兩大獨角獸相繼跌落神壇，聯合辦公如何走出盈利之困？
從謀求獨立上市，到如今最終以借殼的方式上市，優客工場即使被收購也要堅持上市的原因是什麼？在業內人士看來，或許迫不得已，“投資人可能需要在二級市場變現，要不然沒有機會。”
前有WeWork折戟IPO，現有優客工場“流血”上市，兩大獨角獸相繼跌落神壇，尤其在疫情衝擊下，聯合辦公行業似乎正遭遇最艱難時刻。
近期，特殊目的收購公司(SPAC)Orisun Acquisition Corp. (下稱“Orisun”)宣佈與優客工場達成合並協議，併購後的公司將以新的股票代碼在納斯達克上市流通。在去年赴美獨立上市未果後，優客工場或將以此實現借殼曲線上市，這背後是曾經的瘋狂燒錢擴張，伴隨着的是多年虧損，如今雖然即將成功上市但估值縮水。
WeWork折戟 IPO以來，市場對聯合辦公企業的估值開始悲觀。2020年以來又遭遇新冠肺炎疫情影響，很多承租企業無法正常復工導致現金流吃緊，破產、退租問題頻現，聯合辦公行業也遭遇巨大沖擊，不少企業開始收縮戰線。如今，隨着國內最大的聯合辦公企業優客工場“流血”上市，這個新興的行業將何去何從？如何破局 “二房東”盈利模式？試水輕資產模式是否可行？又該如何在增值服務上獲取新的盈利點？
前有WeWork折戟IPO，後有優客工場曲線上市
作為國際和國內聯合辦公領域的兩大巨頭，WeWork和優客工場的上市之路充滿看點。
在2019年8月份，WeWork是新興企業獨角獸的現象級公司，估值曾高達470億美元，並提交了IPO招股書。但在此之後，WeWork估值一路暴跌，先是跌到250億美金，後是170億美金，並最終在10月6號撤回IPO。
摩根士丹利美國股票策略師邁克爾·威爾遜曾評論，WeWork的IPO失敗標誌着一個時代的結束，這場對於高科技公司估值虛高的擠兑即將開始。
也正是在2019年底，資本市場對於聯合辦公行業開始悲觀時，優客工場正式向美國證券交易委員會(SEC)遞交招股書，擬尋求在紐約證券交易所上市，但半年以來，其IPO一直未有實質性進展。
令大家始料未及的是，優客工場放棄了IPO，改道借殼上市。美東時間7月6日，Orisun公告稱，該公司已與優客工場達成合並協議。併購結束後，雙方有望以新的股票代碼在納斯達克上市流通，同時優客工場當前的管理團隊會繼續運營新公司。根據協議條款，Orisun的全資子公司Ucommune International將收購優客工場，合併後公司的預估市值約為7.69億美元。而曾經，優客工場的最高估值達到30億美元。
從謀求獨立上市，到如今最終以借殼的方式上市，優客工場即使被收購也要堅持上市的原因是什麼？在業內人士看來，或許迫不得已。
一位機構分析師表示，投資人可能需要在二級市場變現，要不然沒有機會。
為曾經瘋狂燒錢、擴張“買單”
2015年以來，在共享經濟大潮下，聯合辦公開始了一路狂奔，並在資本加持下，WeWork、優客工場、氪空間等聯合辦公企業紛紛跑馬圈地，燒錢帶來的結果是地盤迅速擴大，但也持續虧損。
WeWork創辦於2010年，成立9年來共獲得超過80億美金的融資額，並在全球29個國家111個城市有528處經營地點。高速擴張的同時也伴隨着巨大虧損，WeWork招股説明書顯示，2016-2018年，該企業分別虧損4.30億美金、9.33億美金和19.27億美金，2019年上半年虧損9.04億美元，構成虧損的部分包括擴張中的預付租金、推廣費用等。
WeWork在招股書中稱，“短期內其淨虧損佔收入的百分比可能會增加，並將繼續絕對增長，公司無法預測未來能否實現盈利”。
再看優客工場，自2015年4月創立以來，融資額超過50億元。燒錢換規模，到2019年前三季度，優客工場在國內及新加坡的41個城市中擁有197個辦公空間。
與WeWork一樣，優客工場也一直在虧損中。招股書顯示，2017年、2018年及2019年前9個月，優客工場分別實現淨虧損約3.73億元、4.45億元及5.73億元。虧損背後，是成本大增，同期優客工場的營業成本分別約為3.10億元、6.64億元及10.08億元，同比增幅均在110%以上。優客工場表示，虧損主要來自為發展業務而進行的投資，包括開闢更多空間、重建現有空間等。
作為新興企業，虧損並不可怕，可怕的是沒有創新的盈利模式，被資本吹出來的泡沫最終會破滅。
高力國際華北區研究部總監陸明表示，現在二級市場投資人對於聯合辦公的商業模式和盈利能力都存在非常大的質疑，WeWork是導火索。“你可以燒錢，可以擴張，最終要上市的話，投資人還是看盈利，看你的公司到底能否賺錢。”
在陸明看來，聯合辦公在為前兩年的盲目快速擴張買單。以北京為例，2018年-2019年上半年，是北京寫字樓租金的高點，聯合辦公企業在快速擴張中的租金水平也在上漲。目前，北京寫字樓租金下跌了10%-15%，這個階段下擴張的聯合辦公企業，就有了10%-15%的成本優勢，相比2018年那波擴張的企業來説，壓力就小了很多。“與此同時，拿着投資人的錢快速擴張，如果趕上好行情，發展的會非常好，如果遇到疫情這種情況，就會遇到非常大的壓力。”
事實上，無論是WeWork還是優客工場，都是“二房東”模式，即租房—裝修—出租，從中間賺取差價。如果收取房屋成本高，遭遇疫情等特殊情況，空置率下降，聯合辦公企業就很容易遭遇艱難時刻。而且，隨着規模的擴張，二房東的成本優勢並不明顯，從上文中優客工場的成本增速就可以看出。
陸明表示，聯合辦公不是一個快速擴張的生意，而是一個花時間的生意，是一個打磨單店盈利模式的生意，就像磨鑽石，慢慢磨才能晶瑩剔透。“我相信WeWork上百個網點中，一定有盈利的，特別是早期拿的項目，而且積攢了不少大客户，在市場上有一定的需求，但這不代表可以儘可能地快速擴張。”
“通過規模效應減少成本實際很難，管好1家店或10家店，不難，但是有上百家甚至上千家店鋪時候，壓力會非常大。”陸明表示。
疫情影響下，聯合辦公行業加速洗牌
疫情之前，聯合辦公行業就已經進行了長達一年多的洗牌，而隨着疫情到來，洗牌或將加速。
根據邁點研究院於2月27日發佈的《2020年中國辦公行業疫情應對及訴求分析報告》，今年春節過後，61.9%的受訪聯合辦公企業項目拓展停滯，部分企業已籤物業可能因裝修停工而影響產品上市；52.38%的受訪企業現金流緊張，物業租金壓力較大；52.38%的受訪企業因為客户減少，業務驟停。
此前在接受新京報記者採訪時，優客工場創始人、董事長毛大慶對聯合辦公行業正在面臨的問題直言不諱，“聯合辦公行業面對的是在這次疫情中受到巨大沖擊的中小企業。從我們自身的情況來看，一方面，目前上游業主仍無法明確疫情期間租金減免的操作流程及落實時間；而另一方面，很多租用聯合辦公空間的中小企業在現金流上出現了問題，導致聯合辦公行業的清退以及空置成本提高。”
據媒體報道，疫情影響下，聯合辦公品牌FUNWORK已停止大部分項目運營，在4月份左右關閉了旗下多個辦公空間。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林表示，疫情後聯合辦公行業會迎來比較大的洗牌，原來的“粗放式”、“想憑一個概念就能做好一家公司”的企業可能會面臨被洗牌，“二房東”模式的生存空間會越來越小。但對於真正能夠將互聯網概念、數字化經濟概念融入到聯合辦公運營模式的企業，疫情反而會為其帶來新的機遇。
試水“輕資產”，能否實現盈利破局？
“擺脱這種二房東的經營模式，基於整個市場需求來尋找自己的價值點，可能是聯合辦公行業實現破局的核心。”盤和林如是説。
儘管仍將工位服務費作為主要收入來源，但是近兩年來，聯合辦公行業頭部企業正嘗試由單一的空間租賃模式向多維度企業服務模式轉變。
今年4月18日，優客工場舉辦了五週年線上發佈會，並宣佈進行“輕資產、重賦能”的戰略轉型。毛大慶表示，產業鏈條化、功能多元化、收益複合化、運營輕量化、數據資產化都可能成為聯合辦公的發展趨勢，“優客工場變得越輕，對會員的賦能就會越重。”
毛大慶口中的“輕資產”即為輸出品牌服務，並提供空間設計、建造以及管理服務。旨在通過聯合辦公運營商的品牌影響力、標準化的運營管理體系、智能化的IT系統，以及客户端、多維度的投融資體系及完善的社羣運營體系，打造分享型企業生態。
陸明表示，從目前來看，輕資產方式可以做到盈利，但估計會很薄，因為輸出的是管理、品牌等，投資人肯定要拿走大部分利潤，聯合辦公企業的利潤就會變得非常薄。
此外，輕資產運營模式是基於相當強大的資源網絡及資源整合能力，對於現金流問題明顯、行業資源不足、影響力仍待提升的中小規模聯合辦公企業來説，可行性尚未可知。
“目前，龍頭企業也在探索新的運營和盈利模式，但絕不是通過二房東這種簡單粗暴的方式，而是在此基礎上，附加數據化的能力，通過大數據提供超高毛利的增值服務。”陸明説，“不能單做地產這攤子事，還要嫁接其它能力，才能讓這個商業模式後續有吸引點，投資人才能提高預期。”
增值服務開發將成為聯合辦公行業的全新突破口，也是聯合辦公企業增加客户黏性的關鍵。疫情期間，諸如優客工場推出一系列關於中小企業經營管理的公益課程，並通過線上渠道調集了一批消毒液、洗手液、紙杯等生活用品供會員採購；氪空間整合旗下資源，推出了管理、財税、親子等直播課程，並聯合相關企業推出租房優惠、健身課堂、蔬菜配送等便利服務；納什空間向企業客户提供了遠程辦公平台雲桌面、雲儲存、雲資源等免費資源……通過整合垂直資源，聯合辦公企業達成與下游企業間的雙向互動，搭建互幫互助的共生關係。(新京報)