行業透視|2020年資產證券化產品申請超過1700億，REITs發展可期

隨着近年來傳統融資渠道的逐步收緊，資產證券化產品成為了越來越多的房企較為看重的融資方式。2020年7月以來房企申請以及通過審批發行資產證券化產品的事項十分頻繁，比如7月22日深交所就通過了新城控股申請發行的20億應收賬款ABS，21日還受理了金科集團擬發行的16.85億元的資產支持專項計劃。那麼2020年至今房企的資產證券化產品的發展現狀以及未來動向又是怎麼樣的呢？

資產證券化發行同比增長68%
申請總額仍在增加

受春節假期以及疫情的影響，2020年房企資產證券化產品在整個一季度的發行明顯較為低迷，較多新通過審批甚至已經在2019年通過審批的產品的發行都被迫推遲，審批速度也有所延緩，因此在4月全面復工復產之後這部分的需求被集中釋放了出來，從而形成了4月房企資產證券化產品的發債潮。根據對95家重點房企融資情況的統計，2020年4月房企共發行了18支資產證券化產品，總金額達到了362.26億元，遠遠超過了一季度產品發行的數目以及總額。此後5月份的發行總額經歷了一個短暫的低谷，6月份開始又開始了反彈，2020年至今總共已經發行了超過678億元,同比增加了68%。

除了成功發行的資產證券化產品的數量之外，房企向交易所遞交發行的申請數量也是反映資產證券化產品發行熱度的一個指標。從2020年1-7月房企向上交所和深交所遞交的申請數量來看，1-4月房企每個月申請發行的總額逐漸增加，在5月的低谷之後到6月達到了高峯。造成這種情況的主要原因可能在於2020年整體融資環境保持低位運行，傳統融資手段依舊受限，而相對而言資產證券化的融資方式受限較少。同時由於證監會和發改委在4月底聯合提出要推進基礎設施領域REITs試點工作，6月初國務院在海南自由貿易港建設總體方案中也指出要支持住房租賃金融業務創新和規範發展，支持發展房地產投資信託基金（REITs），從而給了房企繼續推進資產證券化融資方式的信心。與此同時在資產證券化項目的審批方面，由於4月份全面復工復產帶來的審批速度的加快使得當月通過審批的金額達到了388.14億元，未來這部分通過審批的資產證券化產品得到發行之後預計將會再度形成資產證券化產品發行的高潮。 

資產證券化產品多由規模房企發行
融資成本較低

從1-7月發行資產證券化產品的TOP10房企來看，金融街憑藉在4月發行的一筆80億元的金融街中心資產支持專項計劃CMBS居於首位。而在發行產品的類別上，可能是由於疫情對於房企的銷售產生了一定的影響，因此除了萬科主要發行購房尾款資產證券化ABS產品之外，其他企業基本都是以商業資產作為底層資產發行ABS、CMBS以及類REITs產品，這些發債方式對於發債主體的信用評級和底層資產要求都相對較高，需要評估項目的多方面因素，比如其地理位置、存續時間、持續運營能力以及可處置性等，因此適合這些重視商業項目且擁有一定規模運營情況良好的存量資產的房企。

而在融資成本方面，資產證券化產品的融資成本相對較低也是吸引房企加大這種融資方式探索力度的一個主要原因。從2020年1-7月房企新發行的資產證券化產品來看，共有32家房企發行了資產證券化產品，基本上以前50強的規模房企為主。所有資產資產證券化產品的加權平均成本約為3.97%，相比之下這些企業在2020年1-7月發行的境內債券加權平均成本約為4.48%，境外債券的加權平均融資成本為6.72%，整體融資成本也達到了5.52%。由此可見，由於資產證券化產品的背後是經過評估能穩定獲得現金流的底層資產，因此即使是對於本身融資能力較強的規模房企而言也是融資成本較低的一種手段。

政府支持部分領域REITs試點
可能推廣至商業地產

房企推進資產證券化產品的發行與政策的支持息息相關，從2020年1-7月的政府政策來看，可能是因為資產證券化產品發行條件本就相對嚴格的原因，政府對其限制相對較少，反而多次在各種場合表達了支持的態度，尤其是對於住房租賃以及產業園區企業的REITs產品提出了明確的政策支持措施。

具體而言，目前對於住房租賃以及產業園區領域的REITs試點有利於盤活已經佈局這些領域的房企的存量資產，提升直接融資比重，降低企業的槓桿率，同時也可以加速提升這些企業的資產運營水平。預計在國內REITs產品試點成熟以後將會推廣到商業地產領域，由於該領域的商業運營已經相當成熟，已經具備“已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，並具有持續經營的能力、較好的增長潛力”的特點，未來商業地產較為穩定的回報和優質的運營管理能力將使其成為公募RETIs底層資產的潛在標的，有利於重點佈局商業的房企的資金週轉。

整體來看，2020年由於融資環境整體保持低位運行，加上疫情的影響，房企的資產證券化產品發行在一季度的低迷之後已經重回積極增長趨勢。未來在政府對於REITs產品的政策支持下，積極佈局住房租賃、產業園區的房企可以在這些領域積極探索，盤活存量資產成為新的融資突破口。