透市｜內資主導 京滬大宗交易佔比近八成

大宗交易市場，從來不缺話題。

2020年上半年，疫情成為加速商業地產優勝劣汰的催化劑。復工復產後，諸多項目持有方亟待重組，資金持有方的觀望情緒逐步消除，大宗交易市場在二季度變得異常活躍。

縱觀上半年的大宗交易，既有北京地標雙子座大廈賣出超80億的高價，也有綠地外灘中心商業大廈第三高大樓被上海銀行以近50億價格買下，更有微商品牌TST花費17.6億買下上海晶耀前灘2號寫字樓。

戴德梁行報告顯示，2020上半年中國內地大宗交易市場的成交額共有約884億元，其中北京、上海兩地合計成交約700億，佔到內地總成交額的80%；廣州、深圳區域成交額超過100億，與去年下半年相比，下降明顯。

中國的商業地產正處於從增量時代逐步邁入存量時代的轉折點，黑天鵝事件的衝擊正在加速商業地產行業“馬太效應”的顯現。

內資佔比超70% 房企成最大賣家

疫情影響，2020年上半年大宗交易市場多由“內部消化”。

克而瑞資管數據顯示，2020 年上半年，內資佔比高達 74% ，主導了大宗市場走向；外資佔比僅為 26% 。業內人士表示，為遏制境外輸入病例的快速上升態勢，“封關”政策致使外資機構決策層無法來華，投資決策滯後，外資投資總額依然不高。

值得注意的是，2020年上半年，以 GIC（新加坡政府投資公司）為首的新加坡資本大舉加倉，以基匯資本、AEW 為代表的港資、英資在也先後落子中國內地。雖然疫情致使外資投資佔比下降，但上半年外資淨投資額為102億元，依然為正，表明外資依然看好中國內地的大宗交易市場。

此外，北京上半年吸引108億元外資投入，首次趕超上海107億元，成為外資“新寵”。業內人士分析，2018年、2019年北京大宗交易外資佔比均接近三成，且現在仍然活躍，可以説是外資重回北京市場。近年來北京成為全國最為穩定的寫字樓市場，租金最高，空置率長期保持低位，且租金回報率高過上海，外資基金也因此將目光投向北京。

物業類型方面，辦公/研發辦公物業仍佔據交易市場半壁江山。戴德梁行數據顯示，2020年上半年辦公/研發辦公物業成交宗數為48宗，佔82宗總成交數的58.54%，相較去年下半年也多出6宗。而零售物業成交宗數則有所下滑，從2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。

同時，投資人對潛在投資項目資本化率要求進一步提高，一線城市的辦公及零售物業的資本化率相對於2019年平均上升了10-30個基準點，物流倉儲資本化率相對於2019年平均上升10-20個基準點。

多家機構的數據均顯示，對於大宗交易用途，2020年上半年交易項目中自用型買家佔比提升明顯。其中，克而瑞資管數據顯示，2020 年上半年，中國長江三峽集團、海通證券、上海銀行、平安信託為代表的信託/銀行/券商類買家也先後抄底寫字樓資產作為總部辦公。

然而，疫情之下，房企則成為大宗交易最主要的賣家，這或與即將到來的新一輪償債高峯不無關係。貝殼研究院數據顯示，下半年，房企境內外融資債券到期規模約為5588億元，同比增長58%。2020年下半年將迎來債券融資償還高峯，部分債務集中到期的房企將承受鉅額還款壓力。

上半年銷售業績受疫情影響嚴重，造成房企下半年償債壓力陡增，房企則成為2020年上半年大宗市場最大賣方。克而瑞資管數據顯示，房企不斷出售商業地產資產換取現金流，上半年出售資產總金額佔比高達 60% 。