樂居財經 王澤紅 發自北京
誕生不滿5個月的第一服務，也搭上了赴港上市的列車。
在赴港IPO前的短短四個多月內，當代置業董事長張雷為它注入了核心物業資產。
第一服務成立於2020年1月20日，它的資產主要來自於當代置業集團旗下的兩家“第一”系公司。2019年12月，第一物業與第一人居從新三板摘牌退市；2020年2月，第一物業收購第一人居72.1%股權，兩家公司合二為一。隨後，第一資產、張雷分別將持有第一物業的64.6%及4.2%股權轉讓予第一服務，緊接着第一資產再度轉讓第一物業31.2%股權。
樂居財經獲悉，第一資產由張雷和女兒張心雨共同持有。重組完成後，張心雨通過第一資產持有第一物業的股份，將由其父張雷於第一服務持有。
至此，第一物業成了第一服務的全資附屬公司。經過這一輪重組之後，第一服務共擁有57家附屬公司。其中，財務貢獻最大的是第一物業和第一人居，山西第一物業、湖南第一物業和江西第一物業位列其後。
5月29日，是第一資產股權轉讓完畢的時間節點。也就是在這一天晚上，第一服務向港交所提交了招股書。海通國際擔任獨家保薦人。
實控人張雷持股52.7%
在第一服務目前的股權架構中，控股股東主要有張雷、張鵬、世家集團、雪松集團及皓峯投資。其中，世家集團、雪松集團由張雷全資擁有，皓峯投資由張鵬全資擁有。張雷共持有第一服務52.7%股權，張鵬持有22.8%股權。
張雷與張鵬已經訂立一致行動協議，合計持有第一服務75.5%股權。
第一服務擁有4名執行董事、兩名非執行董事及合共3名高級管理人員。執行董事為劉培慶、賈巖、金純剛、朱莉；非執行董事為張鵬、龍晗；獨立非執行董事為孫靜、朱彩清、程鵬。
其中，張鵬任董事長兼非執行董事，劉培慶為聯席首席執行官兼總經理，賈巖為聯席首席執行官。張雷並未擔任任何具體職務，他將第一服務全權交給了張鵬，這位他一直信任和委以重任的夥伴。
高增長與小規模
在物業服務這條賽道上，管理面積是衡量一家企業規模的重要關鍵指標。
據樂居財經瞭解，2020年已遞交招股書待上市的物企隊列中，金科服務規模較大，在管面積達到1.2億平方米；新晉上市的建業新生活，在管面積約為5700萬平方米；金融街物業約1900萬平方米，弘生活物業為1580萬平方米，燁星集團520萬平方米，宋都物業400萬平方米，興業物聯240萬平方米。
招股書顯示，截至2017年末，第一服務在管建築面積為731.8萬平方米，2018年為1062.6萬平方米；2019年，第一服務業務版圖擴展至中國19個省市49個城市，在管建築面積達到1354.3萬平方米，三年複合增長率為36%。
有分析人士認為，第一服務在管面積與弘陽服務、金融街服務相當，從行業整體情況來看，這類物業企業體量不算很大。因此，企業盈利能力和盈利模式是資本市場衡量的重要標準。
第一服務的業務模式主要分為三條業務線，分別為物業管理服務、綠色人居解決方案和增值服務。而綠色物業管理服務的能力，則是第一服務的核心競爭力。這一點，在招股書的字裏行間，可以清晰的感知到。“我們相信，我們的綠色物業管理服務使我們脱穎而出，彰顯競爭優勢。”
第一服務的定位，便是“專注於提供綠色物業管理服務及綠色人居解決方案”。但是，綠色人居解決方案的市場小且分散。這也成為了第一服務發展的風險因素之一。
有風險，也有機遇。第一服務認為，能源運維服務市場主要因架構原因而仍處於發展初期；另一方面，致力於提供綠色科技諮詢及系統安裝服務的公司一般為小規模公司，尚無出眾的市場領導者。這為個別企業提供了一個開發服務領域及鞏固市場的機會。
人工分包成本遞增
招股書顯示，2017年-2019年，第一服務的收益分別為3.79億元、4.95億元、6.25億元。其主要按包乾制收益模式自物業管理服務產生收益，分別佔2017年、2018年及2019年物業管理服務收益總額約99.8%、99.8%及99.9%。
在規模和收益遞增的同時，第一服務的人工分包成本也在增加。招股書顯示，截至2017年、2018年以及2019年末，第一服務分包成本佔相應年度銷售成本總額的25.1%、26.9%及27.9%。
另外，與其它房企旗下物業公司對母公司的依賴相似，第一服務的大部分物業管理項目來自於當代置業 。2017年、2018年及2019年，由當代置業所開發物業的在管建築面積分別為630萬平方米、750萬平方米及940萬平方米，分別佔物業管理服務的收益總額的95.2%、85.8%及79.4%。
但是，第一服務也在逐步降低對於當代置業的依賴。招股書披露，第三方開發商開發項目應占的在管建築面積由2017年的100萬平方米增至2019年的420萬平方米，複合增長率約105.2%；第三方開發商獲得的合約建築面積由2017年的2.9百萬平方米增加至2019年的10.8百萬平方米，複合年增長率為91.2%。
第一服務未來的業務策略是“擴充綠色物業管理業務規模”。擴大綠色人居解決方案服務的組合，被第一服務認為是提高增長潛力及增加收益的來源。