文/水泥上的花朵
在今年的全國大會上，國家再次敲定了2020年的房地產走向，和過去三四年比較，此次針對房地產的表述主要體現在以下幾點：一是再次重申了房住不炒和因城施策，這説明二者仍舊是貫穿房地產調控的主要基調。二是今年與推動城市羣和城鎮化有關的內容較多，超過了300字，這説明伴隨城鎮化進入到下半場，城市羣將成為未來國家發展的重點。從側面也印證樓市將進入分化階段，其中一二線城市的房產仍具有固化資產、抵抗通脹的作用。
除了以上這兩點以外，此次國家還明確強調了要推動“舊改”，而且第一次在報告中為老舊小區改造定下了具體目標。相關內容主要體現在兩點：一是完善便民設施，讓城市更宜業宜居。二是新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。
其實，除了這一次的大會以外，在過去一年，國家已經在經濟工作會議、國常會等權威會議上4次明確表示要做好城鎮老舊小區改造。顯然，繼棚改後，舊改已經被提上了日程。
過去一二十年時間，伴隨城鎮化的發展，建築技術的進步，樓層更高、面積更大、户型更新的電梯房已經成為了購房者的主流選擇。但是，伴隨住房產品的更新換代，與這些“高大新”相比，“老破小”卻漸漸成為備受爭議的住房類型：一方面，由於居住體驗大幅下滑，不少業主都想要早點置換更大更好的房子；另一方面，由於佔據城市核心地段，價值往往並不低，所以也有購房者仍舊願意為它買單。既然如此，在回答能不能買“老破小”這個問題之前，我們就先比較一下“老破小”存在的一些優勢和劣勢。
劣勢：“老破小”，顧名思義，一般都是指那些建築年代久遠，沒有電梯，户型面積較小，已經出現不少瑕疵的老舊住宅。一般來説，主要存在以下幾個問題：一是通風不暢、採光不足，加之年代久遠，房屋質量存在一定安全隱患；二是老舊小區基本沒有什麼規劃，不僅園區綠化面積比較少，往往停車位也十分難找，這對於年輕人來説確實不方便；三是不少“老破小”的物業管理水平較低甚至根本沒有物業公司，小區環境往往並不理想。四是房齡超過20年的“老破小”申請貸款抵押時，在貸款額度和貸款期限等方面，銀行往往會有所限制。
優勢：雖然“老破小”存在不少劣勢，但它的優勢往往卻是很多“高大新”所無法相比較的。一方面，“老破小”基本都位於城市的核心地段，交通、商業等配套十分完備，關鍵是很多“老破小”佔據着優質的教育資源，甚至不乏重點中小學，所以在生活、學習方面十分便捷。另一方面， “老破小”公攤面積小。舉個例子：購買同樣100平米的房子，“老破小”得房率可能達到88平方米，而電梯房得房率可能僅僅75平方米左右，以20000元/平方米計算，電梯房面積少了13平方米，結果卻相當於多花了26萬，由此可見，老破小性價比要高得多。
據統計，目前我國的城鎮化率已經超過60%，城鎮人均住房面積已經超過40平方米，在住房總量足夠和住房需求逐步放緩的大趨勢下，房地產開發大拆大建的階段開始迎來轉折，所以棚改退潮，舊改接棒，盤活存量是大勢所趨。
具體到今年來看，根據住建部的相關數據顯示，計劃改造的3.9萬個城鎮老舊小區，涉及居民近700萬户，舊改主要包括屋頂防水翻修，牆面刷新，加裝電梯，天然氣、水管改造，光纜鋪設、停車場增加等。由此可見，舊改不僅是對房子本身進行改造，還包括對小區整體進行升級。筆者認為，舊改大力推進，一定程度上將解決目前“老破小” 存在的劣勢，提升業主的居住環境。此外，還將推動“老破小”迎來二度升值。
購買“老破小”需要注意哪些問題？雖然舊改已經是大勢所趨，但這並不意味着所有“老破小”都值得購買。對此，提醒以下3點：
1、房子本身就是用來住的，所以舒適和安全應該是擺在第一位的，購房者應該儘量避開房齡太高的樓梯房，因為這不僅僅需要支出一大筆裝修費用，而且由於年代久遠，房子本身的質量安全難以保障。
2、雖然“老破小”有望重新煥發活力，但不可否認，對於不少樓梯房來説，在通風、採光、户型設計等方面都存在“硬傷”，這一點很難從根本上得到改變。因此，購房者應該學會精挑細選，不要貪圖便宜。
3、目前市場上“老破小”房源類型眾多，購房者應該儘量選擇名校學區房或者靠近地鐵站、休閒公園、核心商圈的房子，這樣可以儘可能保證以後輕鬆轉手變現。
02 房住不炒！蕪湖無為市收回取消限售的政策
五月，房地產的多“市”之秋，今年也不例外。
最近蕪湖市場上比較有影響的事情，大概就是剛剛升格為縣級市的無為市取消限售一日遊的事件了。很多媒體將它作為反面典型素材，來佐證一以貫之的“房住不炒”精神。
樓市限售的意義到底在哪裏？蕪湖只是一個縮影
有網友問，樓市限售的意義到底在哪裏？
按照當下樓市發展狀態來看，繼續實施限售的意義已經不大。至於為什麼還要堅持不下架，是因為它已經成為精神符號，符號要是不見了，精神好像沒法體現了。大約就是這樣一種奇特的關係，導致很多城市的“取消限售”政策一日遊。
無為市在樓市調控上誤入歧途，與無為市抱有同樣僥倖心理的其他兒女，大約也都哭得稀里嘩啦吧。
要説限售的意義，用一句話表達就是，通過時間的槓桿的抑制資本的流動效率，從而給樓市降温。
在2016年，中國樓市進入前所未有的高漲期，資本紛紛進入房地產。從資本定價的角度來理解，流動性越高的資產，資本參與率就高，投資者絡繹不絕，當年人人談論樓市的場景處處可見。人人買房的結果就會導致房價的快速上漲，房價上漲就必然導致換手率的提高。
如果我們把上述的過程做一個倒推，一把掐住換手率，是不是就能抑制住房價過快上漲的勢頭呢？我想時間已經給出了很好的答案。
這就是樓市限售的意義。當然也還有其他延伸的意義，比如可以預防資本快速逃離樓市，導致市場動盪。通過限售將銀行的錢和個人的信用都綁在了樓市上，大家共進退，我們才看到一個穩穩的房地產市場。
為什麼又説現在實施限售實際意義已經不大了呢？其實答案也在上面，房住不炒之下，樓市的資本進出效率已經降低，房價也穩定了。隔夜漲個幾萬幾十萬的時代已經過去了，穩穩的狀態之下，更適合大多數人獲得穩穩的幸福。
政策忙，家長忙，市場忙，中介忙。人人都忙的時代，樓市最火。所以最近兩個月蕪湖的二手房市場就非常火，日均150套的成交量是新房兩三倍，反映了背後激烈的學區房的爭奪。因此才出現了名校集中的區域實施了“六年一學位”的政策，試圖給學區房降温。
筆者一直把三四線城市蕪湖作為一個標本，用來觀察中國房地產市場的發展。很多時候，它像一面鏡子一樣折射着全國房地產的境況。學區房如是，去年“一小”拯救了一個樓盤，今年的“六年一學位”政策轟動了一回；樓市調控如是，蕪湖下轄的無為市也搞了一個樓市政策“一日遊”，貽笑全國。
蕪湖，就是一個縮影。看懂了蕪湖，就可以“坐井觀天”了。
03 重點城市二手房市場快速復甦 成交量同比跌幅收窄
隨着各個城市復工復產的繼續推進，房地產線下活動也持續恢復。當前全國重點城市二手房市場繼續快速復甦。
根據最新市場數據顯示，最近一週受監測的北京、杭州、成都等八個一二線重點城市二手房成交面積環比激增53%至150.1萬平方米，且同比跌幅收窄至5%。其中，成都、蘇州、廈門等城市恢復速度相對較慢。
從幾個重點城市來看，南京、杭州等多數城市當前二手房成交規模已超過2019年同期，市場已經基本恢復正常；北京、深圳等城市近期政策調整對二手住房成交刺激顯著，兩城市最近一週成交面積均超2019年周平均50%以上。
尤其是北京市近期“多校劃片入學”政策推動二手住宅市場掛牌與成交兩旺。最近一週二手房成交面積激增至36.1萬平方米，達到年內新高，環比大增51%的同時同比也增長19%，整體市場已恢復常態化。
LPR下降帶來市場預期鬆動，改善型需求入市支撐4月二手房行情加快恢復
由於年初突發的疫情因素，導致房地產市場傳統意義“3月小陽春”行情滯後。因疫情推遲的購房需求在4月快速釋放，需求的快速集中釋放帶動價格止跌上漲。4月重點監測城市當中近九成城市二手房價格環比上漲。不過，整體價格上漲幅度不大，沒有出現需求集中釋放導致的房價快速大幅上漲情況。
值得一提的是，LPR下降帶來的市場預期鬆動也是促使二手房市場行情恢復的一個重要原因。4月LPR下降了10個基點，是近幾個月的最大降幅，對市場預期有較大的提振作用。另外，一些城市當月也出台了人才落户等政策對當前市場預期也有一定的刺激作用。
“改善型需求入市支撐4月的二手房行情加快恢復，市場成交量的大幅增長同時也帶動價格的止跌上漲。”業內分析人士表示，從當前一二線熱點城市復甦差異、對比往年小陽春市場來看，市場的復甦已經出現了拐點，後期繼續上揚的動力不足。
該人士進一步表示，“前期受疫情影響的需求集中釋放後，市場的長期支撐力度仍顯不足。從目前的市場預期和高意向潛在需求來看，5月份的二手房市場可能會自然回落，2020年上半年的市場將明顯弱於2019年同期。”
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