新城控股的危機不是王振華 | 公司研究
2019年7月,新城控股(601155.SH)時任董事長王振華涉嫌猥褻女童,讓這家一向低調的十強房企“全國聞名”,也讓其股價近乎腰斬。2020年6月17日,王振華一審被判處有期徒刑5年,而新城控股卻股價平穩。有市場分析認為,這是因為利空出盡。此後,新城控股股價一路上揚,最高突破36元/股,8月21日收盤價為35.91元/股。
確實,王振華是新城控股的麻煩,即使他不再擔任董事長,也仍是公司實控人和第一大股東。這對新城控股肯定存在一定影響。比如,談到新城開發的物業,購房者或多或少有一絲負面的聯想。
但新城控股真正的麻煩卻不是王振華,而是其引以為傲的“吾悦廣場”綜合體模式(在該模式中,新城控股修建大型購物商場,同時在商場周邊修建住宅。下文把這些綜合體中的商場部分,統稱為“吾悦廣場”。)新城控股的麻煩,還在於2016年以來的飛速擴張。
2016年起,新城控股進入大躍進模式:在建項目從2016年的1307萬平米,增長到2019年的8498萬平米。四年翻了6.5倍。這種加大槓桿,快速擴張的打法,一定要配合充足的現金流。
而“吾悦廣場”恰恰是現金流殺手。危機來臨時,只有現金能保護企業,而“吾悦廣場”難以變現。一位多年從事商業地產收購的資深人士説:“資金緊張的時候,二三線城市的核心商場也就是六折。‘吾悦廣場’打五折,我們未必會要。”
靚麗的財務數據
新城控股被很多投資者認為是資本市場的優等生,業績和股價表現都十分優秀。2015年底登陸A股,當年淨利潤24億。其後一路高歌:2016年淨利潤32億,2017年淨利潤63億,2018年淨利潤122億,2019年淨利潤133億。從2016到2018年,淨利潤幾乎每年翻倍。股價也是一路長虹:除權後,2016年股價最低點為4.35元, 而2019年攀升到43.64元高峯。四年十倍,頗為壯觀。
這話乍一看有道理。從多項財務指標看,新城控股都比較優秀:克而瑞研究顯示,2019年新城控股銷售面積2046.9萬平米,全國第七;銷售額2308.2億,全國第八;淨利潤133億,全國第十。
經營淨現金流指標:對於房地產企業,經營活動產生正淨現金流難能可貴,也至關重要。2019年,新城控股經營活動產生的現金流量淨額為435.80億。在所有房地產企業中,僅次於萬科,排名第二。當然,以2018和2019年的總和來看,新城控股排第六。
無論從銷售、到淨利潤、再到經營現金流和債務負擔,新城控股的數據都堪稱正面。
但是,考慮“吾悦廣場”的真實價值與賬面價值的巨大差異之後,新城控股的淨利潤、經營現金流、債務負擔數據都變得一般,甚至糟糕。
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吾悦廣場:看似美麗,實則危險
很多投資者,包括一些專業機構,盛讚“吾悦廣場”模式:地方政府歡迎、低價拿地、拉高住宅價格、促進住宅銷售。
而且,進軍商業地產,原本是2012年以來,房地產企業發展的一種趨勢。如果企業的資金成本低、發展平穩、現金流充沛,持有合理比例的商業地產,對企業有益無害。但是,當企業高速發展、資金飢渴時,持有過高比例的商業地產,會成為企業沉重的拖累。
以2019年竣工的15座“吾悦廣場”為例。
所以,真正對外銷售的部分,庫存價值約為209億。(316-107=209)
新城控股毛利率約33%。因此,對外銷售的部分,帶來的銷售收入約為312億元(209/0.67=311.9)。2019年,新城控股銷售淨利率約為10%,那麼這312億帶來的淨利潤,約為31億。即,投資316億,收回的資金為:209億+31億=240億元。
此時,“吾悦廣場”需要回流的價值不只76億,還應該包括316億初始投資中,自有資金的成本。(預售形成的負債沒有成本,而借貸資金的成本已經在淨利潤計算中考慮了。)316億中自有資金大約53億。
同時, 考慮到2019年新城控股6.7%的平均借款成本,這15座“吾悦廣場”在未來至少要收回83億,才能與初始投資成本持平。(316+53*6.7%*2-240=83.10億)
那麼,為了收回最初的投資,需要多少年呢?
如果不考慮資產升值,上述15座新城廣場,每年帶來的淨利潤不超過8億(扣除成本和税務)。
83.1/8=10.39年
注意,這裏還沒有考慮此83億本身的資金成本。如果加上 6.7%的資金成本,回收這些投資,需要大約24年。
有讀者會説,這裏沒有計算商場的資產增值。但我們認為,在當前經濟條件下,考慮到“吾悦廣場”相對偏僻的位置,商場增值的可能性不大。反而,資產貶值的可能性不小。風險收益可以相抵,不予考慮了。
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重新審視“靚麗”的財務數據
3-1 淨利潤指標
首先,新城控股的淨利潤從2016年的31.58億,增長到2019年的133.3億,增長了102億。但這期間,需要償還的債務卻增長了1455億元。換句話説,多借了1455億元,也只多賺了102億。兩者的比值為7%。(102/1455=7%)
這個成績,在房地產行業並不突出。而且,考慮到“吾悦廣場”的存在,這種業績顯得很糟糕。
2016年,歸母股東權益為148.54億,2019年為384.27億。三年內,歸母股東權益增長了235.73億(384.27-148.54=235.73),同時期間分配紅利98億元。可以通俗地理解為,在三年內,股東們的財富增長了235.73+98=333.73億。
看起來不錯,但是等一下。
2016年,股東財富組合中,“吾悦廣場”佔了135.07億,而到了2019年,“吾悦廣場”佔了682.21億。兩者差值為547.14億(682.21-135.07=547.14),也就是説三年內,多轉入了547.14億的“吾悦廣場”。(也可以認為,被迫購買了這些“吾悦廣場”。)
可以這樣説,新城控股,幫股東賺了333.73億。目前股東的權益包括:98億現金、547.14億的“吾悦廣場”,和311.41億的負債。
如果用現金還負債,那麼股東擁有547.14億的“吾悦廣場”,以及213.41億的負債。
如果借鑑香港股市的估值方法,商場資產的估值一般為0.3-0.5倍。也就是説,相對成熟理性的投資者,在充分考慮承擔的風險後,會認為所謂“547.14億”的吾悦廣場,其真實價值在164億到274億之間。這個數值,和文章開頭提到的那位資深人士的估值接近。
因為,股東負債大約是213億,資產和債務,基本相互抵消。這樣一看,新城控股,在三年內沒有為股東創造價值。
3-2 其他指標
資金被固化成“吾悦廣場”的形式,其內在價值大打折扣。按照港股市場給商場資產估值的上限0.5,新城控股約680億“吾悦廣場”的真實價值只有340億。
2019年新城控股的有息負債/淨資產為127%,但如果考慮到“吾悦廣場”的真實價值,新城控股的有息負債/淨資產為282%!
2019年經營活動淨流入了435.8億,不是因為樓盤去化率高,或者管理水平高。而幾乎完全依靠擴大負債,增加可售新樓盤。2017、2018擴大可售項目的規模,2019銷售會上升。同時縮減拿地和建設規模,控制支出,就自然產生了比較巨大的正淨現金流。實際上,由於“吾悦廣場”限制了資金回籠,未來新城控股的經營現金流會長期淨流出。
樓盤去化率也是房地產企業的重要指標。竣工項目去化率,可以用一段時間內的結算面積/竣工面積,來計算。
如果這個數值接近100%,説明竣工項目基本都出售給消費者,物款兩清。企業實現了價值增值,同時收回了投資和利潤。
而這個數值低,説明有比較多的竣工物業沒有銷售。可能轉自持,變成投資性房地產,也可能變成不易出售的存貨。
新城控股這個數據之所以低,原因之一就是因為有大量的竣工項目變成了自持的“吾悦廣場”;另外一個原因是,產生了一些難以出售的存貨。
如果按照目前的模式發展下去,多年以後,新城控股的投資者,會無奈地發現,自己擁有的只是一些城市非核心地帶、逐漸被淘汰的商業廣場,以及一些賣不出去的老房子。
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總結和建議
從2016到2019年,新城控股快速擴張。而其全力推進的“吾悦廣場模式”,限制了資金回籠,使企業負擔沉重,債台高築。
基於本文的討論,我們建議投資者,在目前階段謹慎投資新城控股。建議債務評級機構,慎重考量新城控股的債務償還能力。
我們同時建議新城控股未雨綢繆,把一部分“吾悦廣場”,通過多種形式變現,增加企業資金的流動性,降低負債,為明天變局與挑戰做好準備。
作者為《財經》產業研究中心研究員
編輯:馬克