中國奧園吹響收購集結號，通威股份賣地“躺賺”超12億

作者：時代財經 黃銀橋

圖片來源：視覺中國

儘管2020年的增長目標只有12%，但中國奧園在土地市場上的積極程度並不亞於此前幾年。

7月13日晚間，中國奧園公佈了最新一筆收購，其將以19.36億元的總代價收購成都通威實業公司98%股權及100%債權，其中股權交易金額為18億元，債權交易金額為1.36億元。

憑此收購，中國奧園將獲得位於成都市成華區的三宗住宅用地，土地面積共計約12.74萬平方米，總建築面積合共約30.36萬平方米。

僅僅一天之後，中國奧園又通過招拍掛方式獲得廣州增城中新鎮集豐村A20005號地塊，成交價8億元，成交樓面價9684元/平方米。

年報顯示，中國奧園去年上半年購地支出約132億元，而中指數數據顯示，2020年上半年中國奧園購地金額為127億元，與去年同期相當。中國奧園方面未答覆時代財經關於此次收購的問詢。

知名地產分析師嚴躍進則表示，最近一些中大型企業拿地動作比較積極，通過收購等方式拓展土地儲備做大規模，説明企業對市場還是看好的。

通威股份躺賺超12億

中國奧園這一次的交易賣家是僅次於新希望集團的四川第二大民營企業--通威股份有限公司，這是一家以農業（漁業）、太陽能光伏雙主業為核心的非房地產企業。不同於新希望集團有專門的地產板塊，通威股份的房地產業務並未成體系。

時代財經獲悉，通威股份此次出讓的三塊地可以追溯至2015年7月3日，彼時通威股份召開董事會決定對子公司通威實業擁有的位於成都市成華區外北熊貓大道白蓮池、將軍碑成國用（2003）第 866 號、成國用（2003）第 867 號土地使用條件調整並繳納出讓金。

調整前，第866號、第867號地塊土地性質分別為養殖業用地、劃撥住宅用地，調整後，兩地塊土地性質變更為城鎮住宅用地、商服用地，同時被重新劃分為三宗地塊。三地塊合計面積12.74萬平方米，其中城鎮住宅用地11.47萬平方米，商服用地1.27萬平方米。

就上述土地實用條件及用途變更，通威實業繳納了2.64億元土地出讓金。

由於自主開發不符合公司以“漁業+光伏”為主的實業發展戰略及專注主業的發展方向，2016年10月，繳納完土地的印花税、契税，移交完地塊公建配套設施建設區域後，通威實業就迫不及待地開展了出售工作。同年10月31日，通威股份發公告稱，公司擬以競價方式出售通威實業98%股權，以2016年9月30日為評估基準日，通威實業98%股權價值為10.83億元。

2018年1月，通威實業正式取得三宗地塊的《不動產權證書》，出售真正提上日程，2018年5月，通威股份在成都市高新公證處的見證下采取競價出售的方式處置通威實業。

但這次出售並未成功，通威股份分析稱，這主要因為成都市剛發佈房地產限購政策，影響了開發商對成都未來樓市預期，報價未達公司預期，最終未能成交。

這一耽擱就是兩年，最後中國奧園成為了的買家。相較於2016年，通威實業2020年的售價又漲了近8億元。通威股份稱，此次交易預計產生淨利潤12-13億元，與當年2.64億元的土地出讓金相比，增長超過10億元。

過去的2019年，通威股份淨利潤為26.34億元，而這次通過賣地一下子就賺了將近去年半年的錢。

奧園土地加倉

中國奧園是近年行業內增長迅速的房企之一。2015年中國奧園銷售目標僅151.7億元，2016年開始邁入快車道，以每年翻番的速度實現增長，2016-2018年銷售額分別為256億元、455.9億元、912.8億元，2019年首次突破千億，達到1180.6億元。

為支撐規模增長，中國奧園從2017年開始全國擴張，當年通過收併購、招拍掛等形式新增58個項目，2016年僅17個。2018年新增64個，2019年新增87個。

截至2019年底，中國奧園共擁有280個項目，分佈在85個城市，進入城市比2016年的30個明顯增加，土地儲備總建面為4503萬平方米，擁有總貨值約4585億元，計入城市更新項目後的總貨值約6845億元。

東北證券房地產分析師吳胤翔認為，一家剛破千億的房企，土地儲備貨值起碼要是銷售規模的兩到三倍才合理。目前來看，中國奧園的糧食是足夠的。

不過，與同樣在2019年首破千億且近年增長很快的美的置業、建業地產相比，中國奧園的土儲規模則要少一些。美的置業、建業地產截至2019年底土地儲備分別為5263萬平方米、5093萬平方米。

儘管中國奧園2020年的增長目標只有12%，為最近五年最低水平，但其拿地預算卻未有削減。中國奧園管理層在3月份業績會上透露，2020年奧園買地預算還是保持以往水平，預算約為合同銷售的30%-40%。

在疫情得到緩和的4月初，中國奧園即宣佈收購京漢股份29.99%股權，總代價11.6億元。為了控制擴張帶來的槓桿上升，中國奧園還效仿旭輝一直在加大外部合作。

據時代財經瞭解，今年以來，中國奧園先後與弘陽集團、廣西農墾集團、偉業金控集團、河南國控集團、青島經濟技術開發區投資控股集團達成戰略合作，計劃在佛山、廣西、華東、河南、青島等區域開展項目合作。

其中，奧園與弘陽集團已經簽訂了佛山獅山項目的合作協議，與青島經濟技術開發區投資控股集團的合作也有了眉目，首期合作項目多達38條舊村改造。

在舊改方面，中國奧園還於今年6月8日，確認成為東莞市清溪鎮大利社區荔枝村南商住更新單元的前期服務商；4月24日，成為珠海聯安舊村改造項目實施主體。

除此之外，中國奧園還通過招拍掛方式在廣州、合肥、佛山、成都、漳州、寧波等城市買地。中國奧園2019年上半年購地支出約132億元，而中指數數據顯示，2020年上半年購地金額為127億元，與去年同期相當，未因疫情放慢腳步。

但需要指出的是，儘管沒有因為疫情放緩拿地，但中國奧園的銷售卻實實在在受到了疫情的影響。2020年上半年，中國奧園前四個月的銷售額都出現同比下滑，直到5月份才回正，1-6月銷售額累計為508.7億元，同比減少5.15%，僅完成全年目標1320億元的38.54%。