的收入佔比分別為100%、100%及89%。
2017-2019年，世貿服務收入中，世茂集團及聯營企業貢獻的收入佔比分別為98.3%、99.3%及90%。
2017-2019年，佳源服務收入中，佳源國際及聯營企業貢獻的收入佔比分別為96.3%、90.8%及79.4%。
2017-2019年，榮萬家母集團榮盛集團對該公司近三年的收入貢獻均接近100%，榮萬家生活服務成為當之無愧的“媽寶”。
顯然上述公司已經意識到對母公司的收入依賴問題。佳源服務等公司表示，一直在努力擴大客户基礎以建立更多的收入來源，並計劃逐步減少對母集團的依賴。從目前數據來看，2017-2019年，佳源服務對母集團的收入依賴從96.3%降至79.4%，雖然佔比有所下降但是母集團仍然貢獻了近八成的收入。在上述企業中，綠城管理控股對母集團的收入依賴最小，2019年僅為5.9%。
資本邦注意到，2019年，有9家物管公司的母集團收入佔比均在下降，綠城管理控股略有上升。
那麼物業管理公司對母集團的收入依賴是否會影響到它們的上市呢？
拿已上市的3家公司為例，燁星集團母集團在2017及2018年的收入佔比超98%。建業新生活對母公司的依賴程度最小，2017及2018年其收入佔比分別為18.1%及18.5%。
根據以上15家公司分析，母集團為公司的大客户已然成為物業管理企業的常態。
資產負債率居高不下
作為地產公司分拆出來的物業管理公司，上述12家公司均攜帶了地產公司資產負債率高的基因。
地產公司的通病為資產負債率高，根據2017年中報數據顯示，在A股的地產上市公司(新證監會行業分類，截至3月14日)中，平均負債率為63.66%。一般而言，地產企業的資產負債率紅線為80%。
據《2019中國房地產上市公司測評研究報告》(包括滬深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計共210家)統計，中國房地產上市公司2018年資產負債率均值同比上升3.04個百分點至68.09%
據新京報統計，2019年，中國50強房企中，過半數房企資產負債率超過80%。
上述排隊赴港上市的物管企業的資產負債情況如何？
從以下數據可以看出，2017年，有約10家公司的資產負債率超80%或逼近紅線，這一數據在2019年有所下降，但仍有7家公司的資產負債率逼近或超過80%。其中弘陽服務的資產負債率由2018年的81%降低21.29%至2019年的59.71%，成為降低幅度最大的公司。
然而，世貿服務的資產負債率由2018年的60.95%上升32.51%至93.46%，成為2019年12家公司中負債率最高企業。
